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Mietkaution

Eine Mietkaution dient Immobilienbesitzern beim Vermieten einer Wohnung als finanzielle Sicherheit gegenüber Mietern. Was in puncto Kaution zu beachten ist, können Sie hier nachlesen.

Geldscheine mit Schloss gesichert

Die Vereinbarung einer Mietkaution ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Im Mietvertrag darf der Vermieter aber eine solche Mietsicherheit festschreiben – dann ist der Mieter auch zur Zahlung verpflichtet.

Die Höhe der Kaution kann individuell ausgehandelt werden. Die Obergrenze liegt jedoch bei drei Monatskaltmieten. Die einzige Ausnahme: Möchte der Mieter die Wohnung behindertengerecht umbauen, kann der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit für die späteren Rückbaukosten verlangen.

Barkaution

Am gängigsten ist die sogenannte Barkaution. Dabei überweist der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag – nach Vereinbarung in einer Summe oder drei Monatsraten. Die (erste) Zahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Wichtig: Wer die Kaution nicht rechtzeitig zahlt, riskiert eine fristlose Kündigung. Diese ist aber nur möglich, wenn der Mieter mindestens zwei Monatskaltmieten im Rückstand ist – dann aber auch ohne vorherige Mahnung.

Der Vermieter muss die Barkaution von seinem eigenen Vermögen getrennt auf einem Kautionskonto anlegen. Dieses muss insolvenzsicher sein und darf maximal eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben, da so lange auch die übliche Kündigungsfrist eines Mietvertrags ist. Der Vermieter muss dem Mieter auf Anfrage mitteilen, wo und zu welchem Zinssatz er die Mietkaution angelegt hat.

Weitere Kautionsformen

Neben der Barkaution sind nach Vereinbarung auch andere Kautionsformen möglich:

  • gemeinsames Mietkautionssparbuch
  • Sparbuch des Mieters mit Sperrvermerk oder mit Pfändung an den Vermieter
  • Kautionsbürgschaft (auch Mietaval genannt): Dabei gibt die Bank des Mieters dem Vermieter die Sicherheit, im Falle eines Schadens oder Mietausfalls zu zahlen – aber nur bis zur Höhe der vereinbarten Kaution. Bei einer Bankbürgschaft fallen für den Mieter aber jährliche Gebühren an und nicht jede Bank bietet diese an. Verwandte und Freunde können sich ebenfalls als Bürgen zur Verfügung stellen, der Vermieter muss eine solche Regelung aber nicht akzeptieren.
  • Mietkautionsversicherung: Der Mieter zahlt monatliche oder jährliche Versicherungsbeiträge. Beim Auszug kommt der Versicherer bei Bedarf für Nachforderungen des Vermieters auf, verlangt den geleisteten Betrag aber vom Versicherungsnehmer zurück.

Verwendung und Rückzahlung der Mietkaution

Das als Mietkaution hinterlegte Geld darf der Vermieter nur verwenden, wenn der Mieter die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgibt oder Zahlungen ausstehen.

Mögliche Verwendungszwecke der Kaution sind:

  • Mietrückstände
  • ausstehende Nebenkostennachzahlung
  • durch unsachgemäßen Umgang des Mieters verursachte Schäden an der Wohnung
  • Ausbessern von schlecht oder gar nicht durchgeführten mietvertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen
  • Renovierungskosten wegen Umbauten des Mieters, die nicht zurückgebaut wurden
  • anfallende Kosten durch verspätete Wohnungsrückgabe

Wichtig: Die Kaution darf nicht kommentarlos für die genannten Zwecke verwendet werden. Der Vermieter muss die nötigen Informationen – zum Beispiel Rechnungen für Malerarbeiten – der Abschlussabrechnung beifügen, die er dem Mieter nach Beendigung der Mietzeit ausstellen muss.

