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Nicht nur eine Typ-Frage Bauen oder kaufen? So wirkt sich diese Entscheidung auf Ihre Finanzierung aus

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Wer sich eine Immobilie beschaffen will, entscheidet in der Regel aus grundsätzlichen Erwägungen, ob er kaufen oder bauen will. Wir erklären, wie sich diese Entscheidung auf die Finanzierung auswirkt.
Ein Pärchen hält den Schlüssel zu ihrem Eigenheim in der Hand.

Egal, ob Kauf oder Bau: Am Ende freut sich jeder über den Einzug ins Eigenheim. Foto: Gettyimages/Peopleimages

Familie Ivanovic ist auf der Suche nach einem Eigenheim. Ebenso wie Familie Gärtner. Doch während die Familie Gärtner unbedingt selber bauen will, suchen die Ivanovics ein bereits bestehendes Einfamilienhaus, das sie kaufen können. Zwei verschiedene Familien, zwei verschiedene Wünsche. Ob jemand kauft oder baut, ist oft Typ-Frage – und hat großen Einfluss auf die Finanzierung. Wir zeigen beispielhaft, was die zwei fiktiven Familien beachten müssen, welche Kosten auf welche Familie zukommen und wer von welchen Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) profitiert.

Darum will Familie Ivanovic kaufen

Mutter Ivanovic will Planungssicherheit, die beiden Kinder sind sieben und zehn Jahre alt und wünschen sich jeweils ein eigenes Zimmer und Vater Ivanovic legt keinen großen Wert auf individuelle Wünsche und zeigt sich bei der Raumaufteilung kompromissbereit. Beide Eltern arbeiten in Vollzeit, haben einen vollen Kalender und wollen sich nicht noch zusätzliche Termine aufbürden. Mit einem Architekten über Entwürfe für das eigene Haus diskutieren wollen sie nicht. Zu viel Zeit kostet jede einzelne Entscheidung. Ein Bau scheidet deshalb aus. Sie suchen stattdessen online und in der Zeitung nach einer Bestandsimmobilie zum Kaufen.

Wer kauft, spart sich in der Regel Zeit

Familie Ivanovic wohnt in Niedersachsen. Das Wohnhaus ihrer Wahl nahe Hannover kostet rund 300.000 Euro. Hinzu kommen die Grunderwerbssteuer, die in Niedersachsen bei fünf Prozent liegt, die Kosten für den Notar und gegebenenfalls für den Makler. Je nachdem, welchen Anteil am Kaufpreis der Makler verlangt, können inklusive Grunderwerbssteuer und Notarkosten rund 35.000 Euro zusammenkommen. Idealerweise hat die Familie 20 Prozent des Kaufpreises – also 60.000 Euro Eigenkapital – und zusätzlich die Nebenerwerbskosten angespart. Das heißt, die Ivanovics müssen sich noch 240.000 Euro leihen.

Wie genau die Finanzierung aussieht, hängt sowohl vom Sollzinssatz als auch von den monatlichen Raten ab, die die Familie in die Tilgung des Darlehens investieren kann. Realistisch ist derzeit, dass die Bank den Ivanovics das Darlehen zu einem Sollzins von rund 1,7 Prozent gewährt. Diesen sichert sich die Familie für 15 Jahre, bei monatlichen Raten von 1.200 Euro. Sobald diese Finanzierung steht und sofern die Familie ohne Zeitverzögerung von der derzeitigen Mietwohnung in ihr Einfamilienhaus ziehen kann, hat sie ab diesem Zeitpunkt, abgesehen von den Nebenkosten, der jährlich anfallenden Grundsteuer und den monatlichen Raten keine Ausgaben mehr. Außerdem haben die Ivanovics außer bei der Suche nach dem Haus und beim Umzug keine stressigen Zeiten zu durchstehen. Berücksichtigen sollte Familie Ivanovic, dass sie künftig Kosten, die bisher ihr Vermieter übernommen hat – wie beispielsweise Reparaturen an einem undichten Fenster –, nun selbst zahlen müssen.

Wann brauchen Hauskäufer einen Modernisierungskredit?

