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Planungssicherheit für Eigenheimbesitzer Jetzt niedrige Bauzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

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Die Zinsen für Immobilienkredite befinden sich aktuell weiter auf einem sehr niedrigen Niveau. Gerade für Immobilieneigentümer, die eine Anschlussfinanzierung für ihre derzeitige Baufinanzierung suchen, ist dieser Umstand ein Vorteil. Denn diese können sich die aktuell günstigen Zinsen bereits frühzeitig festschreiben lassen und so bei ihrer Finanzierung mehrere tausend Euro sparen. Wir zeigen, wie das geht, ab wann das möglich und was dabei zu beachten ist.
Bauzinsen

Noch befinden sich die Bauzinsen nahe am Allzeittief. Foto: Getty Images; "ridvan_celik"

Innerhalb des vergangenen Jahres vergünstigten sich die ohnehin schon sehr niedrigen Zinsen von über CHECK24 vermittelten Immobilienfinanzierungen noch einmal deutlich. Darlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung vergaben Banken an CHECK24 Kunden im Januar zu Zinsen von durchschnittlich 0,99 Prozent effektiv pro Jahr, was einem Rückgang um acht Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. An diesem Zustand dürfte sich nach Meinung von Experten aus Banken- und Baufinanzierungsvermittlungsbranche vorerst auch wenig ändern. So betont auch Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24, dass derzeit keine echte Trendwende zu steigenden Bauzinsen erkennbar sei.

Gleichwohl gibt Foitzik zu bedenken, dass Entwicklungen am Anleihenmarkt und die Inflation das Zinsniveau im Jahresverlauf beeinflussen könnten. „Allenfalls in der zweiten Jahreshälfte könnten wir uns einen leichten Anstieg der Zinsen vorstellen“, sagt Foitzik. Sollte diese Prognose eintreffen und sich die Bauzinsen mittelfristig doch verteuern, ist es sich für Eigenheimbesitzer mit laufendem Darlehen überlegenswert, sich zeitnah die aktuell guten Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Dank weit gefasster Fristen und Sonderkündigungsrechte, kann das auch dann interessant sein, wenn die Sollzinsbindung eigentlich noch sehr lange läuft.

Wann sollte ich mich um meine Anschlussfinanzierung kümmern?

Bei Immobilienkrediten variiert die Dauer der Sollzinsbindung meist zwischen fünf und 30 Jahren. Gerade bei längeren Fristen gehen viele Immobilienbesitzer davon aus, dass ihre vor etlichen Jahren abgeschlossene Baufinanzierung bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Zinsbindung einfach weiterläuft. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit. Grundsätzlich besteht nämlich bei allen Immobiliendarlehen schon nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, um auf ein günstigeres Angebot umzuschulden. Dabei ist es gänzlich egal wie lange die Zinsbindung ist. Da die Bauzinsen in den vergangenen Jahren rapide gesunken sind, kann es eine Ersparnis von mehreren tausend Euro ausmachen, eine bestehende Baufinanzierung jetzt umzuschulden.

Konkret gibt es drei Szenarien, wann eine Anschlussfinanzierung möglich ist:

1. Die Zinsbindung endet in weniger als einem Jahr

In diesem Fall sollten sich Immobilienbesitzer auf jeden Fall und möglichst frühzeitig nach einer passenden Anschlussfinanzierung umsehen. Die Bank, bei der sie ihr aktuelles Darlehen führen, muss ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot zukommen lassen, zu welchem Zinssatz eine Prolongation, also eine Verlängerung der Finanzierung, gegebenenfalls möglich ist.

Um nicht unter Zeitdruck das erstbeste Angebot annehmen zu müssen, sollten Darlehensnehmer bereits im Vorfeld in Ruhe alternative Angebote anderer Banken vergleichen. Im ist dies ganz bequem von zu Hause aus möglich. So lässt sich gut einschätzen, ob eine Umschuldung – also der Wechsel zu einem anderen Finanzierungspartner – nicht die günstigere Variante darstellt. Viele Banken bieten in diesem Fall auch eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu zwölf Monaten an. Das bedeutet, dass die Banken Kreditnehmern das Geld bereits für diesen Zeitraum verfügbar macht, ohne dafür Zinsen zu verlangen.

