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Prolongation oder Umschuldung So sparen Sie Bauzinsen mit der richtigen Anschlussfinanzierung

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Nach zehn Jahren Laufzeit haben Darlehensnehmer das Recht, ihre Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung umzuschulden – auch während einer länger laufenden Sollzinsbindung. Da die Bauzinsen in den letzten Jahren stark gefallen sind, können sie auf diese Weise viel Geld sparen.
Immobilienkredite

Durch eine Umschuldung der Baufinanzierung können Darlehensnehmer viel Geld sparen.

Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank abschließen oder die Restschuld zu einem anderen Kreditgeber umschulden? Vor dieser Frage steht irgendwann fast jeder, der sich seine eigenen vier Wände mit einem Baudarlehen finanziert. Denn oft ist nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld übrig. Um diese zu tilgen, können Darlehensnehmer wählen, ob sie ihren alten Immobilienkredit bei der bisherigen Bank prolongieren, also verlängern, oder einen neuen bei einer anderen Bank aufnehmen. Beide Varianten bringen Vor- und Nachtteile mit sich. Generell sollten Häuslebauer und Wohnungskäufer nicht bis zum Ende der Sollzinsbindung warten, bis sie sich um eine Anschlussfinanzierung Gedanken machen. Denn bei Immobilienkrediten mit über zehnjähriger Sollzinsbindung kommt eine Kündigung und damit Umschuldung auch schon zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung beziehungsweise letzter Raten- oder Zinsanpassung infrage. Wer von diesem Recht Gebrauch macht, der muss nicht nur keine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung aufbringen – er kann dank der aktuell niedrigen Bauzinsen auch deutlich Zinskosten sparen. Generell können Darlehensnehmer verschiedene Möglichkeiten und Zeitpunkte für eine Anschlussfinanzierung nutzen.

Meine Sollzinsbindung endet demnächst, was nun?

Nähert sich das Ende der Sollzinsbindung, haben Darlehensnehmer verschiedene Möglichkeiten, eine verbliebende Restschuld über eine Anschlussfinanzierung zu tilgen:
  • Prolongation: Das Wort Prolongation kommt aus dem Lateinischen und heißt etwa so viel wie Verlängerung. Besonders im Kreditgeschäft versteht man unter Prolongation daher die Verlängerung eines Kreditvertrags bei der bisherigen Bank. Verlängert ein Darlehensnehmer also seine Baufinanzierung, heißt das oft, dass nur Konditionen wie Zinsen und Zinsbindung angepasst werden. Alle weiteren Details bleiben unverändert. Einige Banken bieten aber auch eine komplette Neuverhandlung an, sogar eine Aufstockung des Darlehensbetrags ist auf Wunsch möglich. In der Regel kommt die Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit einem Prolongationsangebot auf den Darlehensnehmer zu, sofern dieser nicht schon von sich aus die Möglichkeiten einer Vertragsverlängerung bei seinem Bankberater ausgelotet hat.
 
  • Umschuldung: Sagt Darlehensnehmern das Prolongationsangebot der Hausbank nicht zu, können sie die nach einer Sollzinsbindung verbliebende Restschuld zu einem Baudarlehen eines anderen Kreditgebers zu günstigeren Zinsen umschulden. Auch hohe Sondertilgungen sind nach zehn Jahren zwischen dem Ende der Sollzinsbindung und einer Umschuldung möglich, gleiches gilt für eine Prolongation. Wichtig: Spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung müssen Darlehensnehmer ihr Darlehen kündigen, wenn sie dieses umschulden wollen, falls nicht vertraglich vereinbart wurde, dass der Vertrag mit Ende der Sollzinsbindung endet.
 
  • Forward-Darlehen: Bereits 60 Monate vor dem Auslaufen der Zinsbindung können Eigenheimbesitzer ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Bei dieser besonderen Form der Umschuldung sichert sich der Darlehensnehmer die bei Vertragsabschluss geltenden Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus. Das Darlehen beginnt erst, wenn die Sollzinsbindung beendet ist. Allerdings kostet es den Darlehensnehmer einen Zinsaufschlag, wenn er sich vorab die Zinsen für seine Anschlussfinanzierung sichern möchte.
 

Kann ich meine Baufinanzierung auch während der Sollzinsbindung kündigen?

