Indexmietvertrag
Wird ein Indexmietvertrag geschlossen, steigt die Miete entsprechend der allgemeinen Lebenshaltungskosten. Was das genau bedeutet und welche Vor- und Nachteile ein Mietvertrag mit Indexmiete hat, erklären wir Ihnen nachfolgend.
Das Wichtigste in Kürze
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Die Indexmiete ist ein variabler Wert, der sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes orientiert
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Die Miete darf gesetzlich nur maximal alle 12 Monate vom Vermieter erhöht werden
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Mietänderungen gelten zu Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung
Inhaltsverzeichnis
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Definition der Indexmiete
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Berechnung der Indexmiete
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Das Wichtigste zum Indexmietvertrag
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Vor- und Nachteile des Indexmietvertrages
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Grenzen des Indexmietvertrages
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Vorgehen bei Unrechtmäßigkeit
Definition der Indexmiete
Bei der Indexmiete handelt es sich um eine variable Miete, deren Höhe sich an einem bestimmten Messwert orientiert. Die Miete wird somit nicht durch den Vermieter direkt festgelegt, sondern berechnet sich gemäß § 557b BGB auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes (VPI). Diese Kennzahl spiegelt wiederum die durchschnittliche Preisentwicklung von durch private Haushalte konsumierte Waren und Dienstleistungen wider und wird monatlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt.
Unterscheidung zur Staffelmiete
Die Staffelmiete basiert entgegen der Indexmiete nicht auf einem Messwert, sondern wird durch Mieter und Vermieter einvernehmlich festgelegt. Die beiden Parteien einigen sich hierbei zu Beginn ihrer Vertragsbeziehung auf eine Anfangsmiete und deren jährliche Erhöhung. Dies hat zum Vorteil, dass der Mieter eine gewisse Sicherheit hat, da die Miete nicht außerplanmäßig erhöht werden darf.
Berechnung der Indexmiete
Die Indexmiete berechnet sich in zwei Schritten, die im Folgenden näher erläutert werden:
Schritt 1: Zuerst berechnet man die prozentuale Indexsteigerung anhand des neuen und alten Indexwertes:
Prozentuale Indexsteigerung = ((Neuer Index / Alter Index) x 100) - 100
Schritt 2: Danach berechnet man mithilfe dieses errechneten Prozentsatzes die neue Miete:
Neue Miete = (Alte Miete x (100 % + Prozentuale Indexsteigerung)) / 100
Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung
Die Miete lag zu Vertragsbeginn im Jahr 2022 bei 970 €. Der Verbraucherpreisindex betrug zu diesem Zeitpunkt 110,2 Punkte. Im Jahr 2023 ist der Indexwert bereits auf 116,8 Punkte angestiegen.
Schritt 1: Prozentuale Indexsteigerung
Prozentuale Indexsteigerung = ((116,8/110,2) x 100) - 100
Prozentuale Indexsteigerung = 5,99 %
Schritt 2: Neue Miete
Neue Miete = (970 € x (100% + 5,99 %))/100
Neue Miete = (970 € x 105,99 %)/100
Neue Miete = 1028,10 €
Wo finde ich den aktuellen Wert des Verbraucherpreisindexes?
Der aktuelle monatliche Verbraucherpreisindex sowie die historischen Monatswerte sind über die Homepage des Statistischen Bundesamtes einsehbar.
Das Wichtigste zum Indexmietvertrag
Ein Indexmietvertrag basiert auf der Grundlage des Verbraucherpreisindexes. Mieter und Vermieter einigen sich im Rahmen dieses Vertrages darauf, dass eine Erhöhung der Kaltmiete lediglich mit einer Steigerung des Verbraucherpreisindexes möglich ist. Die Vereinbarung erfolgt entweder direkt im Mietvertrag oder als Ergänzung dessen. Wichtig ist, dass man hierbei den Zeitpunkt der möglichen Änderungen und den Preisindex, auf den sich die Änderung bezieht, schriftlich festhält.
Häufigkeit der Mietpreiserhöhung
Eine Erhöhung des Mietpreises aufgrund eines steigenden Verbraucherpreisindexes ist maximal alle 12 Monate möglich. Die Vertragsparteien können sich zusätzlich darauf einigen, dass die Mietanpassung erst beim Erreichen eines bestimmten vertraglich festgelegten Niveaus vollzogen wird. Es wird dadurch verhindert, dass die Miete jedes Jahr aufgrund einer minimalen Änderung des Verbraucherpreisindexes erhöht wird.
Ablauf und Form der Mietpreiserhöhung
Eine Mietpreiserhöhung passiert entgegen der Staffelmiete nicht automatisch. Die Kaltmiete erhöht sich letztendlich erst dann, wenn der Vermieter aktiv wird. In der Regel sieht der Ablauf mit den wichtigsten Schritten wie folgt aus:
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Veröffentlichung des jährlichen Verbraucherpreisindexes durch das Statistische Bundesamt
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Schriftliche Mitteilung des Vermieters an den Mieter hinsichtlich der Mieterhöhung. Die Mitteilung muss dabei folgende Aspekte beinhalten:
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Bisherige Kaltmiete
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Höhe der Mietveränderung
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Neue Kaltmiete
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Prüfung der Mietänderung durch den Mieter
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Liegen zwischen der letzten und der jetzigen Mietänderung mindestens 12 Monate?
