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Auszug aus der Mietwohnung

Ein Umzug ist immer mit viel Stress verbunden. Was man im Zuge dessen vermeiden möchte, ist noch mehr Stress – vor allem mit dem Vermieter. Doch nicht selten kommt es vor, dass beide Parteien sich uneins darüber sind, in welchem Zustand die Wohnung beim Auszug übergeben werden muss. Welche Pflichten Sie als Mieter laut Mietrecht haben und was der Vermieter nicht verlangen darf, erfahren Sie im Folgenden.

Renovierungsklausel im Mietvertrag

Laut § 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gehört es zunächst nicht zu den Pflichten des Mieters, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Dennoch hat der Vermieter die Möglichkeit, diese Aufgabe – sogenannte Schönheitsreparaturen – auf den Mieter zu übertragen. Dies muss aber zuvor im Mietvertrag festgehalten werden. Auch hier gelten feste Regeln, denn bei falscher Formulierung kann die Renovierungsklausel im Mietvertrag schnell unwirksam werden. Ist die Klausel ungültig, muss der Vermieter die Renovierung übernehmen. 

Wann ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag ungültig?

Der Vermieter darf bezüglich der Renovierungspflicht beispielsweise keine starre Fristenregel festlegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu in den vergangenen Jahren bereits mehrere Urteile gesprochen.

Urteil: Zur Pflicht von Schönheitsreparaturen

Legt der Vermieter vertraglich fest, dass der Mieter zu bestimmten Zeiten renovieren muss, ist diese Regelung unwirksam. Die Begründung: Der Mieter könnte schon mit einer Renovierungspflicht belastet werden, obwohl noch kein Bedarf zur Renovierung besteht (Urteile BGH: VIII ZR/360, VIII ZR/08).

Im Zuge der gefällten Urteile wurde auch festgelegt, dass Formulierungen wie „mindestens” oder „spätestens” dazu führen, dass die Renovierungsklausel ungültig ist.

Renoviert der Vermieter, kann er den Mieter durchaus zur Kasse bitten. Aber auch hier gilt: Starre Vereinbarungen im Mietvertrag mit Formulierungen wie „20 Prozent”, „nach 24 Monaten” sind nicht erlaubt. Auch darf der Vermieter nicht allein darüber entscheiden, welche Malerfirma die Arbeiten übernimmt. Tut er das trotzdem, muss der Mieter nicht zahlen.

Ist im Mietvertrag festgehalten, dass der Mieter selbst renovieren muss, ist die Klausel dann wirksam, wenn dehnbare Formulierungen, wie etwa „in der Regel” oder „im Allgemeinen” verwendet werden. Dann darf eine Renovierungspflicht für Küche, Bad und WC (alle drei Jahre) sowie für Wohn- und Schlafzimmer (alle fünf Jahre) bestehen.

Was können Mieter tun, wenn sie trotz unwirksamer Klausel renoviert haben?

Haben Mieter trotz einer unwirksamen Klausel renoviert, haben sie unter Umständen die Möglichkeit, die Kosten dafür vom Vermieter zurückzuverlangen. Nach § 548 BGB können sie diese Ansprüche aber nur innerhalb einer Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen. Grundsätzlich ist es in so einem Fall zu empfehlen, sich vorab beraten zu lassen – von einem Anwalt oder von Interessensvertretungen wie dem Mieterbund.

Info:

Auch für Vermieter gilt eine sechsmonatige Frist, wenn sie etwas zu beanstanden haben – und zwar ab dem Zeitpunkt, zu dem die Wohnung übergeben wurde. Mit Ablauf der Frist erlischt jeder Anspruch auf Schadensersatz, beispielsweise aufgrund eines Schadens im Parkett oder nicht entfernten Einbauten.

Müssen Mieter die Wohnung im selben Zustand übergeben, in dem sie diese übernommen haben?

Nein, das müssen sie nicht. Normale Abnutzungserscheinungen sind bereits über die regelmäßige Zahlung der Miete abgegolten. Der Vermieter darf jedoch verlangen, dass bunt gestrichene Wände in neutralen, hellen oder dezenten Farben überstrichen werden. Die konkrete Farbvorgabe „weiß” ist dagegen nicht erlaubt.