Wer vor dem Ende der Zinsbindung den Immobilienkredit kündigen möchte, etwa wenn sich der Arbeitsort wechselt und der Darlehensnehmer die Immobilie verkauft, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen, da dieser sonst erwartete Zinseinnahmen entgehen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich nicht festgelegt und variiert je nach Darlehen und Kreditgeber, es gibt allerdings vorgeschriebene Berechnungsmethoden, in deren Bandbreiten sich die Kreditgeber bewegen müssen.

Anders verhält es sich, wenn die Sollzinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Denn nach Paragraph 489 BGB haben Darlehensnehmer das Recht, frühestens zehn Jahre nach der kompletten Auszahlung des Darlehens oder zehn Jahre nach der letzten Zinsanpassung und einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, ihre Baufinanzierung ganz oder teilweise zu kündigen, ohne dass sie dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber zahlen müssen.

Prolongation einer Baufinanzierung: Die Vorteile

Die Vorteile einer Vertragsverlängerung bei der ursprünglichen Bank liegen auf der Hand. Der Darlehensnehmer steht in der Regel schon seit Jahren mit dem Kreditgeber in Kontakt, idealerweise mit demselben Ansprechpartner. Man kennt sich, eine Vertragsverlängerung kann daher schnell und unkompliziert vonstattengehen. Außerdem entfällt oft eine neue Bonitätsprüfung. Hinzu kommt, dass viele Banken bei einer Prolongation Sondertilgungsmöglichkeiten gewähren, die über die üblichen fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr hinausgehen. Ein weiterer Pluspunkt der Prolongation ist, dass dem Darlehensnehmer auf diese Weise keine weiteren Nebenkosten entstehen.

Das spricht gegen eine Darlehensverlängerung bei der bisherigen Bank

Eine Prolongation kann auch Nachteile für den Darlehensnehmer mit sich bringen. Viele Banken etwa unterbreiten zunächst nicht das günstigste Angebot, da der Darlehensnehmer als Bestandskunde gilt und nicht als einer, um den das Geldhaus werben muss. Zwar sind die Geldhäuser dazu angehalten marktübliche Konditionen anzubieten, doch viele setzten auf die Trägheit des Kunden und erwarten nicht, dass dieser weitere Anschlussfinanzierungen vergleicht. Für einige Baufinanzierungs-Vermittler ist es nicht verständlich, warum manche Banken Bestandskunden schlechter stellen als Neukunden.

Außerdem verwenden die Banken für die Berechnungsgrundlage des Prolongationsangebots häufig die finanzielle Ausgangssituation des Darlehensnehmers zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsabschlusses. Seit Vertragsabschluss ist aber viel Zeit vergangen und die finanziellen Verhältnisse des Darlehensnehmers können sich geändert haben. Ob sich die Bonität seither verbessert oder verschlechtert hat, spielt für den Zinssatz des Prolongationsangebots oft keine Rolle. Das kann je nach Situation des Darlehensnehmers gut oder schlecht sein. Auch eine Neubewertung des Objektwertes, dessen Wert sich in zehn Jahren durchaus nach oben oder unten entwickeln kann, findet häufig nicht statt. Zinsvorteile aufgrund eines gestiegenen Immobilienwertes gibt es meist also nicht.

Grundsätzlich sollte sich jeder Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsbindungsfrist über die Möglichkeiten einer Umschuldung informieren und so vorgehen, als würde er zum ersten Mal eine Baufinanzierung aufnehmen wollen, also vorab verschiedene Anschlussfinanzierungen miteinander vergleichen.

Wann sich die Umschuldung lohnen kann

Darlehensnehmer, die sich dazu entschließen, ihre Restschuld durch eine Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber zu tilgen, haben den Vorteil, dass sie eine ganz neue Immobilienfinanzierung eingehen. Das bedeutet, dass die Bank zur Bonitätsprüfung die aktuelle finanzielle Lage heranzieht. Außerdem sind Eigenheimbesitzer bei der Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung viel flexibler und müssen sich nicht auf ein oder zwei Angebote beschränken. Durch den Vergleich verschiedener Anschlussfinanzierungen können sie oft günstigere Zinsen erhalten als bei ihrer bisherigen Bank. So können sie gegenüber einer Prolongation Zinskosten sparen und müssen sich nicht auf die Auswahl von ein oder zwei Angeboten der bisherigen Bank beschränken.

