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Schönheitsreparaturen

Die Grundsanierung der Wohnung ist Sache des Vermieters. Kleinere Renovierungsarbeiten – sogenannte Schönheitsreparaturen – können jedoch auf den Mieter übertragen werden. Was man darunter versteht und wann der Mieter dazu verpflichtet ist, erklärt der nachfolgende Artikel.

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Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?

Laut § 28 Abs. 4 Satz 3 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz fällt unter den Begriff Schöheitsreparaturen:

„nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden”

Konkret beinhaltet das folgende Arbeiten:

  • Wände und Decken müssen tapeziert, gestrichen oder gekalkt werden. Schrauben- beziehungsweise Dübellöcher müssen zugespachelt werden.
  • Fußböden und Heizkörper inklusive Heizrohren müssen gestrichen sowie Teppiche gereinigt werden.
  • Die Innentüren, Fenster und Außentüren müssen ebenfalls – aber nur von innen – gestrichen werden.

Muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

In § 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist geregelt, dass das Durchführen von Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters ist. Jedoch darf er diese Pflicht auf den Mieter übertragen. Dies muss schriftlich über den Mietvertrag erfolgen.

In der Praxis ist die Umlegung auf den Mieter üblich. In mehreren Urteilen hat der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch gewisse Grenzen gesetzt, was den Umfang der Arbeiten und Formulierungen im Mietvertrag betrifft.

Eine einfache Formulierung wie „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen” ist dann laut dem BGH wirksam, wenn die Wohnung bei der Übergabe renoviert war oder dem Mieter, wenn dies nicht der Fall war, ein angemessener Ausgleich gezahlt wird. Das kann beispielsweise eine geminderte Miete für einige Monate sein. Wie hoch dieser Ausgleich angesetzt werden muss, hängt davon ab, wie renovierungsbedürftig die Wohnung ist.

Wann ist eine Wohnung unrenoviert?

Oft stellt sich im Zuge dessen die Frage, ab wann eine Wohnung als unrenoviert gilt. Das ist dann der Fall, wenn sich bei Übergabe deutliche Gebrauchsspuren des Vormieters feststellen lassen. Dennoch hat der Vermieter nicht die Pflicht, alle Räume bei jedem Mieterwechsel frisch zu renovieren. Je nach Zustand reicht es auch, wenn er beispielsweise die Wände streichen lässt. Wann genau die Wohnung als renoviert gilt oder nicht, muss aber immer im Einzelfall entschieden werden.

Tipp: Mieter sollten immer ein Übergabeprotokoll führen, wenn ihnen eine Wohnung übergeben wird. So können sie im Streitfall dokumentieren, dass sie die Wohnung nicht renoviert erhalten haben.

Weitere Fälle, in denen der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss:

  • wenn starre Fristen vereinbart werden
  • wenn bestimmte Abgeltungsklauseln im Mietvertrag festgehalten sind

Starre Fristen

Dem Vermieter ist es nicht erlaubt, dem Mieter vorzuschreiben, wann genau und in welchem Maße die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Starre Fristen wie „alle drei Jahre” sowie Formulierungen wie „spätestens” oder „immer” sind laut dem BGH ebenfalls nicht zulässig. Enthält der Mietvertrag starre Vorgaben, so ist die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich ungültig – der Vermieter muss für die Renovierung aufkommen.

Ist der Fristenplan hingegen flexibel festgelegt, ist eine solche Klausel wirksam. Eine gültige Formulierung könnte wie folgt lauten: Falls erforderlich, ist der Mieter dazu verpflichtet, in Küche, Bad und Toilette Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre durchzuführen.

Der BGH hat in einem Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 143/06) festgehalten, welche Fristen für die einzelnen Räume zur groben zeitlichen Orientierung angemessen sind:

Räume Renovierungsbedarf
Wohn- und Schlafräume circa nach fünf Jahren
Küche, Bad, Dusche circa nach drei Jahren

Abgeltungsklauseln

Abgeltungsklauseln – auch Quotenabgeltungsklauseln genannt – sind laut BGH-Urteil im Jahr 2015 grundsätzlich unwirksam. Die Richter sehen in solchen Klauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Das Prinzip von Abgeltungsklauseln funktioniert wie folgt:

Zieht der Mieter aus, bevor Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet ihn die Quotenabgeltungsklausel dazu, dass er die später anfallende Renovierungsarbeiten anteilig bezahlen muss. Die Benachteiligung läge nach Einschätzung der Richter darin, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht abschätzen könne, welche Kosten tatsächlich auf ihn zukommen.

Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

Viele Urteile befassen sich mit der Frage, ob und in welchem Maße Schönheitsreparaturen beim Auszug aus der Mietwohnung durchgeführt werden müssen. Doch wie sieht es mit Schönheitsreparaturen während der Mietzeit aus?

Ist eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag festgeschrieben, müssen Mieter eine Renovierung in regelmäßigen Abständen durchführen. Zwar sind starre Fristen im Mietvertrag nicht erlaubt. Richtlinien, wann eine Schönheitsreparatur üblicherweise fällig wird, gibt es dennoch. Vertraglich müssen diese durch zusätzliche Formulierungen – wie beispielsweise „in der Regel” – relativiert werden, um gültig zu sein. Aber: Sind keine Verschleißerscheinungen sichtbar, müssen Mieter auch nicht renovieren.

Was die Gestaltung betrifft, dürfen Mieter ihre Wohnung für die Dauer des Mietverhältnisses so gestalten, wie sie es möchten. Sie sind jedoch dazu verpflichtet, die Wohnung im vertragsmäßigen Zustand zurückzugeben. Das bedeutet nicht, dass alle Wände zwingend weiß sein müssen. Aber eine unübliche Gestaltung – zum Beispiel schwarze Wände – muss rückgängig gemacht werden.

Auch hier hat der BGH einige Urteile dazu gesprochen, was der Vermieter fordern darf – und was nicht. Sogenannte Farbwahlklauseln beispielsweise sind nicht zulässig. Während der Mietzeit darf der Mieter sich die Farbe seiner Wände selbst aussuchen. Nur wenn es sich um den Zustand beim Auszug handelt, kann der Vermieter eine Vorgabe machen und beispielsweise neutrale Farben fordern.

Auch Klauseln, die verlangen, dass Renovierungsarbeiten von einem Fachbetrieb durchgeführt werden müssen, sind nicht zulässig.

Darf der Vermieter bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen Schadensersatz verlangen?

Gesetzt dem Fall, dass alle im Mietvertrag stehenden Schönheitsreparaturklauseln wirksam sind, kann der Vermieter bei Nichterfüllung Schadensersatz verlangen. Zunächst muss er dem Mieter jedoch eine Frist setzen, bis wann die Schönheitsreparaturen zu erledigen sind. Dabei reichen laut BGH Formulierungen wie „unverzüglich”, „sofortig” oder „umgehend” aus. Ein konkreter Termin ist jedoch empfehlenswert. Grundsätzlich muss die Frist so gesetzt werden, dass der Mieter auch tatsächlich in der Lage ist, die Schönheitsreparaturen innerhalb dieser durchzuführen.

Wichtige Urteile zum Thema Schönheitsreparaturen

Urteil: Bunte Wände – Vermieterin verlangt Schadensersatz

Der Fall: Bei Übergabe hatte der ehemalige Mieter einer Doppelhaushälfte das frisch renovierte Haus mit weißen Wänden übernommen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses gab er dieses mit teils bunt gestrichenen Wänden zurück. Die Vermieterin ließ die Wände weißeln und stellte ihm die Renovierung in Rechnung.
Das Urteil: Der BGH sprach der Vermieterin Schadensersatz zu, da der Mieter das Haus renoviert übernommen hatte und die unübliche Farbgestaltung für eine Neuvermietung nicht zumutbar war. Deshalb sei die Vermieterin gezwungen gewesen, die Renovierung durchführen zu lassen.

Urteil: Renovierungsbedarf muss objektiv festgestellt werden

Renovierungsarbeiten darf ein Vermieter nicht einfach nur verlangen, weil eine Frist abgelaufen ist. Den tatsächlichen Renovierungsbedarf muss ein objektiver Betrachter feststellen, wie der BGH geurteilt hat (Aktenzeichen VIII ZR 192/04).

Urteil: Renovierung von nicht renoviert erhaltener Wohnung

Eine Wohnung, die in unrenoviertem Zustand übernommen wurde, muss beim Auszug auch nicht renoviert übergeben werden – selbst wenn dies eine Klausel im Mietvertrag vorsieht. Das hat der BGH entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 277/16). Auch wenn der Nachmieter sich verpflichtet hat, Reparaturen vom Vormieter zu übernehmen, kann sich der Vermieter nicht auf diese Abmachung berufen. 

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