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Mietnebenkosten

Wer in einem Mietverhältnis lebt, muss zusätzlich zur Miete sogenannte Betriebskosten – auch Mietnebenkosen genannt – bezahlen. Diese Kosten werden häufig auch als zweite Miete bezeichnet und machen in der Regel einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtmiete aus. Doch welche Posten dürfen eigentlich abgerechnet werden? Diese und weitere Fragen werden nachfolgend beantwortet.

Gesetzliche Grundlage der Betriebskostenabrechnung

Laut § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) werden die Mietnebenkosten wie folgt definiert:

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Nicht festgelegt ist, wer die Mietnebenkosten zu tragen hat. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass sie auf den Mieter umgelegt werden können. Ebenfalls ist freigestellt, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden müssen. Welche Posten genau umgelegt werden dürfen, steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). 

Diese Posten fallen unter die Mietnebenkosten

Laut Betriebskostenverordnung sind folgende Posten der Mietnebenkosten auf den Mieter umlegbar:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung (Abwasser)
  • Heizung (auch Brennstoffversorgungsanlage, Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, gewerbliche Lieferung von Wärme)
  • Warmwasserversorgung (auch gewerbliche Lieferung von Warmwasser, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräte, zum Beispiel Boiler)
  • Aufzug (Pflege und Wartung)
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung (Vorsorge)
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung (zum Beispiel im Flur, Keller oder Außenbeleuchtung)
  • Schornsteinfeger
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen, die das Gebäude betreffen
  • Hausmeister
  • gemeinschaftliche Antennenanlage
  • bereitgestellter Breitbandnetzbetrieb (nicht, wenn der Mieter einen eigenen Vertrag abgeschlossen hat)
  • gemeinschaftlich genutzte Waschküche (inklusive Reinigung und Wartung der Geräte)
  • sonstige Betriebskosten (etwa wenn es ein Schwimmbad oder eine Sauna im Haus gibt – muss vom Vermieter genau aufgeschlüsselt werden)

Einmalaufwendungen des Vermieters – beispielsweise Reparaturarbeiten – dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Info: Grundsätzlich unterscheidet man zwischen warmen und kalten Nebenkosten. Heiz- und Warmwasserkosten werden als warme Nebenkosten bezeichnet. Alle übrigen Posten fallen unter die kalten Nebenkosten.

Wie die Mietnebenkostenabrechnung genau erfolgt, wird anhand eines festgelegten Verteilerschlüssels bestimmt.

Umlage der Nebenkosten auf die Mieter: Verteilerschlüssel

Der Vermieter hat die Möglichkeit, zwischen verschiedenen Arten von Verteilerschlüsseln zu wählen, um die Mietnebenkosten abzurechnen. Für einige Betriebskostenarten sind bestimmte Schlüssel festgelegt. Grundsätzlich gibt es vier verschiedene Verteilerschlüssel: Wohnfläche, Verbrauch, Wohneinheit und Personenzahl. Wird kein Verteilerschlüssel festgelegt, muss der Vermieter die Mietnebenkosten anhand der Wohnfläche abrechnen. Die Art des Verteilerschlüssels muss im Mietvertrag festgehalten werden.

  • Wohnfläche

    Die Verteilung der Mietnebenkosten ist ein übliches Verfahren zur Umlage auf die Mieter. Dabei entspricht die gesamte Wohnfläche aller Mietparteien 100 Prozent der Nebenkosten. Anteilig zur Wohnfläche der jeweiligen Mieteinheit werden die Nebenkosten der Miete verteilt. Der Vorteil dieses Verteilerschlüssels ist, dass die Umlage sehr einfach zu berechnen ist.

  • Verbrauch

    Rechnet der Vermieter die Mietnebenkosten nach dem Verbrauch ab, kann dieser Verteilerschlüssel nur für bestimmte Posten verwendet werden –  nämlich wenn nachvollziehbar ist, wie der individuelle Verbrauch aussieht. Das ist beispielsweise beim Wasserverbrauch der Fall, wenn jede Wohneinheit einen eigenen Wasserzähler hat.

    Im Abrechnungsschreiben müssen der Gesamtverbrauch, der Einzelverbrauch und die damit entstandenen umlagefähigen Kosten aufgeführt werden.

    Info: Gesetzlich ist die Abrechnung von Warmwasser und Heizkosten in der Heizkostenverordnung, kurz HeizkostenV, geregelt. Diese schreibt vor, dass beide Posten zumindest anteilig über den Verbrauch abgerechnet werden müssen. Die Spannweite bei den Heizkosten ist vorgegeben und liegt je nach Dämmung der Wohnung zwischen 50 und 70 Prozent. Hält sich der Vermieter nicht an diese Vorgabe, können Mieter die abgerechneten Heizkosten um bis zu 15 Prozent kürzen.

  • Wohneinheit

    Dieser Verteilerschlüssel darf nur für die kalten Nebenkosten angewandt werden. Dabei werden diese auf jede Wohneinheit gleichmäßig aufgeteilt. Wenn also ein Vermieter ein Haus mit sechs Parteien vermietet, muss jede Partei ein Sechstel der kalten Mietnebenkosten übernehmen.

    Hinweis: Wenn der Verdacht besteht, dass eine ungerechte Verteilung besteht, – beispielsweise, weil ein Mieter deutlich mehr Müll produziert oder kaltes Wasser verbraucht – kann der Verteilerschlüssel gekippt werden. Weist ein Mieter eine Benachteiligung nach, müssen die Nebenkosten laut § 556a Abs. 3 BGB anhand der Wohnfläche umgelegt werden.

