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Verteilerschlüssel

Der Vermieter kann die Nebenkosten anhand eines Verteilerschlüssels auf seine Mieter umlegen. Was man unter einem Verteiler – auch Umlageschlüssel genannt – versteht und welche Arten es gibt, wird nachfolgend erklärt.

Verteilerschlüssel

Rechtliche Grundlage

Gesetzlich wird die Abrechnung der Mietnebenkosten in § 555a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) behandelt. Dort ist festgehalten, dass der Vermieter einen Verteilerschlüssel festlegen kann, der sich entweder nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung richtet. Wird im Mietvertrag kein konkreter Verteilerschlüssel genannt, ist nach der anteiligen Wohnfläche abzurechnen.

Die vier verschiedenen Verteilerschlüssel

Insgesamt sind in der Praxis vier verschiedene Arten von Verteilerschlüsseln üblich, die nachfolgend erläutert werden.

Info: Die Art des Verteilerschlüssels ist auch abhängig von den abzurechnenden Mietnebenkosten. Nicht jeder Schlüssel darf für jede Betriebskostenart angewendet werden. Man unterscheidet zwischen warmen und kalten Nebenkosten.

Wohnfläche

Wenn nicht anders vereinbart, ist die Verteilung der kalten Nebenkosten laut Gesetz anhand der anteiligen Wohnfläche zum Gesamtobjekt durchzuführen. Je nach Größe der Wohnung zahlen die Mieter einen unterschiedlich großen Anteil an Nebenkosten.

Ein Beispiel: Die Gesamtfläche aller Wohnungen des Mietshauses beträgt 300 Quadratmeter. Ein Mieter, der in einer 50-Quadratmeter-Wohnung lebt, zahlt einen Anteil von 50 zu 300. Die Mieter einer Wohnung, die 90 Quadratmeter groß ist, übernehmen entsprechend einen Anteil von 90 zu 300.

Personenzahl

Wie der Name schon sagt, wird die Anzahl der in der jeweiligen Wohnung lebenden Personen als Verteilerschlüssel verwendet. Dieser darf auf die kalten Nebenkosten angewendet werden.

Wie funktioniert die Umlage anhand der Personenanzahl? Nehmen wir ein Wohnhaus mit vier Wohnungen. In der ersten Wohnung lebt eine Person, in der zweiten leben zwei, in der dritten drei und in der vierten vier Personen. Insgesamt verteilt der Vermieter seine Mietnebenkosten also auf zehn Mieter. Die anteilige Kostenübernahme der Gesamtabrechnung sieht dann so aus:

Wohnung 1: 1/10
Wohnung 2: 2/10
Wohnung 3: 3/10
Wohnung 4: 4/10

Grundsätzlich ist die Umverteilung nach Personenzahl gerecht – schließlich kann man davon ausgehen, dass mehrere Personen auch mehr verbrauchen. Man unterstellt, dass jeder Mieter ungefähr gleich viel verbraucht. Natürlich bestätigen Ausnahmen auch hier die Regel: Wenn ein einzelner Mieter täglich badet, kann es sein, dass sein Wasserbrauch wesentlich höher ist als der eines Zwei-Personen-Haushalts.

Verbrauch

Dieser Umlageschlüssel ist nur auf die verbrauchsabhängigen Betriebskosten anwendbar. Er ist für diese Nebenkostenart sogar Pflicht, wenn in allen Wohnungen eines Mietobjekts entsprechende Messeinrichtungen installiert sind, um den individuellen Verbrauch bestimmen zu können. Das betrifft vor allem die Warmwasser- und Heizkosten.

Wird nach Verbrauch abgerechnet, ist der Vermieter dazu verpflichtet, sowohl den Gesamtverbrauch als auch den Einzelverbrauch aufgeschlüsselt darzustellen. Es ist ihm nicht erlaubt, den individuellen Verbrauch seiner Mieter anhand einer bloßen Schätzung abzurechnen.

Info: Nach § 7 der Heizkostenverordnung sind die warmen Nebenkosten in der Regel zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen. Hält sich der Vermieter nicht daran, dürfen Mieter die Heizkostenabrechnung um bis zu 15 Prozent mindern. Der restliche Anteil der Nebenkosten muss über den gesetzlich vorgesehenen Verteilerschlüssel „Wohnfläche” abgerechnet werden.

