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Mietvertrag kündigen

Ob Mieter oder Vermieter: Wer das Mietverhältnis kündigen will, sollte einiges beachten. Erfahren Sie hier mehr zu Kündigungsfristen, Kündigungsgründen und dem Kündigungsschreiben.

Kündigungsfristen

Bei einer regulären Kündigung eines Mietvertrags gilt für Mieter immer eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Info: Wer früher aus dem Mietvertrag herauskommen möchte, sollte das mit dem Vermieter besprechen. Wer bereits beim Abschluss des Mietvertrags eine Nachmieterklausel mit aufnimmt, darf dann selbst Nachmieter suchen und dem Vermieter vorschlagen. Ohne eine solche Klausel muss der Vermieter den Mieter nur in bestimmten Ausnahmefällen vorzeitig aus dem Vertrag entlassen.

Kündigt dagegen der Vermieter den Mietvertrag, gilt eine Staffelung der Frist – abhängig von der Mietdauer:

Dauer des Mietverhältnisses Kündigungsfrist für den Vermieter
bis 5 Jahre 3 Monate
 5 bis 8 Jahre 6 Monate
ab 8 Jahren 9 Monate

 

Info: Überflüssig ist eine Kündigung lediglich bei sogenannten Zeitmietverträgen, die bei Vertragsabschluss von vornherein zeitlich begrenzt werden.

Das Kündigungsschreiben

Die Kündigung eines Mietvertrags muss schriftlich erfolgen. Sind auf einer oder beiden Vertragsseiten mehrere Personen beteiligt, kann sie auch nur an alle beziehungsweise von allen Beteiligten ausgesprochen werden.

Wichtig ist außerdem, dass das Kündigungsschreiben klar als solches erkennbar ist – etwa durch eine entsprechende Betreffzeile. Auch die Wohnung muss mit Adresse, Hausnummer und Etage genau bezeichnet werden. Ort und Datum müssen ebenfalls angegeben werden.

Tipp: Das Kündigungsschreiben sollte am besten per Einschreiben mit Rückschein versendet werden. So erhält man eine Bestätigung, dass die Kündigung fristgerecht angekommen ist.

Um die jeweilige Kündigungsfrist einzuhalten, muss die schriftliche Kündigung den anderen Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats erreichen. Bei verspätetem Eingang verschiebt sich der Auszugstermin um einen Monat. Zu beachten ist, dass auch der Samstag als Werktag gilt.

Zur Veranschaulichung nun zwei Beispiele:

  • Beispiel 1

    Die Kündigung des Mieters kommt fristgerecht am 3. Januar beim Vermieter an – das Mietverhältnis endet zum 31. März. Geht die Kündigung dagegen verspätet am 8. Januar ein, endet der Mietvertrag erst zum 30. April.

    Mieter, die ihren Mietvertrag ordentlich kündigen möchten, können kostenlos eine Vorlage für das Kündigungsschreiben herunterladen.

  • Beispiel 2

    Die Kündigung des Vermieters erreicht den Mieter rechtzeitig am 3. Januar. Je nach Mietdauer endet das Mietverhältnis zum 31. März, 30. Juni oder 30. September. Bei einem verspäteten Eingang der Kündigung endet das Mietverhältnis erst zum 30. April, 31. Juli oder 31. Oktober.

    Für die ordentliche Kündigung des Mietvertrags können Vermieter eine kostenlose Vorlage nutzen.

Wichtig: Bei einer Kündigung von Vermieterseite ohne Begründung liegt ein formeller Mangel vor. Sie ist somit wirkungslos und kann vom Mieter sofort zurückgewiesen werden. Mieter wiederum müssen eine Kündigung dagegen nicht begründen.

Sonderkündigungsrecht

Ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags haben Mieter in diesen Situationen:

  • Mieterhöhung

    Nach Eingang der Mitteilung über die Mieterhöhung kann der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats kündigen und noch zwei Monate später ausziehen. Wird der Mieter beispielsweise am 15. Mai über die Mieterhöhung informiert, kann er bis zum 31. Juli kündigen und bis zum 30. September ausziehen.

  • Geplante Modernisierungsmaßnahmen

    Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich über Umfang und Dauer der Modernisierung und eine dadurch bedingte Mieterhöhung informieren.

    Nach Eingang der Mitteilung kann der Mieter bis zum Ende des Folgemonats für den letzten Tag des übernächsten Monats kündigen. Erhält er die Ankündigung beispielsweise am 15.Mai, kann er das Mietverhältnis bis zum 30. Juni kündigen und bis zum 31. Juli ausziehen. Geht das Mieterhöhungsgesuch gesondert nachträglich ein, verschieben sich die Kündigungs- und Auszugsfristen um einen Monat nach hinten.

    Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht bei geplanten Schönheitsreparaturen oder Bagatellmaßnahmen, wie etwa dem Austausch eines Herds.

  • Tod des Mieters

    Verstirbt der Mieter, können die Erben entscheiden, ob sie selbst das Mietverhältnis fortsetzen möchten. Wenn nicht, können sie dieses innerhalb eines Monats kündigen. Da die Kündigungsfrist hierbei aber regulär drei Monate beträgt, bringt das Sonderkündigungsrecht nur bei Zeitmietverträgen praktischen nutzen.

  • Verweigerte Mieterhöhung

    Wer einen Teil seiner Wohnung untervermieten möchte, hat bei einer Verweigerung des Vermieters ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Auch hier gilt aber die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten – eine Sonderkündigung ist daher nur bei Zeitmietverträgen sinnvoll.

Fristlose Kündigung

Der Mieter kann das Mietverhältnis beispielsweise in diesen Fällen fristlos kündigen:

  • Die Wohnung kann nicht vertragsgemäß genutzt oder überhaupt bezogen werden, zum Beispiel weil der Vermieter die Übergabe verzögert.
  • Der Vermieter begeht eine Vertragsverletzung, indem er beispielsweise die Nebenkostenabrechnung fälscht oder die Wohnung unerlaubt betritt.
  • Es bestehen erhebliche Mängel an der Wohnung – etwa dass die Heizung nicht funktioniert. Der Vermieter hat trotz Aufforderung und angemessener Frist den Schaden nicht behoben.
  • Die Nutzung der Wohnung ist gesundheitsgefährdend, beispielsweise wegen einer hohen Schadstoffbelastung oder starken Schimmelbefalls. Dies muss durch das Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen sein.

Tipp: Mieter, die fristlos kündigen möchten, sollten sich vorab beim Mieterverein oder von einem Anwalt zu ihrer Situation beraten lassen und am besten bereits eine neue Unterkunft gefunden haben.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Der Vermieter kann einem Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat, das Mietverhältnis zu beenden. Eine Ausnahme bilden Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus. Diese können auch ohne das Vorliegen berechtigter Interessen – allerdings mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist – gekündigt werden.

Laut Urteilen des Bundesgerichtshofs sind beispielsweise diese drei Gründe für eine Kündigung vonseiten des Vermieters zulässig:

  • Verletzung der Vertragspflichten

    Die Kündigung wäre beispielsweise gerechtfertigt, wenn der Mieter für die Wohnung wiederholt unpünktlich oder gar nicht zahlt oder erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung begeht.

  • Wirtschaftliche Verwertung

    Beispiele für diese Kategorie wären die notwendige Kernsanierung eines Altbaus oder der geplante notwendige Abriss eines Gebäudes. Dieser Kündigungsgrund ist allerdings in den neuen Bundesländern gemäß dem Einigungsvertrag ausgeschlossen, sofern der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde.

  • Eigenbedarf

    Der Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er die Mietwohnung oder das vermietete Haus für sich selbst, Familienangehörige oder sonstige Angehörige des Haushalts benötigt.

    Für welche Familienangehörigen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Eigentümer ab. Detailliert zum Thema Eigenbedarfskündigung informieren können Sie sich auf unserer entsprechenden Seite.

Wann darf der Vermieter nicht kündigen?

Generell nicht zulässig – mit Ausnahmen von engen besonderen Bindungen – ist dagegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bislang bei diesen Verwandtschaftsverhältnissen:

  • Schwäger und Schwägerinnen
  • Cousins und Cousinen
  • Onkel und Tanten
  • Großnichten und Großneffen

Auch für die Nutzung des Wohnraums durch ehemalige Lebensgefährten und geschiedene Ehe- und Lebenspartner ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unzulässig.

Urteil: Recht auf Eigenbedarfskündigung kann ausgeschlossen werden

Enthält ein Mietvertrag eine Klausel, gemäß welcher der Vermieter kein Recht auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hat, ist diese wirksam. Das hat das Landgericht Aschaffenburg entschieden (Aktenzeichen 22 S 116/17). Im verhandelten Fall hatte die Vermieterin diese Klausel für unwirksam gehalten und eine Räumungsklage eingereicht.

Außerdem darf der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, um durch eine Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen oder weil er die Absicht hat, die Mietwohnung zu verkaufen.

 

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