Hat der Vermieter nach dem Ende des Mieterverhältnisses keine offenen Ansprüche gegenüber dem Mieter, muss er den Kautionsbetrag – inklusive der inzwischen aufgelaufenen Zinsen – zurückzahlen. Folgendes sollten Sie bei der Rückzahlung der Mietkaution beachten:

Mietkaution schriftlich zurückfordern

Der Mieter sollte beim Auszug die Mietkaution am besten schriftlich zurückfordern. Das Schreiben sollte diese Angaben beinhalten:

  • genaue Adresse der Wohnung
  • Datum, zu dem das Mietverhältnis endet
  • Höhe der geleisteten Kaution
  • Bankdaten des Mieters

Ein Musterschreiben für die Rückforderung der Mietkaution können Sie kostenlos im Internet herunterladen.

Rückzahlungsfristen

Bis wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss, kommt auf den Einzelfall an. Sind im Wohnungsübergabeprotokoll keine Schäden oder Mängel vermerkt, muss er den Kautionsbetrag inklusive Zinsen umgehend überweisen.

Sind beim Auszug bereits Mängel bekannt, kann dem Mieter eine Frist gewährt werden, um diese auszubessern – zum Beispiel nicht richtig verputzte Bohrlöcher oder Flecken an der Wand. Übernimmt dagegen der Vermieter die Reparaturen beziehungsweise lässt diese von Dritten durchführen, kann er sich mit der Rückzahlung Zeit lassen, bis alle Rechnungen bezahlt sind. Die Ausgaben zieht er dann von der Kautionssumme ab.

Wichtig: Verschleißmängel – etwa am Herd – sind dagegen kein Grund, die Kaution zu mindern.

Bei einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter einen Teil der Kaution vorerst einbehalten, nicht aber den gesamten Betrag. Dabei muss er sich an der Abrechnungshöhe der Vorjahre orientieren.

Gibt es zum Zeitpunkt des Auszugs noch Mietrückstände, darf der Vermieter diese ausgleichen, indem er die Kaution – oder den entsprechenden Anteil davon – nicht zurückerstattet.

Wichtig: Die Kaution darf nicht „abgewohnt” werden – die Miete muss auch in den letzten Monaten des Mietverhältnisses noch gezahlt werden.

Wichtige Urteile zum Thema Mietkaution

Urteil: Mietkaution offen anlegen

Die Mietkaution muss auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden, um den Schutz des Mieters vor Verlust zu gewährleisten. Nach Ansicht der BGH-Richter reicht ein verstecktes Treuhandkonto für diesen Zweck nicht aus (Aktenzeichen VIII ZR 324/14).

Urteil: Unantastbarkeit der Mietkaution

Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Mietkaution nicht antasten – auch nicht, um streitige Forderungen auszugleichen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind laut einem BGH-Urteil unwirksam (Aktenzeichen VIII ZR 234/13). Im verhandelten Fall hatte sich der Vermieter die Kaution auszahlen lassen, nachdem der Mieter eine Mietminderung geltend gemacht hatte.

Wichtige Urteile zum Thema Rückzahlung der Mietkaution

Urteil: Rückzahlungspflicht des Hausverkäufers

Der Verkäufer eines vermieteten Grundstücks muss dem Mieter die Kaution zurückzahlen, falls er diese nicht vom Käufer des Grundstücks zurückbekommt. Ein Ausschluss dieser Haftung muss explizit vereinbart werden, so der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 143/12).

Urteil: Verwendungsmöglichkeit der Kaution

Ein Vermieter darf die Kaution nur für Forderungen verwenden, die aus dem dazugehörigen Mietverhältnis stammen. Das gilt laut dem BGH auch, wenn es nach Ende des Mietverhältnisses kein offenen Forderungen gibt (Aktenzeichen VIII ZR 36/12). Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die hinterlegte Kaution zu Unrecht einbehalten, um damit seine Ansprüche aus einem anderen Mietverhältnis auszugleichen.

 

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