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Anschlusskredit vs. Forward-Darlehen Immobilienzinsen im Blick - Tipps für die Anschlussfinanzierung

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Steigende Bauzinsen können Immobilienbesitzer in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten bringen, sobald die Zinsbindung ihrer Baufinanzierung endet. Schon vermeintlich geringe Zinsunterschiede machen schnell einen Unterschied von einigen tausend Euro an Zinszahlungen aus. Daher kann es sich für Darlehensnehmer lohnen, frühzeitig selbst aktiv zu werden. Wie sie sich günstige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern und warum eine Verlängerung des Darlehens bei der bisherigen Bank nicht immer die beste Option ist.
Anschlussfinanzierung Immobilie Person wirft Münze in Haus

Gute Zinsen für die Anschlussfinanzierung sollten sich Eigentümer frühzeitig sichern. Foto: Getty / marchmeena29

Im historischen Vergleich sind die Bauzinsen nach wie vor sehr niedrig. Dennoch verzeichnen die Zinsen für Immobilienkredite seit Jahresbeginn wieder einen leichten Aufwärtstrend, wie die Stiftung Warentest von über 70 regionalen und überregionalen Banken ermittelt hat. So verteuerte sich der durchschnittliche effektive Jahreszins von 80-Prozent-Finanzierungen mit 10-jähriger Zinsbindung von 0,69 Prozent im Januar auf 0,93 Prozent im Juni. Setzt sich der Anstieg der Bauzinsen ungebremst fort, müssen Eigenheimbesitzer mit einer hohen Restschuld nach Ablauf ihrer Zinsbindung für die Rückzahlung künftig tiefer in ihre Taschen greifen.

Rechenbeispiel: So viel kostet schon ein minimaler Zinsunterschied

Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt, dass auch vermeintlich geringe Zinsunterschiede ins Gewicht fallen: Angenommen die Hausbank bietet für die Prolongation eines Darlehens über 200.000 Euro – also die Verlängerung des Baukredits – einen Sollzinssatz von 0,90 Prozent für die nächsten 10 Jahre an. Im CHECK24 Baufinanzierungs-Vergleich liegt der günstigste Sollzinssatz für eine vergleichbare Finanzierung bei 0,77 Prozent pro Jahr. Der Zinsunterschied von 0,13 Prozent scheint gering. Wenn man allerdings für den Vergleich beider Kredite jeweils eine Monatsrate von 800 Euro ansetzt, ist die Restschuld für den günstigeren Kredit um rund 2.170 Euro niedriger. Warum? Weil der Tilgungsanteil der monatlichen Rate in Höhe von 800 Euro, die aus Zins und Tilgung besteht, höher ist. Statt 3,90 Prozent können dank niedrigerem Zinssatz 4,03 Prozent für die anfängliche Rückzahlung, sprich Tilgung eingesetzt werden. Wer mehr tilgt, ist schneller fertig und spart letztendlich bares Geld.

Die meisten Immobilienkäufer sichern sich beim ersten Abschluss ihrer Baufinanzierung gleich die Zinsen für 10 bis 25 Jahre. Dann vergeht viel Zeit. Erst drei Monate vor Ablauf dieser sogenannten Zinsbindungsfrist beschäftigen sie sich dann mit den Konditionen für das notwendige Anschlussdarlehen, wenn der Kredit bis dahin nicht vollständig zurückgezahlt ist, da die Bank ihren Kunden zu diesem Zeitpunkt die neuen Konditionen für die Anschlussfinanzierung mitteilen muss. Dabei könnten sie jedoch Geld sparen, wenn sie sich entweder rechtzeitig einen guten Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung sichern oder sich zumindest nicht einfach nur auf das Folgeangebot ihrer Bank verlassen, sondern die Zinsen mit anderen Angeboten ins Verhältnis setzen.

Gut zu wissen:

Im Baufinanzierungsvergleich von CHECK24 finden Sie Angebote für Anschlussfinanzierungen verschiedener Anbieter jederzeit und völlig kostenlos. Hier können Sie von zu Hause unverbindlich Konditionen vergleichen. Ein CHECK24 Baufinanzierungs-Experte berät Sie zudem per Telefon unter 089 - 24 24 11 22  oder per E-Mail an baufi@check24.de und ermittelt für Sie Ihr individuelles  Finanzierungsangebot, ganz nach Ihren Wünschen und Vorgaben. Zusätzlich unterstützt Sie der Berater dabei, offene Fragen bezüglich wichtiger Fristen und notwendiger Nachweise zu klären.