Positiv bewertet Familie Ivanovic, dass sie bei der Suche nach einem geeigneten Objekt gezielt auf naheliegende Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sowie eine gute öffentliche Verkehrsanbindung achten können. Bei der Entscheidung für einen Neubau in einem Neubaugebiet würden diese Strukturen unter Umständen erst nach und nach entstehen.

Der Kauf eines bestehenden Hauses bringt allerdings auch Nachteile mit sich. Die Käufer müssen unter anderem beim Schnitt der einzelnen Zimmer möglicherweise Kompromisse eingehen. Bei einer älteren Immobilie muss Familie Ivanovic womöglich bereits nach wenigen Jahren einen Modernisierungskredit aufnehmen, um neue Fenster einzubauen oder energieeffizient zu dämmen. Erkennt sie diesen Sanierungsaufwand schon von Anfang an, kann sie ihn im Zusammenspiel mit der Bank unter Umständen direkt in die Finanzierung einkalkulieren.

Modernisierung und Hauskauf in einem Schwung finanzieren

Entscheidend dafür ist, wie sehr die anstehenden Sanierungen den Wert des Hauses erhöhen. Angenommen, die Ivanovics müssen ihr Haus, das noch modernisierungsbedürftig ist und deshalb nur 250.000 Euro kostet, noch 50.000 Euro für neue Fenster, eine neue Heizung und moderne Dämmung investieren: Wenn die Baumaßnahmen aus Sicht der Bank den Wert der Immobilie um die Summe erhöht, die die Modernisierung kostet, ist sie in der Regel bereit, diesen Betrag komplett zu finanzieren.

Anders ist es, wenn die Bank schätzt, dass nur die Hälfte der Renovierungskosten den Wert des Hauses erhöht. Dann erhalten die Ivanovics in diesem Beispiel nur 25.000 Euro von der Bank, die andere Hälfte müssten sie mit Eigenkapital finanzieren – oder einen Investitionszuschuss der KfW beantragen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet für Bestandsimmobilien mit dem Programm 430 eine finanzielle Spritze von bis zu 30.000 Euro für Eigentümer an, die ihre eigenen vier Wände energieeffizient sanieren wollen.

Familie Gärtner und der Traum vom selbstgebauten Eigenheim

Familie Gärtner hat hingegen eigene Vorstellungen, wie ihr Haus aussehen soll. Der Vater hat schon einige Zeichnungen der Räume gemacht, die Mutter will einen offenen Wohnbereich und auch die Tochter bringt Ideen für das eigene Zimmer ein. Generell entscheidet die Familie viel und gerne – und kümmert sich um jedes Detail selber. Deshalb ist klar: Die Gärtners wollen selbst bauen.

Bauen: Viele verschiedene Baustellen beachten

Wer baut, braucht neben guten Nerven genügend Eigenkapital und wie auch Immobilienkäufer ein solides Grundeinkommen. Denn Häuslebauer sind sich bewusst, dass sie in der Regel mehr Geld investieren müssen als Käufer von Bestandshäusern – eine generelle Aussage, um wie viel teurer ein Neubau gegenüber einem vergleichbaren Bestandshaus ist, lässt sich allerdings schwer treffen. Die Streuung ist sehr hoch. Im Einzelfall kann ein kostensparender Neubau auch günstiger sein als eine gebrauchte Immobilie. In jedem Fall muss Familie Gärtner viele verschiedene Posten bedienen, wenn sie selbst baut.

Bevor die Gärtners ihr Traumhaus bauen können, brauchen sie eine Baugenehmigung von der zuständigen Baubehörde, die neben Zeit auch Geld kostet. Des Weiteren müssen sie unter anderem selbst dafür sorgen, dass das Grundstück baureif ist, also, dass keine alte Bausubstanz abgetragen oder Bäume gefällt werden müssen.

Wer selbst baut, kann die sogenannte Muskelhypothek einbringen

Hinzu kommen wie bei Familie Ivanovic die Grunderwerbssteuer sowie Kosten für den Notar und gegebenenfalls für den Makler. Darüber hinaus zahlen die Gärtners Baustoffe, die Ausstattung – wie Küche oder Bad – oder auch Heizungs- und Lüftungsanlagen sowie die Elektroinstallation einzeln. Auch muss das Grundstück an die Ver- und Entsorgung angeschlossen werden. Wenn sie sich selbst um den Bau kümmern, müssen sie dazu Experten wie Architekten, Statiker, Elektriker und Maurer bezahlen.

