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Steiler Anstieg Bauzinsen verdreifachen sich -
was Sie jetzt wissen sollten

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Baufinanzierungen verteuern sich seit Jahresbeginn in nahezu beispielloser Geschwindigkeit. Bis Ende Mai stiegen die durchschnittlichen Zinsen von Baukrediten mit 10 Jahren Sollzinsbindung auf mehr als das Dreifache des Ausgangswerts. Warum Darlehensnehmer jetzt erst recht einen kühlen Kopf bewahren und bei Immobilienkauf und -finanzierung nicht das erstbeste Angebot annehmen sollten.
Baufinanzierung Zinsen steigen Häuschen auf Münzstapel vor Taschenrechner

Der Schlüssel zur eigenen Immobilie ist eine solide Baufinanzierung. Foto: Getty Images / krisanapong detraphiphat

Viele Eigenheim-Besitzer und solche, die es werden wollen, befinden sich seit einigen Wochen in Alarmstimmung. Innerhalb weniger Monate verdreifachte sich der Durchschnittszins für Baudarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung – ausgehend von einem Tiefstand von 0,8 Prozent zu Jahresbeginn. Und die Zinsen steigen weiter. In immer kürzeren Abständen passen die Anbieter von Baufinanzierungen ihre Konditionen an. „Sprunghafte Zinserhöhungen innerhalb von wenigen Wochen um 0,15 bis 0,3 Prozentpunkte sind keine Seltenheit“, bestätigt auch Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24. Zugleich warnt der Experte Verbraucher mit dem Wunsch nach Wohneigentum vor Schnellschüssen. Er gibt vielmehr zu bedenken, dass sich die Zinssätze im historischen Vergleich weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau bewegen.

Deshalb sollten Interessierte eine Immobilienfinanzierung gerade angesichts der unübersichtlichen Marktlage in Ruhe und mithilfe eines ausgewiesenen Experten von Anfang bis Ende durchplanen. Wie die Stiftung Warentest in ihrem monatlichen Zinsvergleich von Hypothekendarlehen angibt, lagen das günstigste und das teuerste Angebot für eine 90-Prozent-Finanzierung mit einem für zehn Jahre gebundenen Sollzins Ende April mit 2,29 bzw. 3,29 Prozent um einen ganzen Prozentpunkt auseinander. Bei einem Darlehensbetrag von 400.000 Euro und drei Prozent Anfangstilgung verteuert sich die monatliche Rate des Baukredits durch den Zinsunterschied um 334 Euro. Statt 1.763 Euro mit dem niedrigen Zins zahlen Darlehensnehmer bei dem teuren Anbieter jeden Monat 2.097 Euro. Bis zum Ende der 10-jährigen Sollzinsbindung entstehen Bauherren und Immobilienkäufern dadurch Mehrkosten von 33.174 Euro. Ein Vergleich verschiedener Angebote ist für zukünftige Darlehensnehmer daher genauso wichtig wie für Eigentümer, die sich aktuell noch möglichst günstige Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern wollen.

CHECK24 erklärt: Anschlussfinanzierung für laufende Darlehen

Für Eigentümer, die bereits eine Immobilienfinanzierung abbezahlen, kommt spätestens gegen Ende der Sollzinsbindung der Zeitpunkt, sich nach einer passenden Anschlussfinanzierung umzusehen. Diese müssen sie nicht bei derselben Bank wie bisher abschließen. Ein Wechsel zu einem günstigeren Kreditinstitut ist – unabhängig von der Dauer der Sollzinsbindung – aber bereits zehn Jahre nach Vollauszahlung des Baukredits möglich. Ab diesem Zeitpunkt haben Darlehensnehmer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, das ihnen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ermöglicht, aus einer teuren Baufinanzierung herauszukommen.

Mit einem Forward-Darlehen können sich Verbraucher die Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Diese Möglichkeit besteht sowohl bei einer Verlängerung des Darlehens bei derselben Bank (Prolongation) als auch, wenn Verbraucher mit ihrer Finanzierung zu einem anderen Anbieter wechseln (Umschuldung).

Prognose: Experten rechnen mit weiter steigenden Zinsen

Der aktuelle Anstieg der Bauzinsen lässt sich vor allem auf die Entwicklung der Bundesanleihen zurückführen. Hier zeigt sich seit Mitte Dezember 2021 ein klarer Aufwärtstrend. So bewegte sich die Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen Ende Januar erstmals seit über zweieinhalb Jahren wieder in den positiven Bereich. Nach einer kurzen Korrektur – ausgelöst durch den russischen Überfall auf die Ukraine – kletterte die Rendite der Bundesanleihen ungebremst weiter auf ein Plus von rund einem Prozent. Um diesen Wert bewegt sich die Anleiherendite der Papiere seit Mitte April. 

Die Bauzinsen folgten dieser steilen Aufwärtsbewegung. Ob es nun fürs Erste zu einer Art Plateaubildung kommt, scheint noch nicht ausgemacht. Branchenkenner erwarten eher, dass auch die Marke von durchschnittlich drei Prozent Zinsen für Baukredite mit zehnjähriger Zinsbindung bereits im Sommer erreicht werden könnte. Noch vor wenigen Wochen hatten sie diese Marke eher für das Jahresende prognostiziert. Jedoch kündigte auch die Europäische Zentralbank angesichts der hohen Inflation eine baldige Abkehr von ihrer derzeitigen Politik negativer Einlagezinsen an. Laut EZB-Präsidentin Christine Lagarde soll zudem der massenhafte Ankauf von Staatsanleihen durch die Zentralbank bereits im dritten Quartal eingestellt werden. Der Druck auf die Bauzinsen dürfte sich dadurch weiter erhöhen.

