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Mieterrechte bei einem Eigentümerwechsel

Eine Ankündigung, dass die Mietswohnung zum Verkauf steht, weckt in vielen Mietern Unsicherheit. Wir haben zusammengetragen, welche Rechte Mieter haben und worauf sie sich bei einem Eigentümerwechsel einlassen müssen.

Schlüsselübergabe an den neuen Wohnungseigentümer.

Die rechtliche Lage beim Eigentümerwechsel ist gesetzlich genau festgelegt. Insbesondere der Schutz der Mieter steht dabei im Vordergrund.

Gesetzliche Grundlage

§ 566 Bürgerliches Gesetzbuch: Kauf bricht nicht Miete

„(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.”

Für den Mieter bedeutet das konkret, dass sich erst einmal nichts für ihn ändert. Denn der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete” schreibt vor, dass beim Eigentümerwechsel alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers auf den neuen übergehen. Der Mietvertrag ist nach wie vor gültig und der neue Eigentümer darf dem Mieter auch nicht aufgrund des Wechsels kündigen. Um das Mietverhältnis aufzulösen, muss er einen vom Gesetz zugelassenen Kündigungsgrund vorlegen – beispielsweise Eigenbedarf. Ansonsten steht der Mieter unter dem gesetzlichen Kündigungsschutz.

Info: Mieter sollten sich nicht auf für sie nachteilige Mietvertragsänderungen einlassen. Sie sind nicht dazu verpflichtet, den Änderungswünschen des neuen Vermieters/Eigentümers nachzukommen.

Kündigung bei Umwandlung stellt Sonderfall dar

Man spricht von einer Umwandlung, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen „umgewandelt” wird. In diesem Fall unterliegen Mieter, die bereits vor der Umwandlung in einer der Wohnungen lebten, einem besonderen Kündigungsschutz. Man spricht hier von einer Kündigungssperrfrist, die mindestens drei Jahre beträgt. Innerhalb dieser Frist ist es dem neuen Eigentümer beziehungsweise Vermieter auch nicht gestattet, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Frist beginnt mit dem Eintrag ins Grundbuch.

Info: Im Fall einer Umwandlung hat der Mieter ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass er als Erster die Möglichkeit erhält, die Wohnung zu erwerben. Er muss sich ab Erhalt des Angebots innerhalb von zwei Monaten für oder gegen den Kauf entscheiden.

Mieter muss Besichtigung durch Kaufinteressenten dulden

Der Mieter hat nicht das Recht, die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten zu verweigern. Jedoch kann er vom Vermieter verlangen, dass dieser selbst anwesend ist. Außerdem muss die Besichtigung mit genügend Vorlauf angekündigt und der Termin mit dem Mieter abgesprochen werden.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Der neue Eigentümer darf die Mieter nur innerhalb des gesetzlichen Rahmens erhöhen. Für ihn gelten dabei die gleichen Voraussetzungen, die auch für den alten Vermieter gegolten hätten. Vertretbare Gründe für eine Mieterhöhung sind unter anderem:

Modernisierungsmaßnahmen
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
wenn die Miete innerhalb der letzten drei Jahre nicht um maximal 15 beziehungsweise 20 Prozent (je nach Region) angestiegen ist

Info: Weitere Informationen zur Mieterhöhung können auf der Themenseite nachgelesen werden.

Häufige Fragen zum Thema Eigentümerwechsel

Was passiert mit der Mietkaution beim Eigentümerwechsel?

„Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten, die sich aus der Mietsicherheit ergeben, ein.” Das bedeutet: Der neue Eigentümer muss sich darum kümmern, die Mietkaution vom vorherigen Eigentümer zu erhalten. Die Beweislast liegt dabei nicht beim Mieter. Sollte das Mietverhältnis enden, haftet der Eigentümer für die Rückerstattung der Kaution – selbst, wenn er sie nicht vom Voreigentümer erhalten hat.

Einen Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution aufgrund des Eigentümerwechsels hat der Mieter nicht.
Wie werden die Mietnebenkosten abgerechnet?

Für die Nebenkostenabrechnung ist der Abrechnungszeitraum ausschlaggebend. Mietnebenkostenabrechnungen, die vor dem Eigentümerwechsel fällig waren, müssen über den alten Vermieter beziehungsweise Eigentümer gestellt werden – etwaige Nachforderungen sind an diesen zu entrichten. Ansprüche des Mieters müssen ebenfalls vom Vorbesitzer eingefordert werden.

Wird die Wohnung innerhalb eines Abrechnungszeitraums verkauft, ist der neue Besitzer für die Abrechnung zuständig.

Wichtige Mietrecht-Urteile zum Eigentümerwechsel

Nachfolgend können Sie wichtige Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema Eigentümerwechsel nachlesen.

Urteil zum Wohnrecht bei Eigentümerwechsel

Der Fall: Den Mietern einer Wohnung wurde im Mietvertrag ein lebenslanges Wohnrecht zugesichert. Nach dem Verkauf des Gebäudes forderten die neuen Eigentümer dennoch ihren Auszug.

Das Urteil: Ein im Mietvertrag festgehaltenes lebenslanges Wohnrecht von Mietern besteht auch bei einem Eigentümerwechsel fort, so die BGH-Richter (Aktenzeichen: VIII ZR 109/18).

Urteil zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen durch neuen Eigentümer

Der Fall: Der Verkäufer eines Grundstücks, auf dem Mietwohnungen lagen, ermächtigte den Käufer bereits vor Grundbucheintragung dazu, Modernisierungsmaßnahmen durchführen zu lassen. Als sich ein Mieter weigerte, den Maßnahmen zuzustimmen, zog der neue Eigentümer vor Gericht.

Das Urteil: Die Richter des BGH gaben dem Eigentümer recht. Der Mieter habe die Modernisierung zu dulden. Sie begründeten ihre Entscheidung damit, dass der neue Eigentümer ein berechtigtes Interesse an der Durchführung der Maßnahmen habe und es somit rechtens war, dass der Vermieter ihm die Rechte dazu übertrug, bevor eine Grundbucheintragung stattgefunden hatte (Aktenzeichen: VIII ZR 105/07).

Urteil zur Rückzahlung der Mietkaution

Der Fall: Ein Mieter kündigte seinen Mietvertrag, als das Grundstück, auf dem sich seine Wohnung befand, unter Zwangsverwaltung mit dem Ziel des Verkaufs stand. Er verlangte vom Käufer des Grundstücks die Rückzahlung der Mietkaution.

Das Urteil: Der BGH gab dem Mieter recht. Mit Erwerb des Grundstücks gingen Rechte wie Pflichten des Vorbesitzers auf den neuen Besitzer über. Da die Fälligkeit der Rückzahlung nach dem Verkauf des Grundstücks eingetreten sei, müsse der neue Besitzer die Mietkaution ausbezahlen (Aktenzeichen: VIII ZR 304/10).

Urteil zur Mietnebenkostenabrechnung nach Eigentümerwechsel

Der Fall: Ein Mieter hatte gegen den neuen Eigentümer seiner Mietswohnung auf Auszahlung eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung geklagt. Dieser weigerte sich, das Guthaben auszubezahlen, da er zum Zeitpunkt der Abrechnung noch nicht Besitzer der Wohnung gewesen war.

Das Urteil: Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos. Da der Anspruch bereits vor dem Verkauf fällig gewesen war, sei der Verkäufer und nicht der Käufer für die Auszahlung zuständig, so die Richter des BGHs (Aktenzeichen: VIII ZR 168/03).

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