2. Die Finanzierung läuft schon seit über neun Jahren:

Unabhängig davon, wie lange die Sollzinsbindung noch läuft, haben Verbraucher unter diesen Voraussetzungen die Möglichkeit, ihre aktuelle Baufinanzierung mit einem günstigeren Darlehen abzulösen. Das liegt an einem Sonderkündigungsrecht, das per Gesetz zehn Jahre nach Vollauszahlung der Finanzierungssumme greift. Unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kann dann eine Umschuldung auf ein günstigeres Angebot erfolgen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. Auch in diesem Fall lohnt es sich daher, frühzeitig einen Online-Vergleich verschiedener Anbieter von Baufinanzierungen durchzuführen.

3. Die Finanzierung läuft zwischen fünf und neun Jahren:

Auch wenn das Sonderkündigungsrecht erst zehn Jahre nach Auszahlung des vollen Darlehensbetrags wirksam ist, können sich Eigenheim-Besitzer bereits nach fünf Jahren auf die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung für den Zeitpunkt der Kündigung machen. Mithilfe eines Forward-Darlehens können sie sich nämlich die aktuellen Zinssätze bis zu 60 Monate im Voraus festschreiben lassen. Hierfür berechnen Banken einen Zinsaufschlag, der sich am zeitlichen Vorlauf bemisst. Je kürzer die Zeit bis zum vorgesehenen Beginn der Anschlussfinanzierung ist, desto geringer fällt der Aufschlag aus.

Je älter das Darlehen, desto höher das Sparpotential

Seit über zehn Jahren kennen die Bauzinsen nur eine Richtung: immer weiter nach unten. Zum Höhepunkt der Finanzkrise im Jahr 2008 lag der durchschnittliche Effektivzins für Immobilienfinanzierungen mit fünf bis zehn Jahren Sollzinsbindung noch bei etwas über fünf Prozent. Gegenüber dem damaligen Zinsniveau sparen sich Darlehensnehmer bei Baukrediten mit derselben Zinsbindungsfrist heute im Mittel über 75 Prozent an Zinszahlungen. Schließlich bekommen Bauherren und Immobilienkäufer Darlehen mit bis zu zehn Jahre gebundenem Sollzins heute zu Effektivzinsen von durchschnittlich etwa ein Prozent.

Ein einfaches Rechenbeispiel mit dem CHECK24 Tilgungsrechner zeigt, wie groß die Ersparnis bei einer vorzeitigen Ablösung eines zehn Jahre alten Immobilienkredits mit 20 Jahren Zinsbindung ausfällt, wenn dieser durch Anwendung des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts bei gleichbleibender Monatsrate auf ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zu derzeit erhältlichen Zinsen umgeschuldet wird. In diesem Fall errechnet sich die Ersparnis aus der um 38.013 Euro niedrigeren Restschuld im Jahr 2031, wenn auch die Sollzinsbindung der ursprünglichen Finanzierung ausgelaufen wäre.

  Alte Baufinanzierung Neue Baufinanzierung
Darlehensbetrag 200.000 € 149.183 €*
Auszahlungsdatum 01.05.2011 01.11.2021
Sollzinsbindung 20 Jahre 10 Jahre
Zinssatz 4,27 % eff. p.a.**
(Sollzins: 4,19 % p.a.)
0,62 % eff. p.a.***
(Sollzins: 0,62 % p.a.)
Anfangstilgung 2,0 % 7,69 %
Monatliche Rate 1.032 € 1.032 €
Restschuld am 01.05.2031 75.095 € 37.082 €
Ersparnis 38.013 €

* Restschuld der alten Baufinanzierung nach 10 Jahren Sollzinsbindung, inklusive von zusätzlich sechs Monaten Kündigungsfrist.

** Durchschnittlicher Zinssatz für Immobilienkredite mit 5 bis 10 Jahren Sollzinsbindung im Mai 2011 (Quelle: Deutsche Bundesbank).

*** Zinssatz des günstigsten Anbieters einer 60-%-Finanzierung mit 10 Jahren Sollzinsbindung im CHECK24 Baufinanzierungsvergleich im Februar 2021 (Quelle: Stiftung Warentest, Stand: 02.03.2021)

Warum eine Prolongation bei derselben Bank schnell teuer werden kann

Die laufende Baufinanzierung auch nach Ende der Sollzinsbindung bei derselben Bank weiterzuführen, ist sicherlich die bequemste Möglichkeit für Immobilieneigentümer. Zugleich ist es jedoch sehr wahrscheinlich, dass die Hausbank hierfür nicht die besten Konditionen anbietet, die der Markt hergibt. Ein schneller Online-Baufinanzierungsvergleich mit CHECK24 bringt Klarheit, ob ein Wechsel zu einer anderen Bank nicht die bessere Wahl ist. Denn schon vermeintlich geringe Zinsunterschiede können angesichts der hohen Darlehensbeträge von Immobilienfinanzierungen schnell mehrere tausend Euro Unterschied an Zinskosten ausmachen.