  • Personenzahl

    Auch dieser Verteilerschlüssel darf nur für die kalten Mietnebenkosten verwendet werden. Der Vermieter muss hierfür die Anzahl der Personen pro Wohneinheit kennen. Leben mehrere Personen in einer Wohnung, müssen diese einen größeren Anteil der Betriebskosten bezahlen als Ein-Personen-Haushalte. Prinzipiell stellt dieser Verteilerschlüssel eine gerechte Umverteilung dar, da man davon ausgehen kann, dass mehrere Personen einen höheren Verbrauch haben. Aber auch hier gilt: Besteht der Verdacht einer ungerechten Verteilung, darf der Schlüssel nicht mehr angewandt werden.

    Info: Der Vermieter hat das Recht, die Entscheidung für einen Verteilerschlüssel zu vertagen. Bei neugeschlossenen Mietverträgen kann er die Nebenkosten zunächst auch nach „billigem Ermessen“ abrechnen. Mit Versendung der ersten Nebenkostenabrechnung muss er sich jedoch auf einen bestimmten Schlüssel festlegen.

 Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale

Werden die Nebenkosten anteilig auf die Mieter umgelegt, müssen diese in der Regel eine Betriebskostenvorauszahlung leisten. Der Vermieter ist im Zuge dessen dazu verpflichtet, eine jährliche Nebenkostenabrechnung durchzuführen. Das Ergebnis dieser bestimmt, ob die Vorauszahlung korrekt berechnet wurde oder ob die Mieter eine Nachzahlung leisten müssen beziehungsweise eine Rückzahlung erhalten.

Vereinbart der Vermieter mit dem Mieter die Zahlung einer Betriebskostenpauschale, sind damit sämtliche Mietnebenkosten abgegolten. Das bedeutet, dass er keine jährliche Abrechnung der Betriebskosten erstellen muss. Damit entfallen sämtliche Ansprüche auf Nachzahlungen – vonseiten des Mieters wie des Vermieters. Die Abrechnung mittels Betriebskostenpauschale muss ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt werden. Darüber hinaus muss genau erläutert sein, welche Posten über die Pauschale abgerechnet werden.

Info: Die warmen Nebenkosten dürfen laut Heizkostenverordnung nur anteilig über die Betriebskostenpauschale abgerechnet werden.

Die Umlage der Mietnebenkosten per Betriebskostenpauschale ist in der Praxis eher unüblich.

Nebenkostenabrechnung prüfen

Gerade im Fall von Nachzahlungsforderungen empfiehlt es sich, die Mietnebenkostenabrechnung noch einmal unter die Lupe zu nehmen. Denn auch Vermieter können Fehler machen. Ein erster Blick auf das Datum zeigt, ob die Nebenkostenabrechnung pünktlich im Briefkasten gelandet ist. Der Vermieter hat ein Jahr lang nach dem Abrechnungszeitraum Zeit, den Brief zu verschicken. Kommt er verspätet an, muss der Mieter die Nachzahlung nicht mehr leisten – eine Gutschrift jedoch bekommt er in jedem Fall ausbezahlt. Diese Regelung gilt nur, wenn der Vermieter schuldhaft die Frist versäumt hat.

Urteil: Rückforderungsanspruch des Mieters

Der Fall: Ein Mieter hatte die Rückerstattung der Nachzahlung von Mietnebenkosten gefordert, da die Nebenkostenabrechnung zu spät eingetroffen war. Der Vermieter weigerte sich – der Fall kam vor Gericht.
Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied zugunsten des Mieters und verwies damit auf  § 556 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB. Dort ist gesetzlich festgehalten, dass Mieter, die bei einer verspätet eingetroffenen Betriebskostenabrechnung Nachforderungen aus Unkenntnis bezahlen, diese vom Vermieter zurückverlangen können (AZ VIII ZR 94/05).

Weitere Punkte, die geprüft werden sollten:

  • Ist der Abrechnungszeitraum korrekt?
  • Wurde der im Mietvertrag festgelegte Verteilerschlüssel verwendet?
  • Welche Nebenkosten wurden abgerechnet?
  • Wurden die Heizkosten gemäß den gesetzlichen Vorgaben verteilt?
  • Bestehen grundsätzlich Zweifel an der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung?

Info: Der Mieter hat das Recht, Originalbelege beim Vermieter einzusehen, um die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen. Kann er aus triftigen Gründen nicht vorbeikommen, darf er Kopien der Belege einfordern.

Als Vergleichsmaßstab für die Wirtschaftlichkeit der Mietnebenkosten können Mieter den jährlich erscheinenden Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes heranziehen. Die nachfolgende Grafik liefert eine Aufstellung der aktuellen Zahlen.

Betriebskostenspiegel 2014

Widerspruch bei fehlerhafter Mietnebenkostenabrechnung

Entdeckt der Mieter Fehler in der Betriebskostenabrechnung, hat er gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ab Erhalt zwölf Monate Zeit, schriftlich Widerspruch einzulegen. Aber: Widerspricht der Mieter der Nebenkostenabrechnung, bedeutet das nicht, dass er die Nachforderung für die Dauer des Rechtsstreits nicht bezahlen muss. Wird der Widerspruch abgelehnt und hat der Mieter die Nachforderung nicht bezahlt, so entstehen Verzugszinsen, die er dann zusätzlich zu begleichen hat. Deshalb ist es Mietern zu empfehlen, die Nachforderung zu bezahlen und im Widerspruchsschreiben festhalten, dass die Zahlung mit Vorbehalt auf Rückforderung erfolgt ist.
 

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