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Untervermietung

Es gibt viele Gründe, warum Mieter ihre Wohnung untervermieten möchten. Wie die Lage im Mietrecht dazu  aussieht und was im Untermietvertrag stehen sollte, können Sie hier nachlesen.

rechtliche Lage zur Untervermietung

Laut § 540 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) benötigen Mieter für die Untervermietung ihrer Wohnung die Zustimmung des Vermieters. Diese sollte stets schriftlich eingeholt werden. 

Auszug aus dem Gesetzestext

„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.”

Anspruch des Mieters auf Untervermietung

Hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse auf Untervermietung einzelner Zimmer, so hat er gegenüber dem Vermieter laut § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Ein sogenanntes berechtigtes Interesse kann sich aus persönlichen, beruflichen oder familiären Gründen ergeben.

Ein berechtigtes Interesse besteht beispielsweise, wenn der Mieter die Einnahmen aus der Untervermietung dringend benötigt oder er einen pflegebedürftigen Verwandten aufnehmen muss.

Info: Auch wenn der Mieter mit seinem Lebensgefährten zusammenziehen möchte, muss er die Erlaubnis des Vermieters einholen. Ohne Erlaubnis darf er nur Eltern oder eigene Kinder in die Wohnung aufnehmen.

Wann darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern?

Der Vermieter darf den Antrag auf Untervermieter ablehnen, wenn er einen triftigen Grund nennen kann, der gegen die Person des Untervermieters spricht. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn diese bereits dadurch auffällig geworden ist, dass sie zuvor ihre Miete nicht bezahlt hat. Auch eine Überbelegung der Wohnung kann als Begründung herangezogen werden, eine Untervermietung zu verweigern.

Unerlaubte Untervermietung

Um eine unerlaubte Untervermietung laut § 541 BGB handelt es sich grundsätzlich dann, wenn der Mieter einen Untermieter einziehen lässt, ohne den Vermieter zuvor um Erlaubnis zu bitten. Selbst, wenn er einen Anspruch auf Erlaubniserteilung nach §553 BGB hat, verletzt er in einem solchen Fall seine vertraglichen Pflichten. Der Vermieter hat dann das Recht, eine Abmahnung auszusprechen oder den Mieter auf Unterlassung zu verklagen.

Nach § 573a BGB ist der Vermieter außerdem befugt, dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn er die Wohnung ohne Zustimmung weitervermietet.

Sonderkündigungsrecht bei Erlaubnisverweigerung

Verweigert der Vermieter die Untervermietung der Wohnung ohne ausreichenden Grund, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen – auch wenn ein Zeitmietvertrag abgeschlossen wurde. In besonderen Fällen haben Mieter sogar Anspruch auf Schadensersatz für die entgangene Untermiete (siehe Urteil des BGH).

Untermietvertrag

Haben die Hauptmieter die Erlaubnis zur Untervermietung erhalten, sollten sie in jedem Fall einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Dieser sollte folgende Informationen enthalten:

  • Name des Hauptmieters und des Untermieters
  • Adresse (inklusive Stockwerk) der Wohnung
  • Höhe der Miete sowie der Nebenkosten
  • zu zahlende Kaution
  • Beginn und Ende des Mietverhältnisses

Wichtig ist auch, dass der Untermietvertrag Bezug zum Hauptmietvertrag nimmt. Es sollten dieselben Regelungen etwa hinsichtlich Schönheitsreparaturen gelten. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass keine unzulässigen Klauseln verwendet werden.

Tipp: Alles Wichtige zum Thema Mietvertrag können Sie auf der entsprechenden Seite nachlesen.

Urteile zur Untervermietung

Einige relevante Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema Untervermietung:

Urteil: Trotz Erlaubnis keine Untervermietung an Touristen

Der Fall: Ein Mieter wollte seine Mietswohnung während seiner Abwesenheit an Touristen untervermieten. Zuvor hatte er sich die Erlaubnis zur generellen Untervermietung von der Vermieterin eingeholt. Als die Wohnung verkauft wurde, störte sich der neue Vermieter an der Untervermietung an Touristen. Er mahnte den Mieter mehrfach ab und kündigte schließlich den Mietvertrag. Der Fall landete vor Gericht.

Das Urteil: Laut BGH-Urteil war der Vermieter zur Kündigung berechtigt, da sich nach Meinung der Richter die Vermietung an Touristen grundsätzlich von einer gewöhnlichen Untervermietung unterscheide. Die generelle Erlaubnis, die sich der Mieter von der Vorbesitzerin der Wohnung eingeholt hatte, sei deshalb in diesem Fall unwirksam (AZ VIII ZR 210/13).

Urteil: Untervermietung an Lebensgefährten erlaubnispflichtig

Der Fall: Eine Mieterin wollte mit ihrem Lebensgefährten zusammenziehen. Sie weigerte sich jedoch, personenbezogene Daten an die Vermieterin für die Erlaubniserteilung herauszugeben und ließ den Mann bei sich einziehen. Der Fall landete vor Gericht.

Das Urteil: Die Richter des BGHs wiesen die Klage der Mieterin ab. Sie sei nicht dazu berechtigt, ihren Lebenspartner ohne Erlaubnis bei sich einziehen zu lassen. Sie sei außerdem dazu verpflichtet, die gewünschten Daten an die Vermieterin herauszugeben (AZ VIII ZR 371/02).

Urteil: Schadensersatz für Mieter

Der Fall: Ein Ehepaar hatte auf Schadensersatz geklagt, weil der Vermieter ihnen die Untervermietung ihrer Mietswohnung nicht erlaubt hatte. Sie wollten ihr Zuhause zeitweise untervermieten, da sie aus beruflichen Gründen längere Zeit im Ausland lebten.

Das Urteil: Der BGH gab dem Paar recht und sprach ihm Schadensersatz für entgangene Mieteinnahmen zu, da ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung vorlag (AZ VIII ZR 349/13).

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