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Eigenbedarfskündigung

Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat – zum Beispiel bei Eigenbedarf. Informieren Sie sich hier über Wissenswertes zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Frau zerreißt Blatt Papier

Eine Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn ein Immobilienbesitzer sein vermietetes Haus oder seine vermietete Wohnung für sich selbst, die Verwandtschaft oder sonstige Haushaltsangehörige braucht.

Entscheidend ist hierbei, dass der Vermieter dem Mieter gegenüber in Schriftform vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorbringen kann, warum er oder eine andere Person aus seinem Umfeld die Wohnung – unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist – ab einem bestimmten Termin benötigt.

Tipp: Detaillierte Informationen zum Thema Mietvertrag kündigen – unter anderem zu Kündigungsfristen und Kündigungsschreiben – finden Sie auf unserer entsprechenden Themenseite.

Eigenbedarf für die Familie

Für welche Familienangehörigen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Eigentümer ab. Rechtmäßig ist die Eigenbedarfskündigung etwa für die künftige Nutzung des Wohnraums durch:

  • Eltern
  • Großeltern
  • Kinder (auch Stiefkinder)
  • Enkel
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Ehe- und eingetragene Lebenspartner (auch in Trennung befindlich)
  • Schwiegereltern (außer nach einer Scheidung)

Eigenbedarf für Haushaltsangehörige

Auch für sogenannte Haushaltsangehörige des Vermieters ist eine Eigenbedarfskündigung generell wirksam. Dazu gehören Personen, die der Wohnungseigentümer dauerhaft in seinen Haushalt aufgenommen hat und die keinen eigenen Haushalt führen. Dazu zählen etwa:

  • Lebensgefährten
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Pflegekinder
  • Hausangestellte (zum Beispiel Haushaltshilfen oder Pflegepersonen)

Kein Anspruch bei entfernteren Verwandten

Generell nicht zulässig – mit Ausnahmen von engen besonderen Bindungen – ist dagegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bislang bei diesen Verwandtschaftsverhältnissen:

  • Schwäger und Schwägerinnen
  • Cousins und Cousinen
  • Onkel und Tanten
  • Großnichten und Großneffen

Für die Nutzung des Wohnraums durch ehemalige Lebensgefährten und geschiedene Ehe- und Lebenspartner ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ebenfalls unzulässig.

Unbegründeter Eigenbedarf

Des Weiteren kann eine Eigenbedarfskündigung unter anderem in diesen Fällen unbegründet sein:

widersprüchlicher und treuwidriger Eigenbedarf

Wird der Eigenbedarf mit Gründen argumentiert, die bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorgelegen haben oder vorhersehbar waren, ist die Kündigung unbegründet.

Ein Beispiel wäre, dass der Vermieter bereits wusste, dass sein Sohn zum Studium in die Stadt ziehen und dort eine Wohnung benötigen wird. Darauf hätte er den Mieter bei Vertragsabschluss hinweisen oder mit ihm direkt einen Zeitmietvertrag abschließen müssen.

rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung ist beispielsweise dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter daran festhält, obwohl im gleichen Haus eine vergleichbare Alternativwohnung leer steht, in die er einziehen könnte.

Missbräuchlich kann es auch sein, wenn der Vermieter einen überhöhten Wohnbedarf geltend macht – zum Beispiel, wenn für einen Zwei-Personen-Haushalt den Mietern einer 250 Quadratmeter großen Wohnung gekündigt wird.

befristeter Eigenbedarf

Befristeter Eigenbedarf ist ebenfalls kein legitimer Grund für die Kündigung eines Mietverhältnisses. Beispiele wären, dass der Vermieter nur gelegentlich in der Wohnung übernachten will oder sie nur für ein paar Monate benötigt.

Zweckverfehlung

Unwirksam ist eine Kündigung außerdem, wenn die Wohnung überhaupt nicht wie im Kündigungsschreiben angegeben genutzt werden kann.

Ein Beispiel: Der Eigenbedarf wird für den gehbehinderten Vater des Vermieters angemeldet, die Wohnung befindet sich jedoch im 5. Stockwerk eines Hauses ohne Aufzug.

vorgeschobener Eigenbedarf

Der Vermieter oder die genannte begünstigte Person will die Immobilie überhaupt nicht nutzen. Der Eigenbedarf wird nur vorgeschoben mit dem Ziel, den Mieter loszuwerden – etwa wegen vorangegangener Streitigkeiten wegen einer Mieterhöhung, Mietminderung oder der Nebenkostenabrechnung.

Wichtig: Belege für den Aus- und Umzug wegen einer Eigenbedarfskündigung sollten Mieter in jedem Fall einige Jahre aufheben. Kann im Nachhinein nachgewiesen werden, dass der ehemalige Vermieter den Grund für die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht hat, ist er gegenüber dem betroffenen Mieter zu Schadensersatz verpflichtet.

Was können Mieter tun?

Bei Erhalt einer Eigenbedarfskündigung können die betroffenen Mieter bis zwei Monate vor dem festgesetzten Auszugstermin Widerspruch einlegen – beispielsweise mit dem Verweis auf soziale Härte.

Ein solcher Härtefall, der einen Auszug aus der Wohnung unzumutbar machen würde, kann etwa bei Kranken, Schwangeren oder älteren Menschen vorliegen.  

Ein Widerspruch kann außerdem erfolgreich sein, wenn der Vermieter eine Kündigungssperrfrist missachtet hat: Wird das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt oder die betroffene Wohnung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts verkauft, darf der neue Eigentürmer innerhalb der nächsten drei Jahre keinen Eigenbedarf anmelden. So sieht es Paragraph 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vor.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Sperrfrist sogar zehn Jahre lang gelten. Im konkreten Fall sollten Mieter sich hierzu bei ihrer Gemeinde oder einem Mieterverein erkundigen.

Wichtige Urteile zur Eigenbedarfskündigung

Urteil: Recht auf Eigenbedarfskündigung kann ausgeschlossen werden

Enthält ein Mietvertrag eine Klausel, gemäß welcher der Vermieter kein Recht auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hat, ist diese wirksam. Das hat das Landgericht Aschaffenburg entschieden. (Aktenzeichen 22 S 116/17). Im verhandelten Fall hatte die Vermieterin diese Klausel für unwirksam gehalten und eine Räumungsklage eingereicht.

Urteil: Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs

Ist die Person, die im Kündigungsschreiben genannt wurde, doch nicht in die Wohnung eingezogen, besteht der Verdacht, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Kann er nicht genau und stimmig nachweisen, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist, muss er laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 44/16) Schadensersatz leisten.

Urteil: Kein Auszug bei sozialer Härte

Wer in seiner langjährigen Wohngegend stark verwurzelt ist und durch einen Umzug soziale Kontakte verlieren würde, kann einer Eigenbedarfskündigung wegen sozialer Härte widersprechen. Das Landgericht Berlin hat zugunsten eines 82-jährigen Mieters entschieden (Aktenzeichen 65 S 281/14), da bei einem Auszug Suizidgefahr bestanden hätte.

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