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Gewerbemietvertrag

Neben einer guten Geschäftsidee und einem ausgeklügelten Geschäftsplan spielen auch die richtigen Gewerberäume eine wichtige Rolle für den Erfolg eines Betriebs. Haben Sie die passenden Räumlichkeiten gefunden, gibt es hinsichtlich des Mietvertrags einiges zu beachten. Wir haben Ihnen die wichtigsten Punkte zusammengetragen.

Was muss ein Gewerbemietvertrag enthalten?

Der Gewerbemietvertrag unterliegt wie alle anderen Vertragsarten dem deutschen Vertragsrecht. Hinsichtlich Inhalt und Form gilt prinzipiell Gestaltungsfreiheit. Das bedeutet, dass es kaum gesetzliche Vorschriften dazu gibt, wie ein Gewerbemietvertrag aufgebaut zu sein hat. Zum einen liegt das daran, dass für gewerbliche Mietverträge nicht dieselben Schutzbedingungen gelten wie im Privatbereich. Zudem unterliegen sie nicht den Regelungen des jeweiligen Mietspiegels.

Ist das gewerbliche Mietverhältnis für länger als ein Jahr vorgesehen, muss der Vertrag gemäß § 550 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) schriftlich geschlossen werden. Davor ist auch eine mündliche Vereinbarung rechtlich bindend. Jedoch ist es zu empfehlen, einen Gewerbemietvertrag immer schriftlich zu vereinbaren.

Trotz einer allgemeinen Gestaltungsfreiheit sollten folgende Punkte im Gewerbemietvertrag enthalten sein:

  • Namen/Bezeichnung der Vertragsparteien
    Die Mietpartei kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person wie etwa eine GmbH oder eine AG sein.
  • Regelungen zum gesamten Mietobjekt
    Eine genaue Beschreibung des Objekts inklusive aller Nebenräume, wie zum Beispiel Parkplätze oder Kellerräume sollte inkludiert werden. Empfehlung: Eine Skizze mit genauen Größenangaben der Räume sollte beigefügt werden.
  • Zweck des Mietverhältnisses
    Die Art des Betriebs, für den die Gewerbeimmobilie angemietet wird, sollte ebenfalls im Mietvertrag festgehalten werden. Bei laufenden Mietverhältnissen muss bei betrieblichen Änderungen stets überprüft werden, ob diese mit dem angegebenen Mietzweck vereinbar sind. Handelt es sich um ein Gewerbe, für das eine behördliche Genehmigung erforderlich ist, muss diese vorliegen. Auch hinsichtlich des Konkurrenzschutzes ist es wichtig, dass die Betriebsart möglichst genau beschrieben wird.
  • Regelungen zum Konkurrenzschutz
    Mit Konkurrenzschutz ist folgendes gemeint: Es kann und sollte vertraglich festgelegt werden, dass weitere Mietobjekte im selben Haus nicht an Konkurrenzunternehmen vermietet werden.
  • Dauer des Gewerbemietverhältnisses
    Ebenso sollten Angaben zur Mietzeit gemacht werden. Bei einem befristeten Gewerbemietvertrag müssen Anfangs- und Enddatum konkret bestimmt sein. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis ist das genaue Datum des Beginns festzulegen. Gewerbemietverträge werden in der Praxis meist befristet mit Klauseln zur Verlängerung abgeschlossen.
    Optionsklausel: Mieter wie Vermieter können am Ende der Mietzeit die Verlängerung des Mietverhältnisses einfordern. Es muss vertraglich festgelegt sein, ob beide Mietparteien oder nur einer von beiden dazu berechtigt ist.
    Verlängerungsklausel: Wird eine solche Klausel vereinbart, verlängert sich das gewerbliche Mietverhältnis automatisch nach Ablauf der Mietdauer um einen vertraglich fixierten Zeitraum.
  • Angaben zur Kündigung
    Hier sollte auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen oder Angaben zu abweichenden Kündigungsfristen gemacht werden.
  • Art der Miete
    Auch die Art der Mietzahlung sollte im Gewerbemietvertrag festgelegt werden. Neben einem Festbetrag sind auch eine Indexmiete sowie eine Staffelmiete möglich. Wird eine sogenannte Umsatzmiete vereinbart, hängt die Höhe der Miete – wie der Name bereits vermuten lässt – vom erzielten Umsatz ab. Dabei wird ein bestimmter Prozentsatz des Umsatzes festgelegt, dem dann die Höhe der Miete entspricht. In diesem Fall wird in der Regel zudem eine Mindestmiete vereinbart.
  • Höhe der Miete
    Die Höhe der Miete sollte ebenfalls in Form eines konkreten Geldbetrags festgelegt werden (Ausnahme: Umsatzmiete). Dieser ist frei verhandelbar, da hier keine gesetzlichen Regelungen gelten.

Die Höhe der Mietkaution ist frei verhandelbar und unterliegt keinen gesetzlichen Einschränkungen. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, die gezahlte Kaution anzulegen oder sie zu verzinsen.

Kündigung des Gewerbemietvertrags

Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags läuft in der Regel ab wie bei privaten Mietverträgen. Handelt es sich um ein befristetes Mietverhältnis, endet dieses nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Bei unbefristeten Verträgen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, außer es wurde eine abweichende Kündigungsfrist festgelegt. Weitere Informationen zum Thema Mietvertrag kündigen erhalten Sie auf der entsprechenden Themenseite.

Urteil: Vorsicht vor Mietrückständen

Bei gewerblichen Mietverträgen kann ein Zahlungsverzug der Miete von bereits einem Monat eine fristlose Kündigung rechtfertigen. So entschied es der Bundesgerichtshof im Jahr 2015 in einem Leitsatzurteil (Az.: XII ZR 65/14).

Die wichtigsten Inhalte eines Gewerbemietvertrags haben wir Ihnen übersichtlich in einem PDF zusammengefasst. Die Checkliste zum Gewerbemietvertrag können Sie hier kostenlos herunterladen.

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