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Modernisierungsmaßnahmen

Ein berechtigter Grund für eine Mieterhöhung durch den Vermieter können Modernisierungsmaßnahmen sein. Was man darunter versteht und wann eine angekündigte Maßnahme nicht geduldet werden muss, kann hier nachgelesen werden.

Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietswohnung

Gesetzlich sind Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter in § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert. In diesem und den folgenden Paragrafen sind die Modalitäten der Maßnahmen sowie Vorschriften zur Ankündigung und die Pflichten der Mieter festgelegt.

Was versteht man unter Modernisierungsmaßnahmen?

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen am Wohnobjekt, die bestimmte Bedingungen erfüllen müssen, damit sie eine Mieterhöhung rechtfertigen. Eine Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen ist gerechtfertigt, wenn:

  • die Wohnqualität der Wohnung verbessert wird
  • dadurch Energie und Wasser gespart wird
  • der Gebrauchswert des Mietobjekts erhöht wird
  • neuer Wohnraum geschaffen wird 

Info: Die baulichen Veränderungen zur Modernisierung sind nicht mit Erhaltungsmaßnahmen zu verwechseln. Nach § 555a BGB ist der Vermieter für die Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung verantwortlich. Hierfür darf er keine Mieterhöhung veranschlagen, sondern muss selbst für die entstandenen Kosten aufkommen.

Typische Modernisierungsmaßnahmen können sein:

  • Modernisierung des Badezimmers
  • Einbau von Schall- oder Wärmedämmungen
  • Einbau von Wasserzählern

Wissenswert: Missbräuchliches Modernisieren, um Mieter zum Auszug zu bewegen, gilt im Zuge einer Gesetzesänderung seit Januar 2019 als Ordnungswidrigkeit und wird mit einem hohen Bußgeld geahndet.

Modernisierungsankündigung durch den Vermieter

Wann und in welcher Form der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigen muss, ist ebenfalls gesetzlich festgelegt. Laut § 555c BGB ist er dazu verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der baulichen Veränderungen darüber zu informieren. Außerdem muss das Ankündigungsschreiben folgende Angaben enthalten:

  • wesentliche Züge sowie voraussichtlicher Umfang der baulichen Maßnahme
  • Beginn und Dauer der Modernisierungsmaßnahme, soweit vorhersehbar
  • Betrag, um den die Miete voraussichtlich erhöht wird, inklusive der künftigen Mietnebenkosten

Kann der Mieter die angekündigte Modernisierungsmaßnahme ablehnen?

Grundsätzlich müssen Mieter nach § 555d BGB eine angekündigte Modernisierungsmaßnahme und die darauffolgende Mieterhöhung dulden. Besteht jedoch ein unzumutbarer Härtefall, kann laut Absatz 2 desselben Paragrafen Einspruch eingelegt werden.

Info: Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter im Ankündigungsschreiben auf Form und Frist des Härteeinwands hinzuweisen.

Beispiele für Härtefälle:

  • Aufgrund des Alters des Mieters sind aufwendige Baumaßnahmen innerhalb seiner Wohnung nicht zumutbar.
  • Die Mieterhöhung, die auf die Modernisierungsmaßnahme erfolgt, stellt für den Mieter eine unangemessene Belastung dar.

Wichtig: Der Mieter muss dem Modernisierungsvorhaben innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist schriftlich widersprechen – also innerhalb eines Monats nach Erhalt des Ankündigungsschreibens.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet konkret: Er kann das Mietverhältnis außerordentlich bis spätestens zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Ankündigungsschreibens kündigen.

Urteile zur Modernisierungsmieterhöhung

Nachfolgend informieren wir Sie über einschlägige Urteile.

Urteil: Rauchmelder verbessern die Wohnqualität nachhaltig

Der Fall: Eine Vermieterin wollte im Wohnzimmer einer Mietwohnung einen Rauchmelder anbringen lassen. Der Mieter widersprach dem Anliegen, da der Rauchmelder seine Raucherleidenschaft einschränken würde. Der Fall landete vor Gericht.

Das Urteil: Das Amtsgericht Halle (Saale) gab der Vermieterin recht. Der Mieter habe die Anbringung des Rauchmelders zu dulden, da es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handle, die nach § 555d BGB zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit der Wohnqualität des Mietobjektes führe (AZ 3 S 11/14).