Möglichkeit 1: Zu einer Bank mit günstigeren Zinsen wechseln

Angesichts hoher Finanzierungssummen für Immobilien sollten ihre Besitzer für ihre Anschlussfinanzierung immer Angebote von mehreren Kreditinstituten einholen und diese miteinander vergleichen. Es gilt, den besten Zinssatz zu finden und darüber hinaus auf passende Konditionen wie etwa die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen zu achten. Die Bank, bei der der Immobilienkredit bisher läuft, macht dem Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für eine Prolongation, also die Fortführung der Finanzierung zu den dann gültigen Konditionen. Bietet eine andere Bank deutlich niedrigere Zinsen, birgt eine Umschuldung des Darlehens zu diesem Anbieter enormes Sparpotential. Je nach Höhe der Restschuld können sich Kreditnehmer mehrere tausend Euro sparen, wenn sie für ihr Anschlussdarlehen zu einer neuen Bank mit deutlich besseren Konditionen wechseln.

CHECK24 Tipp:

Die Grundschuld: Im besten Fall akzeptiert der Finanzierungsanbieter von der bisherigen Bank eine Abtretung der Grundschuld. Denn der Wechsel zu einer anderen Bank erfordert in der Regel eine Änderung des Grundbucheintrags durch einen Notar. Für eine Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro kostet das etwa 250 Euro. Andernfalls kann die Bank auch verlangen, die Grundschuld zu löschen und für die neue Bank erneut einzutragen. Das kostet zwar mehr als eine reine Änderung, kann sich letztlich aber immer noch rechnen!

Möglichkeit 2: Mit dem Forward-Darlehen niedrige Zinsen für die Zukunft sichern

Heute schon wissen, zu welchen Konditionen man seine Baufinanzierung in der Zukunft verlängern kann? Das geht mit einem Forward-Darlehen und kann sich lohnen. Zwei Zeitpunkte sind dafür ausschlaggebend, ob sich ein Forward-Darlehen abschließen lässt:

1. Bis maximal fünf Jahre vor Ende der Sollzinsbindungsfrist oder
2. wenn seit Vollauszahlung des Darlehens schon mehr als neun Jahre vergangen sind.

Im zweiten Fall können sich Kreditnehmer unabhängig von der Restdauer ihrer Sollzinsbindung nach günstigeren Konditionen umsehen. Nach 10 Jahren können sie nämlich immer von ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB Gebrauch machen, die Bank hingegen hat dieses Recht nicht. Übrigens: Dieses Sonderkündigungsrecht kann und sollte der Kreditnehmer immer in Anspruch nehmen, wenn er feststellt, dass das Zinsniveau gesunken und die Zehnjahresfrist verstrichen ist. Es gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist. Für die Verlängerung kann entweder das Forward-Darlehen oder eine ganz normale Anschlussfinanzierung genutzt werden, nur eben zu günstigeren Konditionen.

Für ein Forward-Darlehen berechnen Banken üblicherweise einen Zinsaufschlag, der sich am zeitlichen Vorlauf bemisst. Dieser Aufschlag fällt derzeit sehr moderat aus. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung der Anschlussfinanzierung vergeht, wird ein Zinsaufschlag berechnet. Wer sich zwei Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen festschreiben ließ, zahlte dafür im Juni einen durchschnittlichen Mehrpreis von 0,40 Prozentpunkten. Es gibt aber auch Banken, die keinen Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen verlangen. Am einfachsten ist es, darüber mit den CHECK24 Baufinanzierungsexperten zu sprechen, die den besten Überblick über aktuelle Zinsen und lukrative Aktionen haben.

Anschlussfinanzierung: Wann ist es Zeit für den ersten Schritt?

Einen festen Zeitpunkt, der für alle Immobilienfinanzierer gilt und ab dem sie spätestens aktiv werden sollten, gibt es nicht. Für jeden Eigentümer stellt sich die Situation anders dar. Wichtig ist die jeweilige Zinssituation am Markt. Die Hausbank unterbreitet wie beschrieben dem Darlehensnehmer meist erst sehr kurzfristig vor Ende der Zinsbindung ihr Angebot zur Verlängerung des Baukredits. Aber darauf warten? Verbraucher sollten besser schon frühzeitig selbst aktiv werden, um bei der Anschlussfinanzierung alle Trümpfe in der Hand zu halten. Derzeit spricht zum Beispiel der Renditeanstieg bei Bundesanleihen laut Medienberichten dafür, dass sich der Aufwärtstrend bei den Bauzinsen erst einmal fortsetzen könnte. Ingo Foitzik, Geschäftsführer und Baufinanzierungs-Experte bei CHECK24, rät jedoch zur Vorsicht: „Bei einem Forward-Darlehen will sich der Kunde für einen kleinen Zinsaufschlag gegen einen Aufwärtstrend in der Zukunft wappnen. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen steigen. Jedoch hat niemand eine Glaskugel und weiß, wie sich die Zinsen tatsächlich entwickeln werden.“

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