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mehr erfahrenEin berechtigter Grund für eine Mieterhöhung durch den Vermieter können Modernisierungsmaßnahmen sein. Was man darunter versteht und wann eine angekündigte Maßnahme nicht geduldet werden muss, kann hier nachgelesen werden.
Gesetzlich sind Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter in § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert. In diesem und den folgenden Paragrafen sind die Modalitäten der Maßnahmen sowie Vorschriften zur Ankündigung und die Pflichten der Mieter festgelegt.
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen am Wohnobjekt, die bestimmte Bedingungen erfüllen müssen, damit sie eine Mieterhöhung rechtfertigen. Eine Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen ist gerechtfertigt, wenn:
Info: Die baulichen Veränderungen zur Modernisierung sind nicht mit Erhaltungsmaßnahmen zu verwechseln. Nach § 555a BGB ist der Vermieter für die Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung verantwortlich. Hierfür darf er keine Mieterhöhung veranschlagen, sondern muss selbst für die entstandenen Kosten aufkommen.
Wissenswert: Missbräuchliches Modernisieren, um Mieter zum Auszug zu bewegen, gilt im Zuge einer Gesetzesänderung seit Januar 2019 als Ordnungswidrigkeit und wird mit einem hohen Bußgeld geahndet.
Wann und in welcher Form der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigen muss, ist ebenfalls gesetzlich festgelegt. Laut § 555c BGB ist er dazu verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der baulichen Veränderungen darüber zu informieren. Außerdem muss das Ankündigungsschreiben folgende Angaben enthalten:
Grundsätzlich müssen Mieter nach § 555d BGB eine angekündigte Modernisierungsmaßnahme und die darauffolgende Mieterhöhung dulden. Besteht jedoch ein unzumutbarer Härtefall, kann laut Absatz 2 desselben Paragrafen Einspruch eingelegt werden.
Info: Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter im Ankündigungsschreiben auf Form und Frist des Härteeinwands hinzuweisen.
Beispiele für Härtefälle:
Wichtig: Der Mieter muss dem Modernisierungsvorhaben innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist schriftlich widersprechen – also innerhalb eines Monats nach Erhalt des Ankündigungsschreibens.
Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet konkret: Er kann das Mietverhältnis außerordentlich bis spätestens zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Ankündigungsschreibens kündigen.
Nachfolgend informieren wir Sie über einschlägige Urteile.
Der Fall: Eine Vermieterin wollte im Wohnzimmer einer Mietwohnung einen Rauchmelder anbringen lassen. Der Mieter widersprach dem Anliegen, da der Rauchmelder seine Raucherleidenschaft einschränken würde. Der Fall landete vor Gericht.
Das Urteil: Das Amtsgericht Halle (Saale) gab der Vermieterin recht. Der Mieter habe die Anbringung des Rauchmelders zu dulden, da es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handle, die nach § 555d BGB zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit der Wohnqualität des Mietobjektes führe (AZ 3 S 11/14).
Der Fall: Eine Mieterin brachte einen Härtefalleinwand ein, als ihr Vermieter eine Maßnahme zur Modernisierung inklusive Mieterhöhung ankündigte. Über den Fall mussten die Richter des Kammergerichts Berlin urteilen.
Das Urteil: Der Härtefalleinwand der Mieterin wurde trotz ihres Hartz-IV-Status abgelehnt. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Frau nach Abzug der Miete ausreichend Geld übrigbliebe, um ihren Lebensstandard zu halten. Außerdem würde der Leistungsträger ihrem Anspruch entsprechend die erhöhte Miete übernehmen (AZ 8 U 166/06).
Der Fall: Ein Vermieter ließ zwei Wasserzähler einbauen und verlangte anschließend eine Mieterhöhung von 12,10 Euro monatlich. Der Mieter war mit der Erhöhung nicht einverstanden, da er sie für überzogen hielt. Der Vermieter klagte.
Das Urteil: Die Richter des Bundesgerichtshofs gaben dem Mieter recht. Überzogene Kosten dürften nicht auf die Mieter umgelegt werden, da diese bezüglich Umfang und Ausführung der Modernisierung kein Mitspracherecht hätten. Die Mieterhöhung dürfte nur entsprechend der notwendigen Kosten ausfallen (AZ VIII ZR 41/08).
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