Urteil: Modernisierungsmieterhöhung auch für Hartz-IV-Empfänger zumutbar

Der Fall: Eine Mieterin brachte einen Härtefalleinwand ein, als ihr Vermieter eine Maßnahme zur Modernisierung inklusive Mieterhöhung ankündigte. Über den Fall mussten die Richter des Kammergerichts Berlin urteilen.

Das Urteil: Der Härtefalleinwand der Mieterin wurde trotz ihres Hartz-IV-Status abgelehnt. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Frau nach Abzug der Miete ausreichend Geld übrigbliebe, um ihren Lebensstandard zu halten. Außerdem würde der Leistungsträger ihrem Anspruch entsprechend die erhöhte Miete übernehmen (AZ 8 U 166/06).

Urteil: Umlage von überhöhten Modernisierungskosten auf Mieter unzulässig

Der Fall: Ein Vermieter ließ zwei Wasserzähler einbauen und verlangte anschließend eine Mieterhöhung von 12,10 Euro monatlich. Der Mieter war mit der Erhöhung nicht einverstanden, da er sie für überzogen hielt. Der Vermieter klagte.

Das Urteil: Die Richter des Bundesgerichtshofs gaben dem Mieter recht. Überzogene Kosten dürften nicht auf die Mieter umgelegt werden, da diese bezüglich Umfang und Ausführung der Modernisierung kein Mitspracherecht hätten. Die Mieterhöhung dürfte nur entsprechend der notwendigen Kosten ausfallen (AZ VIII ZR 41/08).

Häufige Fragen zu Modernisierungsmaßnahmen

  • Welche Modernisierungsmaßnahmen können auf den Mieter umgelegt werden?

    Auf den Mieter können Modernisierungsmaßnahmen umgelegt werden, die

    • die Wohnqualität der Wohnung verbessern
    • den Energie- oder Wasserverbrauch mindern
    • den Wert des Mietobjekts erhöhen
    • neuen Wohnraum schaffen

    Hierbei darf der Vermieter acht Prozent der Kosten, die er für die Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet hat, auf die jährliche Miete umlegen. Allerdings muss der Vermieter die seit Januar 2019 geltende Kappungsgrenze bei Modernisierungen beachten. Diese legt fest, dass die monatliche Miete über einen Zeitraum von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen darf, wenn der ursprüngliche Quadratmeterpreis über sieben Euro liegt. Beträgt die Ausgangsmiete weniger als sieben Euro, darf diese nur um zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

  • Wie lange vorher muss eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden?

    Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich per E-Mail oder Brief ankündigen. Dieses Schreiben muss Grund und Zeitraum der Maßnahme beinhalten. Plant der Vermieter eine Mieterhöhung im Anschluss an die Modernisierung, muss er den voraussichtlichen Wert der Erhöhung nennen sowie den Mieter über die Möglichkeit des Härtefalleinwands aufklären.

  • Muss die Modernisierung geduldet werden?

    Wird die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet oder ihr Nutzen gesteigert, muss der Mieter diese dulden. Ausnahmen ergeben sich jedoch, wenn der Vermieter die geplante Modernisierung nicht rechtzeitig ankündigt oder die Arbeiten für den Mieter unzumutbar wären.

    Letzteres trifft zu, wenn

    • ein Mieter alt, krank oder schwanger ist
    • wenn sich ein Mieter in einer Prüfungsphase befindet, beispielsweise für das Studium
    • die Wohnung kurz vor dem Auszug des Mieters modernisiert werden soll
    • im Winter neue Fenster oder Heizungen eingebaut werden sollen

    In solchen Fällen kann der Mieter einen Härtefalleinwand einreichen und von der Duldungspflicht entbunden werden.

  • Ist eine Mietminderung aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen möglich?

    Eine Mietminderung aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen ist in der Regel möglich. Um diese zu begründen, hilft ein vom Mieter geführtes Lärmprotokoll mit einem Überblick über den Bauverlauf und damit verbundene Störungen. Im Rahmen einer energetischen Sanierung zur Minderung des Heizungs- oder Wasserverbrauchs darf der Mieter seine Zahlung jedoch erst verringern, wenn die Arbeiten länger als drei Monaten dauern.

    Außerdem muss der Vermieter für zusätzliche Kosten aufkommen, die dem Mieter aufgrund der Modernisierung entstanden sind. Beispiele hierfür sind Reinigungskosten, Kosten durch Schäden von Handwerkern sowie Mietkosten, wenn eine Ausweichwohnung für die Zeit der Modernisierung bezogen werden musste.

 

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