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Umlagefähige Nebenkosten

Im Rahmen der Mietzahlungen müssen Mieter auch umlagefähige Nebenkosten übernehmen. Welche Posten dazu zählen und was sich dahinter verbirgt, haben wir übersichtlich zusammengefasst.

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Diese Nebenkosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt genau fest, welche Posten zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören. Laut § 2 BetrKV können die nachfolgenden Posten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, insofern es jeweils so im Mietvertrag vereinbart wurde. 

Grundsteuer

Die Grundsteuer entrichtet der Besitzer des Grundstücks, auf dem das Mietobjekt steht. Da sie nach § 2 BetrKV zu den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ gehört, darf sie auf die Mieter umgelegt werden.

Wasserversorgung

Folgende Kosten gehören zur Wasserversorgung:

  • Frischwasserkosten
  • Grundgebühren für Wasserwerk, Rohrnetz und Wasserzähler
  • Miete und Eichkosten der Wasserzähler
  • Kosten für ein Abrechnungsunternehmen, wenn im Mietobjekt Einzelzähler vorhanden sind
  • Wartungskosten von Durchlaufreglern
  • Betriebs- und Wartungskosten der hauseigenen Wasserversorgungsanlage

Entwässerung (Abwasser)

Eigentümer müssen regelmäßig Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung an die jeweilige Gemeinde entrichten. Die Mieter übernehmen durch die Umlage anteilig die Kosten für:

  • Entsorgung der Abwässer sowie abgeleitetes Regenwasser (Dachrinnen)
  • Entwässerung, wenn das Regenwasser nicht absickern kann
  • Entwässerungspumpen, wenn benötigt
  • private Abwasserentsorgungsanlagen, wenn kein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz besteht

Info: Wird ein Abwasserrohr verstopft und muss es infolgedessen repariert werden, fällt dies nicht unter die umlagefähigen Nebenkosten. Die Reparatur muss vom Vermieter selbst getragen werden.

Heizung

Heiz- und Heiznebenkosten zählen ebenfalls zu den umlagefähigen Nebenkosten, die der Mieter übernehmen muss. Neben dem Brennstoffverbrauch fallen darunter unter anderem auch Wartungskosten für die Heizanlage sowie Bedien-, Überwachungs- und Pflegekosten. Die Kosten für Reinigung und Abgasmessung können auch auf die Mieter umgelegt werden.

Warmwasserversorgung

Darunter fallen die Kosten für den Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, wie etwa Beseitigung von Wasserablagerungen, die regelmäßige Überprüfung der Anlagensicherheit und die fachgemäße Einstellung der Anlage durch einen Handwerker. Auch die Kosten für die gewerbliche Lieferung von Warmwasser, die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (zum Beispiel Boiler) sind umlagefähig.

Aufzug

Hier können Kosten für den Betriebsstrom sowie die Pflege und Wartung des Aufzugs anfallen. Jeder Mieter des Mietobjekts muss dabei seinen Anteil tragen – unabhängig davon, ob er vielleicht im Erdgeschoss wohnt und den Aufzug gar nicht nutzt. Allein die Möglichkeit, den Aufzug benutzen zu können, verpflichtet ihn zur anteiligen Kostenübernahme.

Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Hauseigentümer müssen Straßenreinigungsgebühren an die Gemeinde entrichten. Diese dürfen sie auf ihre Mieter umlegen. Auch Winterdienstarbeiten fallen unter diesen Posten. Die Kosten für die Müllabfuhr dürfen ebenfalls anteilig abgerechnet werden. Die Anschaffung der Geräte für die Reinigung sowie den Winterdienst ist jedoch nicht umlagefähig.

Gebäudereinigung

Darunter fallen Arbeiten zur Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile, wie etwa das Treppenhaus oder der Aufzug. Sowohl die Kosten für eine Reinigungsfirma wie auch für Reinigungsmittel können auf die Mieter verteilt werden.

Schädlingsbekämpfung

Die Kosten für die Schädlingsbekämpfung dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter umgelegt werden. Zunächst muss dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Dann müssen die Aufwendungen regelmäßig anfallen. Außerdem dürfen sie nur die Bekämpfung auf den den Gemeinschaftsflächen betreffen.

Gartenpflege

Kosten können entstehen für die Pflege und Erneuerung von Gartenflächen, die zur Wohnanlage gehören. Auch die Pflege von Spielplätzen sowie nicht öffentlicher Zugänge und Zufahrten gehört dazu.

Beleuchtung

Der Stromverbrauch der Außenbeleuchtung sowie der Beleuchtung von gemeinschaftlich genutzten Räumen, zum Beispiel im Flur oder Keller, darf auf alle Mieter umgelegt werden.

Schornsteinfeger

Die Kosten für die Reinigung des Schornsteins durch einen Schornsteinfeger sowie die Immissionsmessung (Schadstoffausstoß der Heizung) dürfen ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden. Es kann sein, dass dieser Posten in der Betriebskostenabrechnung nicht gesondert aufgeführt ist, wenn er bereits über den Heizkostenposten abgerechnet wird.

