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Befristeter Mietvertrag

Ein Mietvertrag, der nur für einen begrenzten Zeitraum abgeschlossen wird, wird als befristeter Mietvertrag oder Zeitmietvertrag bezeichnet. Erfahren Sie hier Genaueres zu dieser Mietvertragsart.

Die zeitliche Befristung eines Mietverhältnisses ist nur mit einem konkreten und gesetzlich anerkannten Befristungsgrund möglich. Laut Paragraf 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist ein Zeitmietvertrag zulässig unter der Voraussetzung, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit den Wohnraum

  • für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (Eigenbedarf), oder
  • so umbauen oder instand setzen will, dass dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden würde, oder
  • an einen Dienstleistenden – etwa den Hausmeister – vermieten will.

Wichtig: Ein befristeter Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Der Vermieter muss dem Mieter bei Vertragsabschluss außerdem den Befristungsgrund – ebenfalls schriftlich – mitteilen. Andernfalls gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Zu beachten ist, dass der Befristungsgrund konkret ausgeführt werden muss. Beispielsweise ist die Angabe „wegen Eigennutzung” unzureichend. Konkret ist dagegen etwa die Angabe: „Der Mietvertrag ist befristet bis zum XX.XX.XXXX, weil dann meine Tochter hier in der Stadt ein Studium beginnen und in die Wohnung einziehen wird.”

Urteil: Konkretisierung des Befristungsgrunds – Beispiel 1

Strittig war im verhandelten Fall diese Formulierung im Mietvertrag: „Die Wohnung soll grundlegend umgebaut werden, z.B. Badezimmereinbau, Zentralheizungseinbau usw.” Das befanden die Richter des Landgerichts Hamburg für nicht konkret genug als Befristungsgrund des Mietverhältnisses (Aktenzeichen 316 S 333/91).

Urteil: Konkretisierung des Befristungsgrunds – Beispiel 2

In diesem Fall strittig war die Formulierung „Das Haus soll abgerissen oder saniert werden”. Den Richtern des Amtsgerichts Freiburg reichte die Angabe des Hausabrisses als Grund, jedoch sei die zusätzliche Möglichkeit der Sanierung nicht hinreichend erläutert (Aktenzeichen 4 C 3169/91). Der Mieter könne daraus nicht ableiten, was der Vermieter genau plane und ob ein Auszug zwingend erforderlich sei.

Des Weiteren darf der Befristungsgrund nicht einfach geändert werden. Wurde das Mietverhältnis mit dem Verweis auf Eigenbedarf befristet, kann im Nachhinein nicht ein geplanter Umbau als Grund vorgebracht werden.

Dauer und Kündigung eines Zeitmietvertrags

Für die Dauer eines Zeitmietvertrags gibt es keine Unter- oder Obergrenze. Ein sogenannter qualifizierter Zeitmietvertrag endet automatisch nach dem Ablauf der zeitlichen Befristung.

Zudem gibt es bei einem befristeten Mietvertrag keine Kündigungsfrist – eine sogenannte ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Kündigen können beide Parteien allerdings außerordentlich, sofern ein besonderer, anerkannter Grund vorliegt.

Wissenswert: In gegenseitigem Einvernehmen können Mieter und Vermieter einen befristeten Mietvertrag bereits vor Ablauf der Laufzeit mit einem Aufhebungsvertrag beenden.

Mieterhöhung bei einem befristeten Mietvertrag

Bei einem Zeitmietvertrag sind Mieterhöhungen grundsätzlich möglich – zum Beispiel durch die vertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete.

Wird hingegen bei Vertragsabschluss ein fester Mietpreis für die gesamte Vertragslaufzeit vereinbart, ist eine spätere Mieterhöhung unzulässig.

Auskunftspflicht vor Vertragsende

Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ende der Laufzeit vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm innerhalb eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Die Beweislast hierfür liegt beim Vermieter.

Erfolgt die Mitteilung erst später, kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Auch wenn sich herausstellt, dass der ursprünglich angegebene Grund für die Befristung des Mietvertrags erst später eintritt, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung fordern.

Ist der ursprüngliche Befristungsgrund entfallen, kann der Mieter sich entscheiden, die Wohnung trotzdem zum Ablauf des Zeitmietvertrags aufzugeben oder vom Vermieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit zu verlangen.

Wichtig: Abweichende Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters sind, sind laut Paragraf 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unwirksam.

Altverträge vor September 2001

Vor dem 01. September 2001 konnten sogenannte einfache Zeitmietverträge – ohne Angabe eines Befristungsgrunds – abgeschlossen werden. Bei diesen Verträgen genoss der Mieter zudem einen Kündigungsschutz und konnte zwei Monate vor Ende der Laufzeit schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen.

Im Zuge der Mietrechtsreform können seit September 2001 nur noch die bereits beschriebenen qualifizierten Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Ältere Verträge, die vor dem Stichtag abgeschlossen wurden, sind aber weiterhin gültig und werden nach der alten Rechtslage behandelt.

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