Wohneinheit

Prinzipiell können die kalten Nebenkosten auch über die Verteilerschlüssel-Variante „Wohneinheit” abgerechnet werden. Dann übernimmt jede Wohnung denselben Anteil an den Betriebskosten. Bei fünf Wohneinheiten bedeutet das, dass jede Wohnung ein Fünftel der Nebenkosten trägt. Dieser Schlüssel bietet sich jedoch nur an, wenn davon auszugehen ist, dass der Verbrauch jeder Wohneinheit in etwa gleich hoch ist. Ist dies nicht der Fall, wird der Umlageschlüssel unwirksam.

Info: §556a, Abs. 3 BGB sieht vor, dass eine ungerechte Verteilung auf die Mieter nicht zulässig ist. Kann nachgewiesen werden, dass ein Verteilerschlüssel einen oder mehrere Mieter benachteiligt, wird er unwirksam. In so einem Fall tritt wieder die Abrechnung anhand der Wohnfläche in Kraft.

Urteile zum Verteilerschlüssel

Nachfolgend können Sie beispielhafte Urteile zum Thema Verteilerschlüssel nachlesen.

Urteil: Umlage nach „billigem Ermessen”

Der Fall: Eine Vermieterin errechnete anhand des Verteilerschlüssels „Personenzahl” eine Nachforderung. Der betroffene Mieter weigerte sich zu bezahlen, da er auf Basis des Verteilerschlüssels Wohnfläche eine Gutschrift errechnet hatte. Der Fall landete vor Gericht.

Das Urteil: Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) gaben der Vermieterin recht. Im Mietvertrag war die Umlage der Nebenkosten auf die Mieter „nach billigem Ermessen” festgelegt worden. Deshalb müsse sich die Vermieterin nicht am gesetzlichen Maßstab orientieren und könne selbst einen Verteilerschlüssel – in diesem Fall die Personenzahl – bestimmen (AZ VIII ZR 257/13).

Urteil: Abrechnen einer Mindest-Müllmenge ist rechtens

Der Fall: Eine Vermieterin legte die Kosten für die Müllbeseitigung zu 70 Prozent anhand des verursachten und erfassten Mülls sowie zu 30 Prozent anhand der Wohnfläche auf ihre Mieter um. Dabei setzte sie einen Mindestverbrauch von 520 Litern im Jahr an. Einzelne Mieter sahen sich durch die Mindestmenge benachteiligt, da diese nicht der tatsächlichen Menge entsprachen, und klagten.

Das Urteil: Der BGH wies die Klage ab. Die Vermieterin sei berechtigt, eine Mindestmenge anzusetzen. Sie habe laut Gesetz einen gewissen Spielraum zwischen tatsächlichem Verbrauch einzelner Mieter und durchschnittlichem Verbrauch aller. Die von ihr angesetzte Mindestmenge liege innerhalb dieses Rahmens (AZ VIII ZR 78/15).

Urteil: Keine Pflicht zur Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch in Wohnungen ohne Wasserzähler

Der Fall: Eine Vermieterin rechnete die Wasserkosten ihrer Mietparteien – wie im Mietvertrag vereinbart – nach dem Verteilerschlüssel „Wohnfläche” ab. Die Mieter einer Wohnung wollten die anstehende Nachzahlung nicht begleichen, da sie die Abrechnung für unwirksam hielten. Sie warfen der Vermieterin vor, sie hätte nach Verbrauch abrechnen müssen, da in ihrer Wohnung ein Wasserzähler installiert sei. Die Vermieterin zog vor Gericht.

Das Urteil: Der BGH gab der Klage der Vermieterin statt. Da nicht alle Wohnungen ihres Mietobjekts mit Wasserzählern ausgestattet seien, sei sie nicht dazu verpflichtet, die Wasserkosten über den Verbrauch abzurechnen. Die Mieter hätten vor Beginn des Abrechnungszeitraums verlangen müssen, dass der Verteilerschlüssel für ihre Wohnung auf „Verbrauch” umgestellt wird (AZ VIII ZR 188/07).

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