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089 - 24 24 12 44rsv@check24.deIn der Hausordnung soll prinzipiell das rücksichtsvolle Zusammenleben der Mietparteien geregelt sein. Sie beinhaltet beispielsweise Vorschriften zu Ruhezeiten oder der Nutzung der Gemeinschaftsräume, wie etwa die Waschküche. Sie kann als eigenständige Ordnung oder zusammen mit dem Mietvertrag erstellt werden. Ist sie an den Mietvertrag gekoppelt, darf der Vermieter die Inhalte nicht ohne die Zustimmung des Mieters ändern. Wenn die Hausordnung kein Bestandteil des Mietvertrags ist, darf er sie bis zu einem gewissen Grad ohne Zustimmung ändern. Er darf dem Mieter jedoch keine besonderen Verpflichtungen auferlegen, die über die im Mietvertrag vereinbarten hinausgehen – beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses.
Besuch
Der Vermieter darf Mietern nicht vorschreiben, wann und wie oft sie Besuch bekommen. Klauseln im Mietvertrag, die beispielsweise „Damenbesuch” verbieten, sind unwirksam. Auch dürfen Mieter so viele Personen einladen, wie sie wollen. Egal ist auch, ob der Besuch regelmäßig kommt oder nicht, ob er über Nacht bleibt und für wie lange.
Folgendes darf der Vermieter unter anderem auch nicht per Hausordnung vorschreiben:
Mehrere Gerichte urteilten, dass ein generelles Abstellverbot für Kinderwägen nicht zulässig ist. Es sei Mietern beispielsweise nicht zuzumuten, den Wagen täglich in höhere Etagen zu tragen. Die Erlaubnis gilt jedoch nur für Mieter des jeweiligen Gebäudekomplexes – Besucher dürfen ihre Kinderwägen nicht im Flur platzieren.
Verstößt ein Mieter wiederholt gegen wirksame Klauseln in der Hausordnung, ist der Vermieter berechtigt, ihm zu kündigen.
Das Hausrecht der Wohnung liegt ab der Wohnungsübergabe beim Mieter. Das bedeutet, dass der Vermieter beziehungsweise Eigentümer die Wohnung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters betreten darf.
Detaillierte Informationen rund um das Thema Hausrecht finden Sie auf unserer entsprechenden Themenseite.
Die Haltung von Kleintieren wie Hamstern, Kaninchen oder Fischen ist generell erlaubt und nicht abhängig von der Zustimmung des Vermieters. Ausnahmen können Ratten, Frettchen und Ziervögel darstellen. Hier haben Gerichte bereits auch gegenteilig entschieden. Aufgrund von Geruchs- oder Lärmbelästigung kann der Vermieter die Haltung verbieten. Hausschweine dagegen fallen unter das sogenannte Kleintierprivileg.
Der Fall: Aufgrund von Geruchsbelästigung verlangte eine Vermietern die Entfernung des Hausschweins einer Mieterin. Außerdem empfand die Vermieterin die Haltung eines Schweins in einer Mietwohnung generell als unsinnig. Die Mieterin weigerte sich, das Schwein abzugeben, weshalb der Fall vor Gericht landete.
Urteil: Das Amtsgericht Berlin-Köpenick wies die Klage mit der Begründung ab, dass mit der Haltung des Schweins keine vertragswidrige Nutzung der Wohnung vorgelegen habe. Außerdem habe die Mieterin nachweisen können, dass seit zwei Monaten keine Geruchsbelästigung mehr vorlag. Die Richter argumentierten darüber hinaus, dass es keine Rolle spiele, ob die Vermieterin die Haltung eines Schweins in der Wohnung für sinnvoll erachte.
Hunde und Katzen
Grundsätzlich darf der Vermieter die Haltung nicht verbieten. In einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2013 entschieden die Richter diesbezüglich und erklärten die Formulierung im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtete, „keine Hunde und Katzen zu halten”, für unzulässig. Das bedeutet jedoch nicht, dass sich Mieter ohne Zustimmung des Vermieters einen Hund oder eine Katze zulegen dürfen. Sie müssen in jedem Fall beim Vermieter nachfragen. Dieser darf die Anfrage jedoch nur aus triftigen Gründen ablehnen. Dieses Urteil ist auch auf andere Tiere übertragbar.
Info: Handelt es sich um ein gefährliches oder wildes Tier, muss zwingend die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Das ist beispielsweise bei Vogelspinnen oder Würgeschlangen der Fall.
Vorsicht: Selbst wenn der Vermieter der Haltung bestimmter Tiere zugestimmt hat, darf er diese wieder zurücknehmen. Hierfür benötigt er ebenfalls einen triftigen Grund. Auch hier ist der Einzelfall entscheidend. Weigert sich der Mieter, das Tier abzugeben, darf der Vermieter ihm die Wohnung kündigen.
