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Mieterhöhung

Im Laufe des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Miete erhöhen. Vielen Mietern graut es davor, mit exorbitanten Mieterhöhungen konfrontiert zu werden. Diese Angst ist unbegründet. Denn es gibt gesetzliche Regelungen, wann, warum und in welchem Maße die Mieterhöhung zulässig ist.

In diesen Fällen darf der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen aussprechen:

Nachfolgend werden die einzelnen Möglichkeiten erklärt und die zugrunde liegenden Bedingungen erläutert. 

Bestimmte Vereinbarungen im Mietvertrag

Die Miete darf erhöht werden, wenn dazu im Mietvertrag bestimmte Vereinbarungen festgelegt wurden.

Staffelmiete: Für bestimmte Zeiträume wird die Miete in unterschiedlicher Höhe im Mietvertrag vereinbart. Dabei muss diese mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Beträge müssen konkret festgelegt werden – eine prozentuale Steigerung der Miete ist nicht zulässig. Für den Zeitraum, in dem die Staffelmiete vereinbart ist, darf keine andere Mieterhöhung (mit Ausnahme der Erhöhung der Betriebskosten) stattfinden.

Indexmiete: Wird im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, werden die Mieterhöhungen an den Preisindex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte angepasst. Dieser wird durch das statistische Bundesamt ermittelt. Auch hier gilt: Die Miete muss zwischen den Mieterhöhungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Der Mieter muss über das Mieterhöhungsvorhaben schriftlich in Kenntnis gesetzt werden – spätestens zwei Monate, bevor die erhöhte Miete zu bezahlen ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter die Berechnung der neuen Miete offenlegen.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter hat nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Recht, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Eine Mietererhöhung ist in diesem Fall aber an bestimmte Bedingungen geknüpft.

Zeitlicher Rahmen:  Der Vermieter darf seinen Mietern nur alle 15 Monate eine Mieterhöhung zumuten. Er kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung ein Mieterhöhungsverlangen ankündigen, welches dann nach drei Monaten in Kraft tritt.

Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. In Gebieten mit Wohnungsknappheit liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. Die Ausnahme: Wenn die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder veränderten Betriebskosten erhöht wird, gilt die Kappungsgrenze nicht.

Die nachfolgende Grafik liefert einen Überblick über die durchschnittlichen Mietpreise der zehn teuersten Städte in Deutschlands im Jahr 2016:

Mietpreisspiegel: Die 10 teuersten Städte Deutschlands 2016

Formale und inhaltliche Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen

Nach § 558a Abs. 1 BGB muss die Ankündigung einer Mieterhöhung schriftlich erfolgen. Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, die Erhöhung der Miete im Mieterhöhungsschreiben zu begründen. Dabei hat er verschiedene Möglichkeiten, um sein Vorhaben zu erläutern:

  • Er bezieht sich auf den Mietspiegel der jeweiligen Kommune.
  • Er verweist auf eine Mietdatenbank. Üblicherweise führen Gemeinden fortlaufende Listen mit lokalen Mietpreisen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
  • Er legt das Gutachten eines Sachverständigen vor, das die Mieterhöhung nachvollziehbar begründet.
  • Er benennt drei Wohnungen, die als Vergleichsmaßstab für die neu berechnete Miete dienen.

Info: Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, muss der Vermieter den Mieter darüber in Kenntnis setzen, selbst wenn er die Mieterhöhung aus einem der anderen Gründe durchführt. Diese Art des Mietspiegels wird regelmäßig anhand wissenschaftlicher Grundsätze erstellt und ist von Gemeinden und Interessensverbänden anerkannt.

Urteil: Öffentlich zugänglicher Mietspiegel

Laut mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) muss der Vermieter den Mietspiegel, auf den er sich in seinem Mieterhöhungsverlangen bezieht, nicht beifügen, wenn dieser öffentlich zugänglich ist. Dabei ist es dem Mieter auch zuzumuten, eine Gebühr von sechs Euro für die Einsicht zu entrichten.

Neben der Erläuterung der Mieterhöhungsabsicht müssen weitere Formalien beachtet werden:

  • Alle Mieter müssen genannt werden.
  • Der Absender muss korrekt sein.
  • Das genaue Datum, ab wann die Mieterhöhung gilt, muss genannt werden.

