Mietspiegel

Um Mietern eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete zu verschaffen, wird seit 1974 der sogenannte Mietspiegel von Städten in Zusammenarbeit mit Mieter- beziehungsweise Vermieterinteressensverbänden erstellt. In der Regel kann dieser bei der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden. Er wird zur Begründung von Mieterhöhungen herangezogen.

Gesetzliche Grundlage

Laut § 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gelten folgende Regelungen für einen Mietspiegel:

• Er kann für das Gebiet einer oder mehrerer Gemeinden sowie für Teile einer Gemeinde erstellt werden.
• Alle zwei Jahre sollte er der Marktentwicklung entsprechend angepasst werden.
• Er ist zu erstellen, wenn dafür innerhalb der Gemeinde ein Bedürfnis entsteht.
• Der Aufwand zur Erstellung sollte vertretbar sein.
• Wurde ein Mietspiegel erstellt, sind die Gemeinden zur Veröffentlichtung verpflichtet.

Verschiedene Formen des Mietspiegels

Es gibt verschiedene Formen des Mietspiegels: den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel sowie die Mietdatenbank. Nachfolgend erklären wir die verschiedenen Arten, die Mietern wie Vermietern als Orientierungsrahmen für Mieterhöhungen dienen können.

Einfacher Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel basiert im Zuge seiner Erstellung nicht zwingend auf wissenschaftlich fundierten Daten. Dennoch ist er allgemein anerkannt. Interessensverbände und Gemeinden sind für die Anerkennung beziehungsweise Erstellung zuständig.

Qualifizierter Mietspiegel

Nach §558d BGB wird ein Mietspiegel dann als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und ihn die jeweilige Gemeinde sowie Interessensvertreter von Mietern wie Vermietern anerkannt haben. Die Wissenschaftlichkeit stellt den wesentlichen Unterschied zum einfachen Mietspiegel dar.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden. Dafür wird in der Regel der Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte herangezogen, der vom Statistischen Bundesamt regelmäßig ermittelt wird.

Mietdatenbank

Eine Mietdatenbank ist nach §558e BGB eine fortlaufend geführte, computerbasierte Sammlung von Mieten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie wird in der Regel von der jeweiligen Gemeinde und Interessensvertretungen gemeinsam geführt oder zumindest anerkannt.

Weitere Möglichkeiten zur Begründung einer Mieterhöhung

Neben Mietspiegel und Mietdatenbank können Vermieter eine Mieterhöhung auch mittels Vergleichswohnungen sowie einem Sachverständigengutachten begründen.

Vergleichswohnungen

Ein Vermieter kann seine Mieterhöhung dadurch begründen, dass er die Miethöhe von drei Vergleichswohnungen präsentiert. Entscheidend ist dabei aber nicht, dass die Wohnung etwa gleich groß ist wie die des Mieters, sondern der Quadratmeterpreis. Sind die Wohnungen jedoch nicht vergleichbar mit der des Mieters – beispielsweise weil sich die Ausstattung grundlegend unterscheidet –, so sind sie für die Begründung nicht ausreichend.

Aber: Entspricht die Miethöhe nicht dem jeweiligen Mietspiegel, kann der Mieter die Mieterhöhung anfechten.

Sachverständigengutachten

Eine Mieterhöhung lässt sich auch über ein Sachverständigengutachten erwirken. Die Voraussetzung dafür ist, dass das Gutachten dem Mieterhöhungsschreiben im vollständigen Wortlaut beigefügt wird. Der Inhalt des Gutachtens muss für den Mieter nachvollziehbar sein und sich ebenfalls auf den Mietspiegel beziehen.

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