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Übergabeprotokoll

Das Aufsetzen eines Übergabeprotokolls ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Legt der Vermieter kein Wohnungsübergabeprotokoll vor, sollte der Mieter bei der Übergabe der Wohnung aber auf jeden Fall eines parat haben. Denn bei etwaigen juristischen Auseinandersetzungen – zum Beispiel bezüglich der Rückzahlung der Mietkaution – dient das unterschriebene Dokument als Beweismittel.

Checkliste für die Mängelüberprüfung

Der ideale Zeitpunkt zur Wohnungsbegehung und Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls ist, nachdem alle Möbel herausgeräumt wurden und eventuelle Renovierungs- und Schönheitsarbeiten abgeschlossen sind.

Dabei sollte auf diese Punkte geachtet werden:

  • Überprüfen Sie an allen Wänden den Zustand von Anstrich und Tapete.
  • Achten Sie auf eventuellen Schimmelbefall, feuchte Stellen und Wasserflecken.
  • Kontrollieren Sie sämtliche Schlösser, Türen und Fenster, ob sich diese gut öffnen und schließen lassen.
  • Begutachten Sie Holzfußböden, Fliesen und Teppiche hinsichtlich Macken.
  • Testen Sie alle Heizkörper, Wasserhähne, Toilettenspülungen, Duschen und Leitungen auf ihre Funktionstüchtigkeit.
  • Prüfen Sie, ob alle Einbauten – wie Waschbecken, Spüle und Kloschüssel – fest sitzen.
  • Entdeckte Mängel und Schäden dokumentieren Sie detailliert und nach Möglichkeit zusätzlich mit Fotos.

Die Checkliste für die Mängelüberprüfung kann auch kostenlos als PDF heruntergeladen werden.

Tipp: Die Wohnungsbegehung sollte am besten bei Tageslicht stattfinden. Dann sind Mängel besser sichtbar als bei schummeriger Beleuchtung.

Inhalt des Übergabeprotokolls

Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte vier grundlegende Punkte beinhalten:

  1. Zustand der einzelnen Räume und Angabe eventueller Mängel in allen Räumlichkeiten der Wohnung sowie den zugehörigen Bereichen – zum Beispiel Keller, Balkon und Garage
  2. Zählerstände von Gas-, Strom- und Wasserzählern (falls vorhanden), inklusive Zählernummern und Ablesedatum
  3. Anzahl der übergebenen Wohnungs- und Haustürschlüssel und sonstiger Schlüssel (zum Beispiel für Keller, Dachboden, Waschküche) sowie Anzahl eventuell noch fehlender Schlüssel
  4. Zeitpunkt der letzten Renovierung

Zudem sollten der Name des Mieters, die genaue Adresse der Wohnung und der Zeitpunkt der Wohnungsbegutachtung festgehalten werden. Das Protokoll sollte – am besten in Anwesenheit und mit Unterschrift von Zeugen – von Mieter und Vermieter nach einem gemeinsamen Rundgang durch die Wohnung unterschrieben werden. Hat der Vermieter kein Interesse daran, kann der Mieter auch alleine mit einem neutralen Zeugen – zum Beispiel dem Makler – ein Protokoll anfertigen.

Tipp: Ein Übernahmeprotokoll sollte immer in zweifacher Ausfertigung vorliegen. Mieter und Vermieter bekommen jeweils ein Exemplar. So kann keine Partei nachträglich etwas eintragen, das die andere nicht widerlegen kann. Eine Mustervorlage können Sie beispielsweise beim Deutschen Mieterbund kostenfrei herunterladen.

Übergabeprotokoll beim Einzug

Auch beim Einzug sollte der Zustand der Mietwohnung in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden. Damit können Mieter verhindern, dass sie später für eventuell bereits beim Einzug vorhandene Mängel oder Schäden zur Verantwortung gezogen werden. Macht der Vermieter Zusagen zu anstehenden Reparaturen oder Renovierungen, sollte dies am besten auch gleich schriftlich festgehalten werden.

Wichtig: Trotz gemeinsamer Begehung kann es vorkommen, dass der Mieter bestimmte Mängel erst nach seinem Einzug entdeckt – zum Beispiel eine defekte Heizung oder Schimmelbefall. Obwohl diese Mängel dann nicht im Übergabeprotokoll aufgeführt sind, kann der Mieter in gravierenden Fällen die Behebung auf Kosten des Vermieters fordern. Denn dieser ist per Gesetz dazu verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.

Demgegenüber muss der Mieter kleinere Schäden, die nicht im Protokoll festgehalten wurden, akzeptieren. Dazu gehört etwa ein zerkratztes Parkett oder gebrochene Fließen. Denn durch solche Schönheitsmängel wird der vertragsmäßige Wohnungszustand nicht beeinträchtigt.

Wichtige Urteile zur Wohnungsübergabe

Wir haben für Sie ein paar Urteile rund um das Thema Wohnungsübergabe zusammengestellt.

Urteil: Vermieter muss genau hinsehen

Übersieht ein Vermieter bei der Wohnungsübergabe Schäden, kann er diese später nicht geltend machen. Nach Meinung des Amtsgerichts Pforzheim zählt nur das, was im Übergabeprotokoll steht (Aktenzeichen 6 C 105/04).

Urteil: Unentschuldigte Abwesenheit bei Wohnungsübergabe

Fehlt der Vermieter unentschuldigt und ohne ersichtlichen Grund bei der Wohnungsübergabe, darf er die Rückzahlung der Mietkaution nachträglich nicht wegen angeblicher Schäden verweigern. Das hat das Amtsgericht Donaueschingen entschieden (Aktenzeichen 2 C 65/15). Der Vermieter habe die Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls selbst verhindert.

Urteil: Verjährung der Ansprüche

Vermieter müssen etwaige Ansprüche innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug geltend machen, ansonsten verjähren sie. So lautet ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 123/05). 

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