Eine Umschuldung kann jedoch Geld kosten: Wer die Restschuld seiner Baufinanzierung zu einer anderen Bank umschuldet, muss erneut für die Änderung des Grundbucheintrags bezahlen. Die Kosten für Notar und Grundschuldabtretung können sich auf bis zu 1.000 Euro belaufen, je nach Darlehensbetrag. Manche Banken übernehmen diese Gebühren in Aussicht auf einen neuen Kunden, andere wiederum nicht. Daher sollten Darlehensnehmer beim Vergleichen von Anschlussfinanzierungen immer die Kosten für die Grundschuldabtretung im Hinterkopf behalten, um am Ende auch wirklich Geld sparen zu können.

Umschuldungen lohnen sich vor allem dann, wenn die Restschuld vergleichsweise hoch ist. So fällt nicht nur die Zinsersparnis gegenüber einer Prolongation größer aus, die Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags relativieren sich auch. Denn durch die günstigeren Zinsen übersteigt die Ersparnis einer Umschuldung die Kosten für Notar und Grundschuldabtretung meist deutlich.

Umschuldung nach zehn Jahren Laufzeit

Gerade heutzutage, wo die Zinsen für Baufinanzierungen auf historische Tiefststände gesunken sind, kann es sich für Eigenheimbesitzer auszahlen, ihre Baufinanzierung vor dem Ende der Sollzinsbindung umzuschulden, wenn die vollständige Auszahlung des Darlehens schon länger als zehn Jahre zurückliegt oder die vertragliche Anpassung von Rate und Zinssatz schon länger als zehn Jahre her ist. Wie viel Eigenheimbesitzer mit einer Umschuldung an Zinskosten sparen können, zeigt folgendes Beispiel:

Herr und Frau Görz haben sich 2009 ein Haus am Rande von Hannover gekauft und dafür einen Immobilienkredit über 225.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 4,97 Prozent mit einer Zinsbindung von 20 Jahren aufgenommen. Ihre Zinsbindung ist diesen Sommer ausgelaufen und da die Zinsen für Baufinanzierungen in den letzten Jahren rasant gefallen sind, entschließen sie sich dazu, ihre Restschuld von knapp 138.000 Euro umzuschulden. Ihre Anschlussfinanzierung hat eine Zinsbindung von 10 Jahren, allerdings liegt der Sollzinssatz nur noch bei 1,10 Prozent. Das Ehepaar wählt durch die nun höhere Zinsersparnis eine neue anfängliche Tilgung von zehn Prozent, woraus sich eine monatliche Rate in Höhe von 1.277 Euro ergibt. Die monatliche Belastung ist damit deutlich geringer als das, was das Ehepaar bisher schon monatlich in die Rückzahlung investiert hat. Ihre Zinskosten beliefen sich auf 7.519 Euro. Da die komplette Auszahlung des ursprünglichen Darlehens zum Zeitpunkt der Umschuldung mehr als zehn Jahre zurückläge, könnten sie das Darlehen umschulden, ohne das die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen könnte.

Hätte das Ehepaar sein Darlehen nicht umgeschuldet, sondern noch volle zehn Jahre bis zum Ende der Zinsbindung getilgt, hätte es alleine für diese zehn Jahre bei einer monatlichen Rate in Höhe von 1.492 Euro insgesamt 36.947 Euro an Zinsen gezahlt. Durch die Umschuldung würde Familie Görz somit 29.428 Euro an Zinskosten sparen.
 
So viel Geld lässt sich mit einer Umschuldung sparen
  Darlehensbetrag Laufzeit Sollzins Rate Restschuld Zinskosten
Ohne Umschuldung 138.000 Euro 10 Jahre* 4,97 % 1.492 Euro 0 Euro 36.947 Euro
Mit Umschuldung 138.000 Euro 9 Jahre, sieben Monate 1,10 % 1.277 Euro 0 Euro 7.519 Euro
*Entspricht der Dauer bis zum Ende der vereinbarten Sollzinsbindung der ursprünglichen Baufinanzierung.

Dadurch, dass die Zinsen für Baufinanzierungen in den letzten Jahren so stark gesunken sind, ist das Einsparpotential für viele Baufinanzierungen, die älter als fünf Jahre sind, enorm hoch. Wessen Sollzinsbindung also in den nächsten Jahren ausläuft, der sollte einmal durchrechnen, ob er durch eine Umschuldung nach der Zinsbindung nicht jede Menge an Zinskosten sparen kann.

                       

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