Die Beispielrechnung in der folgenden Tabelle zeigt die gravierenden Auswirkungen der steigenden Zinsen auf die Monatsraten und den gesamten Zinsaufwand einer 80-Prozent-Finanzierung über 300.000 Euro mit einem für zehn Jahre gebundenen Sollzins und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent haben.

  Mai 2021 Mai 2022 Prognose
Sommer/Herbst 2022
Darlehenssumme 300.000 € 300.000 € 300.000 €
Sollzinssatz 0,89 % p.a.* 2,44 % p.a.* 3,00 % p.a.
Anfangstilgung 3,0 % 3,0 % 3,0 %
Monatsrate 973 € 1.360 € 1.500 €
Restschuld
nach 10 Jahren Sollzinsbindung
205.910 € 198.186 € 195.194 €
Zinsaufwand 
bis Ende der Sollzinsbindung
22.832 € 61.996 € 75.944 €

* Durchschnittlicher Sollzinssatz für 80-Prozent-Finanzierungen, Quelle: test.de

Studie: Leichter Rückgang bei Immobilienpreisen möglich

Immerhin könnten die höheren Finanzierungskosten und die hohe Inflation für eine leichte Entspannung bei den Kaufpreisen für Wohnimmobilien mit Sanierungsbedarf sorgen. Eine aktuelle Studie des Portals Immowelt sagt in diesem Segment für die kommenden Monate stagnierende Preise oder leichte Korrekturen nach unten in 10 der 14 größten deutschen Städte voraus. Demnach sei in Frankfurt am Main bei Bestandswohnungen bis Ende des Jahres sogar mit einem Preisrückgang von fünf Prozent zu rechnen. Und auch in München sollen die weiterhin extrem hohen Kaufpreise im Bestand der Studie zufolge im Jahresverlauf nur noch um ein Prozent steigen. Ob dies angesichts des weiterhin knappen Angebots und einer nach wie vor sehr hohen Nachfrage realistisch ist, scheint allerdings zumindest fraglich.

Selbst wenn die Vorhersage eintreten sollte, wird sie die deutlich höhere monatliche Belastung von Darlehensnehmern durch die Vervielfachung der Bauzinsen freilich nur zu einem sehr geringen Teil abschwächen können. Da mittelfristig auch Zinssätze von vier Prozent und mehr nicht mehr auszuschließen sind, kann es für sicherheitsbewusste Verbraucher nach wie vor sinnvoll sein, sich die derzeitigen Zinsen möglichst lange festschreiben zu lassen. Eine 20-jährige Sollzinsbindung etwa ist zwar gegenüber kürzeren Zinsbindungsfristen mit leichten Zinsaufschlägen verbunden. Zugleich wappnen sich Eigentümer damit aber über einen langen Zeitraum vor weiteren Steigerungen der Zinssätze.

CHECK24 erklärt: Baufinanzierungen vergleichen – so funktioniert‘s

Über CHECK24 können Sie mit den wichtigsten Angaben zu Ihrem geplanten Immobilienvorhaben in wenigen Minuten kostenlos eine unverbindliche Anfrage stellen, um anschließend verschiedene Angebote von Baufinanzierungen zu vergleichen. Aus über 550 Filialbanken, Direktbanken, Versicherungen und Bausparkassen ermitteln wir für Sie die passenden Immobilienkredite.

Zudem unterstützt Sie ein CHECK24 Baufinanzierungs-Experte nach Ihrer Anfrage telefonisch und per E-Mail dabei, eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Finanzierung zu finden. Zusätzlich hilft Ihnen der Berater, den Überblick über einzureichende Unterlagen und mögliche Fristen zu behalten. Dieser Service ist für Sie ebenfalls kostenlos.

Fazit: Abwarten kann teuer werden

Wer im Moment die Finanzierung eines Bauvorhabens oder eines Immobilienkaufs plant, sollte die Kosten des Baukredits in Ruhe durchrechnen und trotz beziehungsweise gerade wegen der dramatisch gestiegenen Zinsen keine überstürzten Entscheidungen treffen. Haben Interessierte ihr absolutes Wunschobjekt und eine passende Baufinanzierung gefunden, sind vor allem selbstgenutzte Wohnungen und Häuser in den meisten Fällen auch weiterhin eine lohnenswerte Investition. Auf eine baldige Rückkehr der Niedrigzinsen der vergangenen Jahre sollten Verbraucher dabei nicht wetten. Da Experten für die kommenden Monate eher mit weiter steigenden Zinssätzen rechnen, kann die Finanzierung der Traumimmobilie kurz- und mittelfristig noch einmal deutlich teurer werden. Dasselbe gilt auch für Anschlussfinanzierungen bestehender Darlehen. Ob sich daran auf lange Sicht etwas ändern wird und wann dies der Fall sein könnte, scheint sich im Augenblick aufgrund vieler unsicherer Einflussfaktoren kaum seriös prognostizieren zu lassen. 

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