Urteil: Farbwahlklausel im Mietvertrag ungültig

In seinem Urteil vom 21.08.2011 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Farbwahlklausel im Mietvertrag ungültig ist. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter zum „Weißen der Decken und Oberwände” verpflichtet. Mit der nicht zulässigen Formulierung erklärte der BGH in diesem Fall sogar die gesamte Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag für nicht zulässig (VIII ZR 47/11).

Bohrlöcher müssen nur dann entfernt werden, wenn die Baumasse grundlegend beschädigt wird. Kleine Mängel müssen nicht beseitigt werden.

Info: Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, ist er auch nicht verpflichtet, sie bei Auszug renoviert zu übergeben. Hat der Vermieter entsprechende Klauseln im Mietvertrag eingefügt, sind diese laut Urteil des BGH unwirksam (VIII ZR 185/14).

Die konkrete Wohnungsübergabe

Wenn es an die konkrete Wohnungsübergabe geht, gibt es für Mieter einiges zu beachten. Je weniger Angriffsfläche sie dem Vermieter geben, desto reibungsloser läuft die Übergabe ab.

Diese Pflichten haben Mieter:

  • Die Mietwohnung muss komplett ausgeräumt sein. Das betrifft auch Einbauten oder den selbst verlegten Teppich. Wenn Sachen zurückgelassen werden, ohne das vorab mit dem Vermieter zu klären, ist er dazu berechtigt, die Kosten für die Beseitigung von den Mietern zu verlangen.

    Info: Auch wenn der Vermieter den Einbauten zugestimmt hat, darf er die Beseitigung dieser nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen.

  • Die Wohnung muss in einem sauberen Zustand, in der Regel besenrein, übergeben werden. Eine Tiefenreinigung, beispielsweise für den Teppich, ist nicht nötig.
  • Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er vor der Wohnungsübergabe auch selbst beseitigen. Verschleiß- oder Gebrauchsspuren hingegen müssen nicht ausgebessert werden.
  • Der Vermieter muss alle ausgehändigten Schlüssel zurück erhalten. Die Übergabe sollte persönlich stattfinden. Es ist Mietern zu empfehlen, sich eine Quittung für die ausgehändigten Schlüssel ausstellen zu lassen. Fehlt ein Schlüssel, sind Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Das kann teuer werden – wenn beispielsweise das Schloss oder eine ganze Schließanlage ausgetauscht werden muss.

Info: Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, dass die Wohnungsübergabe persönlich stattfinden muss. Mieter dürfen dem Vermieter auch Fotos als Beweismittel vorlegen, dass die Mietwohnung sauber und ordentlich hinterlassen wurde.

Übergabeprotokoll

Legt der Vermieter keines vor, sollten Mieter immer ein Übergabeprotokoll dabei haben. Dort können sie festhalten, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde.
Wichtig: Das Protokoll sollte unter Zeugen vom Vermieter unterschrieben werden, damit nicht noch nachträglich Forderungen an den Mieter gestellt werden können. Das unterschriebene Dokument dient auch als Beweismittel für etwaige juristische Auseinandersetzungen.

Rückzahlung der Mietkaution

Nach Übergabe der Wohnung hat der Vermieter eine Prüffrist von sechs Monaten zur Rückzahlung der Mietkaution. Innerhalb dieser Zeit muss er prüfen, ob die gesamte Kaution ausbezahlt werden kann oder ob er einen Teil einbehalten darf. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Mietrückstände bestehen oder die Wohnung beschädigt ist. Dabei muss er aber nachweisen können, dass seine Forderung eindeutig und gerechtfertigt ist. Ist sie das nicht, muss im Zweifelsfall ein Gericht darüber entscheiden.

Wenn die Wohnung keine Schäden aufweist, muss der Vermieter zumindest einen Teil der Kaution früher zurückzahlen. Um dies zu beweisen, ist es wichtig, dass Mieter ein vom Vermieter unterzeichnetes Übergabeprotokoll vorlegen können.

Der Vermieter hat das Recht, für mögliche Betriebskostennachzahlungen einen Sicherheitsabschlag einzubehalten. Dieser darf der Höhe der Vorjahresabrechnung plus einem Sicherheitsaufschlag von zehn Prozent entsprechen.

Mietkaution abwohnen verboten

Auch wenn sich der Mythos tapfer hält: Nach der Kündigung der Wohnung die Miete nicht mehr zu bezahlen, weil der Vermieter sie sich von der hinterlegten Kaution einholen kann, ist nicht erlaubt. Die Mietkaution dient ihm als Sicherheit, etwa für mögliche Schäden oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.

 

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