Sach- und Haftpflichtversicherungen

Versicherungen, die der Vermieter für das Gebäude abschließt, gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten. Das wären beispielsweise: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden, Glasversicherungen, Gebäudehaftpflichtversicherungen oder auch – je nach Gefährdungsgebiet – Versicherungen gegen Elementarschäden. Private Versicherungen, wie beispielsweise die Rechtsschutzversicherung, darf der Vermieter hingegen nicht auf seine Mieter umlegen.

Hausmeister/Hauswart

Es können Kosten für das Hausmeistergehalt, Sozialleistungen und sonstige Entlohnungen für die Hausmeistertätigkeit anfallen. Hier ist aber Vorsicht geboten: Nur die Entlohnung kann auf die Mieter umgelegt werden, nicht aber die Kosten, die im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen, Schönheitsreparaturen, Erneuerungen oder Hausverwaltung anfallen!

Gemeinschaftliche Antennenanlage

Ist eine von allen Mietern genutzte Antennenanlage vorhanden, so fallen die damit verbundenen Kosten ebenfalls unter die umlagefähigen Nebenkosten. Dabei handelt es sich beispielsweise um Aufwendungen für den Betriebsstrom sowie die Prüfung, Einstellung und Wartung durch eine Fachkraft.

Bereitgestellter Breitbandnetzbetrieb

Insofern die Mieter keine eigenen Verträge zur Breitbandnutzung abgeschlossen haben, kann der Vermieter die Gebühren für den bereitgestellten Breitbandnetzbetrieb anteilig einfordern.

Gemeinschaftlich genutzte Waschküche

Die Ausgaben für die Stromversorgung, Überwachung, Pflege und Wartung der Waschanlage sind umlagefähig - unabhängig davon, ob die Mieter die Gemeinschaftswaschküche nutzen oder nicht.

Sonstige Betriebskosten

Unter die sonstigen Betriebskosten fallen alle umlagefähigen Nebenkosten, die nicht zuvor aufgelistet wurden. Darunter können beispielsweise ein hauseigenes Schwimmbad oder eine Sauna fallen oder auch die Reinigung der Dachrinnen. Der Vermieter muss diese in der Abrechnung genau aufschlüsseln, damit er sie anteilig von seinen Mietern einfordern kann.

Dieses Merkblatt liefert Ihnen ein Übersicht über die Mietnebenkosten, die Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen. Das PDF können Sie hier kostenfrei herunterladen.

Urteile zu den umlagefähigen Nebenkosten

Urteil: Aufzugskosten auf alle Mieter umlagefähig

Der Fall: Mieter einer Erdgeschosswohnung wollten ihren Anteil an den Aufzugskosten nicht bezahlen, da sie diesen aufgrund ihrer Wohnsituation nicht nutzten. Der Vermieter hatte daraufhin auf Zahlung der Nebenkostennachforderung geklagt.

Das Urteil: Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) gaben dem Vermieter recht. Die Umlage der Aufzugskosten auf alle Mieter sei rechtmäßig, unabhängig davon, ob sie den Aufzug tatsächlich nutzten. Allein die Möglichkeit, diesen nutzen zu können, berechtige den Vermieter zur Umlage der Kosten auf die Mieter (AZ VIII ZR 103/06).

Urteil: Ausdrückliche Nennung sonstiger Betriebskosten

Der Fall: Die Parteien stritten darüber, ob die Mieter die Kosten für die Dachrinnenreinigung anteilig übernehmen müssen. Eine Vermieterin hatte geklagt, weil die Mieter deren Nachforderung nicht begleichen wollten.

Das Urteil: Der BGH fällte ein differenziertes Urteil. Zwar könnten die Kosten der Dachrinnenreinigung als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden. Jedoch müsse dieser Posten dann auch ausdrücklich also solche im Mietvertrag festgehalten werden. Ist dies nicht der Fall, ist die Umlage auf die Mieter unwirksam. Die Klage wurde deshalb abgewiesen (AZ VIII ZR 167/03).

Urteil: Terrorschadenversicherung kann umlagefähig sein

Der Fall: Nach den Anschlägen auf das World Trade Center schloss in Deutschland ein Vermieter mehrerer Gebäude eine Terrorversicherung ab und legte die Kosten dafür anteilig auf seine Mieter um. Diese lehnten die Zahlung ab – der Fall landete vor Gericht.

Das Urteil: Der BGH gab der Klage des Vermieters statt. Die Terrorversicherung könne als Sachversicherung auf die Mieter umgelegt werden, insofern eine Grundgefährdung des Gebäudes nachgewiesen werden könne. Da sich die betreffenden Gebäude in der Nähe des Statistischen Bundesamts sowie eines Fußballstadions befänden, sei diese Voraussetzung gegeben (AZ XII ZR 129/09).

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