Wird eine Mietwohnung veräußert, bedeutet das nicht, dass der Mieter ausziehen muss. Nach § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete”. Auch darf der neue Eigentümer keine inhaltlichen Änderungen im Mietvertrag vornehmen – die Konditionen bleiben erst einmal dieselben. Die Ausnahme: Der Mieter stimmt den Änderungen zu. Hierzu sollte er sich jedoch rechtlichen Beistand suchen – nicht, dass er Änderungen zustimmt, die ihn wesentlich benachteiligen.
Eine Mieterhöhung ist ebenfalls an grundsätzliche Voraussetzungen gebunden. Es besteht kein Sonderrecht zur Erhöhung aufgrund von Eigentümerwechsel.
Nach § 577 Abs. 1 BGB haben Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer seine Wohnung verkaufen möchte. Eine Ausnahme besteht nur, wenn an die Familie oder an Angehörige des Haushalts verkauft wird. Ist das nicht der Fall, ist der Eigentümer beziehungsweise Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zum Kauf anzubieten.
Der Fall: Eine Mieterin hatte gegen ihren ehemaligen Vermieter geklagt, weil dieser ihr beim Verkauf der Wohnung nicht die Möglichkeit gegeben hatte, diese selbst zu erwerben. Er hatte ihr sogar verschwiegen, dass die Wohnung verkauft werden sollte. Ein Jahr nach Verkauf hatte der neue Eigentümer ihr ein Angebot zum Kauf gemacht, welches sie annahm. Jedoch war die Wohnung inzwischen um 80.000 Euro teurer geworden.
Das Urteil: Die Richter des BGH entschieden zugunsten der Mieterin. Sie habe aufgrund des verweigerten Vorkaufsrechts einen Anspruch auf Schadensersatz. In welcher Höhe dieser ausfallen sollte, entschied der BGH aber nicht. Der Fall wurde an die Vorinstanz zurückgewiesen.
Bestehen Mängel an der Mietwohnung, übernimmt der neue Vermieter automatisch die Verantwortung dafür. Mieter dürfen sich deshalb an diesen wenden, wenn es um die Reparatur der Mängel geht.
Ob der alte oder der neue Vermieter für die Nebenkostenabrechnung zuständig ist, hängt davon ab, ob die Übereignung vor oder nach dem Abschluss des Abrechnungszeitraums stattgefunden hat. War er bereits abgeschlossen, muss der frühere Eigentümer die Abrechnung erstellen und für eventuelle Rückzahlungen aufkommen. War der Abrechnungszeitraum noch nicht abgeschlossen, gehen die Pflichten auf den neuen Eigentümer über.
Grundsätzlich darf ein Mieter seine Wohnung nicht ohne weiteres untervermieten. Dabei spielt es keine Rolle, ob er die ganze Wohnung oder nur einzelne Zimmer vermieten möchte. In jedem Fall hat er die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Das gilt auch, wenn der Lebensgefährte als Untermieter einziehen soll. Jedoch hat der Mieter hier laut BGH einen Anspruch auf die Erlaubniserteilung des Vermieters. Dieser darf sie ihm nur verwehren, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch eine weitere Person unzumutbar wäre.
Info: Eine Ausnahme bilden die eigenen Eltern oder Kinder. Hier müssen Mieter nicht um Erlaubnis bitten.
Möchte ein Mieter vorzeitig aus seinem Mietvertrag, kann er eventuell das Mietverhältnis vorzeitig kündigen, wenn er einen passenden Nachmieter stellt. Diese Möglichkeit besteht aber nur, wenn der Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthält. Das ist meist jedoch die Ausnahme.
Gesetzlich ist es so geregelt, dass er in Ausnahmefällen auch ohne diese Klausel einen Nachmieter stellen darf. Voraussetzung ist, dass es für ihn unzumutbar wäre, noch länger in der Wohnung zu bleiben, beispielsweise, wenn er aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss.
Entscheidend ist, ob der Vermieter den Nachmieter für geeignet hält. Das soll insbesondere daran festgemacht werden, ob dieser zur Zahlung der Miete in der Lage ist. Im Zuge dessen hat der Vermieter eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten.
Wichtig: Der Irrtum mit den drei Nachmietern
Hartnäckig hält sich das Gerücht, Mieter könnten frühzeitig aus dem Mietvertrag, wenn sie dem Vermieter drei Nachmieter präsentierten. Das ist jedoch ein Irrtum. Ohne triftigen Grund muss sich jeder Mieter an die vereinbarte Kündigungsfrist halten.
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