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Betriebskostenpauschale

In der Praxis werden die Mietnebenkosten häufig über eine Betriebskostenvorauszahlung mit anschließender Jahresabrechnung bezogen. Vermieter haben aber auch eine andere Möglichkeit, die Nebenkosten einzufordern: über eine Betriebskostenpauschale. Wir haben die wesentlichen Informationen zusammengefasst.

Betriebskostenpauschale berechnen

Die Betriebskostenpauschale ist – wie der Name schon vermuten lässt – ein pauschaler, fester Betrag, den Mieter für die Mietnebenkosten bezahlen müssen. In der Regel wird sie monatlich eingezogen. Das Mietrecht sieht es vor, dass mit Abgabe der Pauschale alle Nebenkosten abgegolten sind.

Ausnahme: Die Heizkostenabrechnung darf laut Heizkostenverordnung nur teilweise über einen Pauschalbetrag erfolgen. 50 bis 70 Prozent der sogenannten „warmen Betriebskosten”, wie Warmwasser- und Heizkosten, müssen über den Verbrauch ermittelt werden. 

Keine Jahresabrechnung nötig

Der wesentliche Unterschied zur Betriebskostenvorauszahlung liegt darin, dass für die Pauschale keine Betriebskostenabrechnung erstellt werden muss. Damit entfallen sowohl für Mieter als auch Vermieter sämtliche Ansprüche auf etwaige Nachzahlungen, sollte zu viel beziehungsweise zu wenig berechnet worden sein.

Die Betriebskostenpauschale wird in der Regel mit einem Sicherheitszuschlag berechnet. Dieser dient dazu, dass eventuelle Schwankungen der tatsächlichen Kosten berücksichtigt werden. Übersteigen diese Schwankungen den Zuschlag, wird der Vermieter die Nebenkostenpauschale gemäß § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erhöhen.

Erhöhung der Nebenkostenpauschale

Im Mietvertrag muss eine Anpassung der Betriebskostenpauschale ausdrücklich vereinbart sein. Ist das nicht der Fall, hat der Vermieter sein Recht auf Erhöhung verwirkt.

Form und Inhalt der Erhöhungserklärung:

  • Textform (§ 560 Abs. 1. Satz 1 BGB) - per Brief, E-Mail oder Fax
  • Begründung: Der Vermieter muss eine Abrechnung erstellen, um die Erhöhung der Betriebskostenpauschale nachvollziehbar zu begründen.

Die Erhöhung gilt ab dem zweiten Monat, nachdem die Erhöhungserklärung beim Mieter eingegangen ist. Eine rückwirkende Erhöhung ist nur im Ausnahmefall zulässig. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Vermieter selbst eine rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer erhalten hat.

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Urteil zur Betriebskostenpauschale

Urteil: Anspruch auf Einsicht nur bei konkreten Anhaltspunkten für Ermäßigung

Der Fall: Die Mieter einer Dreizimmerwohnung hielten die Mietnebenkostenpauschale für zu hoch. Mit dem Ziel der Senkung der Kosten hatten sie zunächst auf Einsicht in die Abrechnungsbelege geklagt.

Das Urteil: Die Richter des BGH wiesen die Klage zurück. Sinn der Betriebskostenpauschale sei es, dass der Vermieter keine Jahresabrechnung erstellen müsse und Mieter damit nicht jederzeit Auskunft über die tatsächlichen Kosten verlangen könnten. Um einen Anspruch darauf zu haben, müssten sie triftige Zweifel an der Richtigkeit der Pauschale vorbringen – beispielsweise, wenn ein Posten wie der Hausmeister wegfiele. Dies sei jedoch nicht geschehen (AZ VIII ZR 106/11).

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