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Betriebskostenvorauszahlung

Üblicherweise werden die Mietnebenkosten über eine Betriebskostenvorauszahlung abgerechnet. Was man darunter versteht und welche Rechte Mieter wie Vermieter haben, erfahren Sie im Folgenden.

Betriebskostenvorauszahlung leisten

Vereinbarungen über die Mietnebenkosten sind in § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach ist der Vermieter dazu berechtigt, die Betriebskosten auf seine Mieter umzulegen. Wird im Mietvertrag festgelegt, dass die Kostenübernahme über Betriebskostenvorauszahlungen stattfinden soll, ist der Vermieter zu einer jährlichen Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Der Mieter muss diese spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erhalten.

Info: Wird dagegen die Zahlung einer Betriebskostenpauschale vereinbart, muss der Vermieter keine jährliche Abrechnung erstellen. Mögliche Nachforderungen sowie Gutschriften sind dann aber ausgeschlossen.

Was darf über eine Betriebskostenvorauszahlung abgerechnet werden?

Der Vermieter darf alle umlagefähigen Nebenkosten über die Betriebskostenvorauszahlung abrechnen. Welche Betriebskosten das sind, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Im Mietvertrag ist festzuhalten, welche Nebenkosten über die Vorauszahlung beglichen werden. Dabei genügt es jedoch, auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen.

Neues Mietverhältnis: Wie wird der Betrag der Vorauszahlung bestimmt?

Wenn ein neuer Mietvertag geschlossen wird, hat der Vermieter zwei Möglichkeiten, den Betrag der Betriebskostenvorauszahlung festzulegen:

Er greift auf die Erfahrungswerte vergangener Jahre zurück.
Er orientiert sich an Beträgen vergleichbarer Wohnungen.

Der Vermieter hat außerdem einen gewissen Spielraum, wenn er die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bestimmt. Da er nicht genau sagen kann, wie hoch die Kosten ausfallen werden, ist es in Ordnung, die Vorauszahlungen etwas höher anzusetzen. Das liegt unter anderem auch daran, dass ein Teil der Nebenkosten über den Verbrauch bestimmt werden muss – zum Beispiel die Heizkosten – und der Vermieter nicht abschätzen kann, wie viel der Mieter tatsächlich verbraucht.

Info: Über die jährliche Betriebskostenabrechnung kann festgestellt werden, ob die Nebenkosten zu hoch oder zu niedrig angesetzt sind. Mögliche Gutschriften oder Nachzahlungen ergeben sich daraus.

Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

Stellt der Vermieter im Zuge der Nebenkostenabrechnung fest, dass die Vorauszahlung die Kosten nicht abdeckt, darf er diese erhöhen. Versäumt er es, eine Abrechnung zu erstellen oder ist sie formell beziehungsweise inhaltlich fehlerhaft, ist der Mieter zur Zahlung der Erhöhung zunächst nicht verpflichtet. Der Vermieter kann die Abrechnung jedoch korrigiert auch nach Ablauf der Frist an den Mieter übersenden und behält laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) das Recht auf Erhöhung. Lediglich Nachzahlungen des Mieters entfallen, sollte der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumen.

Keine Pflicht zur Anpassung der Vorauszahlungen

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung verpflichtet, auch wenn das für den Mieter regelmäßig hohe Nachzahlungen bedeutet. Vermutet der Mieter jedoch, dass der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags die Nebenkosten bewusst zu niedrig angesetzt hat, kann er unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz fordern:

Im Mietvertrag wurde dem Mieter ausdrücklich zugesichert, dass die Nebenkosten angemessen berechnet wurden.
Die Vorauszahlung wurde bewusst zu niedrig bemessen, damit die Wohnung schneller vermietet wird.

Die zweite Möglichkeit ist in der Praxis schwer nachzuweisen. Deshalb sollten Mieter darauf achten, dass im Mietvertrag die Angemessenheit ausdrücklich zugesichert wird, um etwaige Schadensersatzforderungen durchsetzen zu können.

Wichtige Urteile zur Betriebskostenvorauszahlung

Hier können Sie einige thematisch wichtige Urteile des Bundesgerichtshofs nachlesen.

Urteil: Anpassung der Vorauszahlung auch bei Fristversäumnis zulässig

Der Fall: Eine Vermieterin hatte ihre Mieter auf Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen verklagt. Diese weigerten sich, weil die Abrechnung der Vermieterin erst fehlerhaft und dann verspätet eingetroffen war.

Das Urteil: Der BGH gab der Klage statt. Die Vermieterin habe einen Anspruch auf Zahlung der erhöhten Mietnebenkostenvorauszahlung, unabhängig davon, ob sie die Abrechnungsfrist versäumt habe oder nicht. Nur ausstehende Nachzahlungen würden aufgrund eines Fristversäumnisses entfallen (AZ VIII ZR 258/09).

Urteil: Zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlung keine Pflichtverletzung

Der Fall: Eine Vermieterin setzte in zwei aufeinanderfolgenden Jahren die Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig an. Daraus resultierten Nachforderungen von mehreren 100 Euro. Die Mieter weigerten sich zu zahlen, da sie in der zu niedrig angesetzten Vorauszahlung eine Pflichtverletzung sahen. Die Vermieterin klagte.

Das Urteil: Die Richter des Bundesgerichtshofs gaben ihr recht. In den zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlungen sahen sie keine Pflichtverletzung. Die Vermieterin sei nicht dazu verpflichtet, die Nebenkosten so zu berechnen, dass sie hohe Nachzahlungen auf Seiten der Mieter vermeide. Darüber hinaus hätten die Parteien im Mietvertrag nicht festgehalten, dass die Nebenkosten angemessen berechnet würden (AZ VII ZR 195/03).

Urteil: Bei inhaltlichen Fehlern in der Abrechnung keine Anpassung der Betriebskosten möglich

Der Fall: Ein Vermieter hatte geklagt, weil seine Mieter die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht begleichen wollten. Sie waren der Meinung, die Abrechnung sei inhaltlich falsch und sie deshalb nicht zur Zahlung verpflichtet.

Das Urteil: Der BGH gab den Mietern recht. Der Vermieter sei zur korrekten Abrechnung verpflichtet. Da er dieser Pflicht nicht nachgekommen war, habe er auch keine Berechtigung zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB (AZ VIII ZR 245/11).

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