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Staffelmietvertrag

Mieterhöhungen sind im Interesse des Vermieters. Für Mieter sind sie unliebsame Überraschungen. Mit einem Staffelmietvertrag kann den Bedürfnissen beider Seiten entsprochen werden. Lesen Sie alles Wichtige dazu im nachfolgenden Beitrag.

Wie funktioniert ein Staffelmietvertrag?

Das Grundprinzip eines Staffelmietvertrags sieht wie folgt aus: Vermieter und Mieter einigen sich darauf, zukünftige Mieterhöhungen im Mietvertrag festzulegen. Das bedeutet, dass die Staffelmiete auf mehrere Jahre festgelegt ist und sich regelmäßig zu einem bestimmten Zeitpunkt erhöht.

Wurde ein Staffelmietvertrag geschlossen, sieht das Mietrecht vor, dass die Miete nicht aus anderen Gründen, wie beispielsweise anstehenden Modernisierungsmaßen, erhöht werden darf. Einzig eine Erhöhung aufgrund ansteigender Mietnebenkosten kann rechtmäßig sein – wenn dies vorab vereinbart wurde.

Wie viele Staffeln beinhaltet ein Staffelmietvertrag?

Die Anzahl der Staffeln – sprich also die Dauer des Staffelmietvertrags – kann unbegrenzt festgelegt werden. Einzige Bedingung ist, dass sich die Miete § 557a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mindestens einmal während der Vertragslaufzeit erhöht, damit sich der Mietvertrag als Staffelmietvertrag qualifiziert. Es gibt also keine gesetzlichen Vorschriften dazu, wie lange ein solcher Mietvertrag gültig ist.

Was gilt es bei der Staffelmietvereinbarung zu beachten?

Damit der Staffelmietvertrag gemäß § 557a BGB gültig ist, muss auf die richtige Formulierung geachtet werden. Folgende Angaben muss der Vertrag beinhalten:

  • Datum, an dem die jeweilige Mietstaffel beginnt
  • Angabe, in welcher Höhe die Miete ansteigt

Die Abstände der Erhöhungen wie auch der Betrag müssen nicht in jeder Staffel gleich sein. Wichtig ist, dass die Erhöhungen mindestens ein Jahr auseinander liegen und es sich um einen konkreten Geldbetrag handelt.

Urteil zur Länge der Mietstaffeln

Fällt eine Staffel kürzer als ein Jahr aus – auch wenn es sich nur um einen einzigen Tag handelt – ist die Staffelmietvereinbarung ungültig. So entschied es unter anderem das Landgericht Berlin in einem einschlägigen Urteil (Az.: 63 S 179/03).

Höhe der Mietstaffeln: kein Mietwucher

Es gibt keine gesetzliche Regelung für die Höhe der einzelnen Mietstaffeln. Prinzipiell sind also Mieter und Vermieter darin frei, die konkreten Beträge der jeweiligen Mieterhöhungen festzulegen. Gesetzlich festgelegt ist aber, dass kein Mietwucher vorliegen darf.

Von einem Mietwucher ist dann die Rede, wenn die Miete bei Abschluss des Mietvertrags mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In so einem Fall muss der Vertrag an die Vergleichsmiete angepasst werden.

Kündigung eines Mietvertrags mit Staffelmiete

Grundsätzlich gelten auch für (unbefristete) Staffelmietvereinbarungen die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB. Ist das Mietverhältnis befristet, haben Mieter nach Ablauf des vierten Jahres ein Sonderkündigungsrecht. Dieses greift aber nur, wenn das Mietverhältnis über einen längeren Zeitraum als diese vier Jahre geschlossen wurde.

Urteil zum Sonderkündigungsrecht

Auch wenn im Staffelmietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde, der die Vier-Jahresfrist übersteigt, gilt das Sonderkündigungsrecht. Die Richter des Bundesgerichtshof (BGH) sahen in einer Grundsatzentscheidung den Mieter durch eine solche Vereinbarung als unangemessen benachteiligt und erklärten diese für unwirksam (Az.: VIII ZR 3/05).

Für den Vermieter: Ist der Staffelmietvertrag befristet, so darf der Vermieter diesen nicht vor Ablauf der Frist kündigen. Bei unbefristeten Vereinbarungen kann er nur dann eine Kündigung des Mietvertrags aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB nachweisen kann.

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