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Wurde die Kaltmiete auf Basis des Verbraucherpreisindexes richtig berechnet?
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Verfügt die Mitteilung über die notwendigen Angaben?
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Bei Richtigkeit: Die Mieterhöhung tritt mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung in Kraft, d.h. wenn Sie beispielsweise am 14. Juni schriftlich von der Mietpreiserhöhung erfahren, müssen Sie ab dem 01. August die neue Miete zahlen.
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Bei Fehlern: Wenn Ihnen Fehler bezüglich der Mieterhöhung auffallen, ist es im ersten Schritt ratsam, die Fehler noch einmal in Ruhe zu überprüfen und das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Des Weiteren kann auch eine Rücksprache mit einem Anwalt, der den Sachverhalt für Sie prüft, hilfreich sein. In jedem Fall ist es wichtig, dass Sie sich absolut sicher sind, bevor Sie das Gespräch zu Ihrem Vermieter suchen. Denn eine ungerechtfertigte Anfechtung kann im schlimmsten Fall die friedliche Vertragsbeziehung gefährden.
Verringerung der Indexmiete
Auch eine Senkung der Indexmiete aufgrund sinkender Verbraucherpreise ist möglich. In einem solchen Fall müssen Mieter allerdings die Mietpreisänderung lt. § 557b Abs. 3 BGB bei ihrem Vermieter schriftlich selbst einfordern. Betrachtet man jedoch den historischen Verlauf des Verbraucherpreisindexes seit dem Jahr 1991, zeigt sich deutlich, dass dieser seit Jahrzehnten stetig steigt und eine Senkung der Indexmiete deshalb unwahrscheinlich ist.
Vor- und Nachteile des Indexmietvertrages
Vorteile für den Mieter
Planungssicherheit: keine plötzlichen und erheblichen Mieterhöhungen
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Keine Erhöhung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (sofern gesetzlich nicht anders vorgegeben)
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Keine Erhöhung der Miete aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete
Indexmiete kann auch sinken
Nachteile für den Mieter
Mieterhöhung oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich
Bei einer Erhöhung der Kosten für Heizung und Energie muss der Mieter doppelt zahlen: über die erhöhten Nebenkosten und über die Indexmiete
Anstieg der Miete auch ohne Verbesserung der Wohnqualität möglich
Unverhältnismäßige Mieterhöhung möglich, z.B. bei einer Inflation
Vorteile für den Vermieter
Mieterhöhungen bedürfen keiner Erklärung und auch keiner Zustimmung durch den Mieter
Weniger Aufwand, da beispielsweise die Auswertung des Mietspiegels nicht notwendig ist
Reduzierung der Konflikte, da die Mietänderung gesetzlich geregelt ist und sich an den Zahlen des Statistischen Bundesamtes orientiert
Keine Einschränkungen aufgrund der Kappungsgrenze
Mieterhöhungen oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich
Erhöhung der Mieteinnahmen aufgrund stetig steigendem Verbraucherpreisindex
Nachteile für den Vermieter
Miete kann auch sinken
Modernisierungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden
Mietersuche wird erschwert, da viele Mieter einen Indexmietvertrag meiden
Komplexität des Mietvertrags
Nicht jede Wohnung ist geeignet für einen Indexmietvertrag
Miete kann nicht einfach erhöht werden
Miete kann auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
Grenzen des Indexmietvertrages
Indexmiete und Mietpreisbremse
Die am 01. Mai 2015 festgesetzte Mietpreisbremse besagt, dass die Miete bei Abschluss eines Mietvertrages (Neu- oder Wiedervermietung) nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Im Zusammenhang mit der Indexmiete tritt diese Regelung allerdings nur in Bezug auf die Anfangsmiete in Kraft. Das bedeutet, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses greift die Mietpreisbremse, jede weitere Indexmieterhöhung ist jedoch frei von der Regelung.
Indexmiete und Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze lt. § 558 Abs. 3 BGB legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als zwanzig Prozent erhöht werden darf. Für Vermieter mit einem Indexmietvertrag gilt die Kappungsgrenze jedoch nicht, d.h. Vermieter dürfen die Miete entsprechend der Indexmiete auch mehr als zwanzig Prozent erhöhen.
Indexmiete und Mietwucher
Bei der Festsetzung der Miete müssen Vermieter grundsätzlich darauf achten, dass die gesetzliche Miethöchstgrenze nicht überschritten wird. Sobald die Miete durch die Mietanpassung fünfzig Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegt, ist diese Höchstgrenze überschritten und man spricht von Mietwucher. Auch bei einem Indexmietvertrag ist Mietwucher nicht zulässig – auch dann nicht, wenn der Betrag durch den Preisindex bestimmt wurde.
Vorgehen bei Unrechtmäßigkeit
Ein Rechtsstreit aufgrund einer angefochtenen Mieterhöhung kann schnell teuer werden. Aus diesem Grund lohnt es sich für solche potenziellen Mietprobleme, präventiv eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Denn diese unterstützt Sie in einem Streitfall nicht nur finanziell, sondern auch juristisch. So können Sie sich beispielsweise im Ernstfall von einem Anwalt beraten und – wenn nötig – im Gerichtsprozess begleiten lassen.
Im CHECK24 Vergleichsrechner müssen Sie hierfür den Baustein “Wohnen” wählen und können anschließend zwischen einer Vielzahl an Tarifen den für Sie passenden finden.