Werden die Ansprüche an das Schreiben nicht erfüllt, kann es unwirksam sein. Der Mieter kann in diesem Fall Widerspruch einlegen.

Um die Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete durchzusetzen, bedarf es prinzipiell der Zustimmung des Mieters. Erteilt er diese nicht, kann der Vermieter klagen und die Durchsetzung per Gericht erwirken. Für die Zustimmung ist keine bestimmte Form vorgegeben. Sie kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Stehen mehrere Mieter im Mietvertrag, muss die Zustimmung von allen Mietern eingeholt werden.

Urteil: Kein Anspruch auf schriftliche Zustimmung

Der Fall: Eine Vermieterin hatte geklagt, weil ihr Mieter keine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung an sie versandt hatte. Da der Mieter jedoch bereits mehrere Monate die erhöhte Miete bezahlt hatte, sah er sich nicht in der Pflicht, die Zustimmung schriftlich zu erteilen.

Das Urteil: Das Amtsgericht Schöneberg gab ihm recht. Durch die mehrmalige Zahlung des Mieterhöhungsbetrags habe der Mieter der Mieterhöhung gemäß § 558b BGB bereits zugestimmt. Einen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung habe die Vermieterin demnach nicht.

Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen

Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an, beispielsweise umfassende Umbauten am Bad oder an der Küche, darf er im Zuge derer eine Mieterhöhung durchführen. Die Höhe der Jahresmiete darf dabei um bis zu acht Prozent angehoben werden (Stand 2019).

Folgende Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen laut § 555b BGB eine Mieterhöhung:

  • Umbauten, um Energie zu sparen, zum Beispiel Optimierung der Dämmung der Wohnung oder Einbau von Solaranlagen
  • Maßnahmen zur Steigerung der Wohnqualität, zum Beispiel der Einbau einer Badewanne im Badezimmer, das bislang nur eine Dusche hatte
  • Einbauten, um Wasser zu sparen, zum Beispiel das Anbringen von Wasserzählern

Info: Die Modernisierungsmaßnahme muss eine Wohnwertverbesserung zur Folge haben. Reine Reparatur- oder Renovierungsarbeiten rechtfertigen keine Mieterhöhung.

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen und die darauffolgende Mieterhöhung spätestens drei Monate vor Beginn der Umbauten anzukündigen. Dabei muss er dem Mieter Folgendes schriftlich mitteilen:

  • welche Art der Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird
  • welchen Umfang die Maßnahmen voraussichtlich betragen wird
  • wann mit der Modernisierung begonnen wird und wie lange sie voraussichtlich dauert
  • in welchem Umfang die Miete angehoben wird – hier ist der zu erwartende Betrag anzugeben

Außerdem muss der Vermieter den Mieter nach § 555c Abs. 2 darüber informieren, dass er die Möglichkeit hat, einen Härteeinwand zu formulieren. Das bedeutet: Mieter können Widerspruch gegen die Modernisierungsmaßnahme einlegen, wenn diese begründet unzumutbar wäre. Das kann zum Beispiel aufgrund von Krankheit der Fall sein.

Anstieg der Betriebskosten

Eine Mieterhöhung kann auch durch einen Anstieg der Betriebskosten begründet sein, wenn die Mietnebenkosten über eine Betriebskostenpauschale berechnet oder Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart wurden. Der Vermieter hat das Recht, die Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf seine Mieter umzulegen. Darüber muss er diese nach § 560 BGB schriftlich in Kenntnis setzen und die Umlage erläutern.

Widerspruch einlegen

Es ist Mietern immer zu empfehlen, die Ankündigung zur Mieterhöhung zu prüfen. Ist das Ankündigungsschreiben formal nicht richtig, kann Widerspruch eingelegt werden. Der Vermieter ist dann verpflichtet, ein neues Schreiben zu verfassen. Solange kein formal richtiges Schreiben vorliegt, ist die Ankündigung unwirksam.

Möchte der Mieter im Fall einer wirksamen Ankündigung der Mieterhöhung nicht zustimmen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Mieterhöhung

Wird die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst, haben Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Nähere Informationen dazu finden Sie auf unserer Seite zum Thema Mietvertrag kündigen.

Die wichtigsten Fakten zur Mieterhöhung haben wir Ihnen übersichtlich zusammengefasst. Das Merkblatt „In diesen Fällen darf der Vermieter die Miete erhöhen” können Sie hier kostenlos herunterladen.

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