Wie die folgende Beispielrechnung zeigt, bringt eine Umschuldung auf ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zum aktuellen Top-Zins eine erhebliche Ersparnis gegenüber der Prolongation derselben Finanzierung zum derzeitigen Durchschnittszinssatz.

  Prolongation
bei der Hausbank
Umschuldung
zu Bank mit Top-Zins
Darlehensbetrag 200.000 €
Auszahlungsdatum 01.05.2021
Sollzinsbindung 10 Jahre
Zinssatz 1,03 % eff. p.a.*
(Sollzins: 1,03 % p.a.)
0,62 % eff. p.a.**
(Sollzins: 0,62 % p.a.)
Anfangstilgung 3,77 % 4,18 %
Monatliche Rate 800 €
Restschuld am 01.05.2031 120.616 € 113.777 €
Ersparnis   6.839 €

* Durchschnittlicher Zinssatz für Immobilienkredite mit 5 bis 10 Jahren Sollzinsbindung im Januar 2021 (Quelle: Deutsche Bundesbank).

** Zinssatz des günstigsten Anbieters einer 60-%-Finanzierung mit 10 Jahren Sollzinsbindung im CHECK24 Baufinanzierungsvergleich im Februar 2021 (Quelle: Stiftung Warentest, Stand: 02.03.2021)

Was bei der Anschlussfinanzierung sonst noch zu beachten ist

Ein wichtiger Aspekt bei der Abwägung zwischen Prolongation und Umschuldung sind Kosten für Grundschuldabtretungen. Diese Sicherheit wechselt bei einer Umschuldung von der alten zur neuen Bank. Die hierfür anfallenden Eintragungskosten im Grundbuch bewegen sich in der Regel aber im Bereich von wenigen hundert Euro und sind bei einer vergleichsweise hohen Ersparnis durch das günstigere Darlehen zu vernachlässigen. Bei einer Prolongation ist selbstverständlich keine Änderung im Grundbuch notwendig.

Darüber hinaus bietet eine Umschuldung oft aber weitere Vorteile. Verfügt ein Darlehensnehmer über geänderte finanzielle Möglichkeiten als bei dem Abschluss der ursprünglichen Finanzierung, kann er den neuen Immobilienkredit ganz auf seine aktuelle monetäre Situation ausrichten. So kann er zum Beispiel die Ratenhöhe anpassen. Auch können Kreditnehmer bei einer Umschuldung eine Sondertilgung in unbegrenzter Höhe leisten, um die Restschuld und damit auch die Finanzierungskosten zu senken. Was ebenfalls nicht zu vernachlässigen ist, ist die Tatsache, dass die neue Bank bei einer Umschuldung eine Neubewertung der finanzierten Immobilie vornimmt. Angesichts des starken Preiszuwachses von Immobilien in den vergangenen Jahren, können Eigenheim-Besitzer auf eine sehr viel höhere Bewertung und damit auch auf günstigere Zinsen für die Anschlussfinanzierung hoffen.

Gut zu wissen:

Mit dem Baufinanzierungsvergleich von CHECK24 können Sie sich Immobilieneigentümer und solche, die es werden wollen, jederzeit und völlig kostenlos von zu Hause nach den besten Angeboten für Ihre neue Immobilienfinanzierung suchen. Ganz gleich wie lange Ihre aktuelle Finanzierung noch läuft, behalten Sie so ganz bequem den Überblick über die aktuell besten Zinsen für Immobilienkredite.

Und bei Bedarf können sie sich hier von einem CHECK24 Baufinanzierungs-Experten per Telefon unter 089 - 24 24 11 22  oder per E-Mail an baufi@check24.de beraten lassen. Kostenlos und unverbindlich ermittelt der Experte mit Ihnen die individuell passende Finanzierung für Sie und klärt alle offenen Fragen bezüglich Fristen und Nachweisen mit Ihnen.

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