Sparen könnten die Gärtners, indem sie eine sogenannte Muskelhypothek einbringen. Der Begriff steht für Eigenleistungen beim Bau, wenn die Familie zum Beispiel Parkett verlegt, das Bad fliest oder beim Dachdecken hilft. Allerdings kostet das Zeit, braucht ein gewisses Know-how und handwerkliches Geschick. Sonst könnten Verzögerungen den gesamten Zeitplan durcheinanderbringen – und das Bauvorhaben teurer werden lassen.

Doppelbelastung durch Miete und Zinstilgung

Alternativ können sie einen Bauträger mit selbst gemachten Plänen beauftragen, das Bauvorhaben umzusetzen oder sie suchen sich ein Fertighaus, das ihnen schlüsselfertig übergeben wird. Doch selbst in diesen Fällen muss sich die Familie regelmäßig mit dem Bauträger austauschen, wenn beispielsweise eine Steckdose falsch gelegt wurde oder die Küche nicht mehr zentimetergenau passt, weil ein Fenster zu niedrig eingesetzt wurde.

Neben dieser mentalen und körperlichen Belastung kommt hinzu, dass die Gärtners bis zur Fertigstellung irgendwo wohnen müssen. Bis das Haus fertig ist, zahlen sie also weiterhin Miete, was zu einer finanziellen Doppelbelastung führt. Je nach Bauart, also Fertighaus oder Selbstbau, kann das zwischen sechs und 18 Monaten dauern.

Zinsfreier Bereitstellungszeitraum kann finanziell entlasten

Eine Möglichkeit, die Doppelbelastung – zumindest zeitweise – zu verringern, ist, einen zinsfreien Bereitstellungszeitraum mit der Bank zu vereinbaren. Das ist generell sinnvoll, da bei einem Bau das Darlehen nicht auf einen Schlag ausbezahlt wird, sondern in Tranchen je nach Baufortschritt: Familie Gärtner beansprucht einen Teil des Darlehens für das Grundstück, einen weiteren für das Fundament und den Rohbau. In einer dritten Phase benötigen sie Geld für das Dachdecken und in der vierten Phase für die Innenausstattung. Für nicht abgerufenes Geld verlangen die Banken ab einem gewissen Zeitraum Bereitstellungszinsen. Diese sind zusätzlich zum Zinssatz für das Darlehen zu bezahlen und verteuern einen Hausbau zusätzlich. In der Regel verlangen Banken dafür zwischen 0,15 und 0,25 Prozent der nicht genutzten Summe pro Monat.

Ist mit der Bank ein zinsfreier Bereitstellungszeitraum vereinbart, zahlt Familie Gärtner nur die Zinsen für das tatsächlich benötigte Darlehen, was ihre monatliche Belastung reduziert. Die meisten Banken bieten einen zinsfreien Zeitraum für maximal zwölf Monate an, einige auch für 15 oder sogar 18 Monate. Ist das Haus bis dahin nicht fertig, was aufgrund von Witterungsumständen oder handwerklicher Fehler passieren kann, müssen die Gärtners neben der Miete und den Zinsen des bereits verwendeten Darlehens zusätzlich Bereitstellungszinsen für den noch nicht genutzten Kredit zahlen.

Generell sollte sich Familie Gärtner genauer mit Bereitstellungszinsen auseinandersetzen. Wenn sie beispielsweise einen Sollzins von 1,50 Prozent erhalten würde, allerdings 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat für ein nicht genutztes Darlehen von 300.000 Euro, also rund 750 Euro monatlich, zahlen müsste, könnte das für sie trotzdem günstiger sein als ein Darlehen bei einer Bank, die einen zinsfreien Bereitstellungszeitraum anbietet – allerdings 1,55 Prozent Zinsen verlangt. Selbst wenn die Familie dadurch nur zehn Euro mehr pro monatlicher Rate zahlt, summiert sich das binnen eines Jahres auf 1.200 Euro. Bei zehn Jahren Sollzinsbindung wären das 12.000 Euro, im Falle von zwölf Monate lang gezahlten Bereitstellungszinsen nur 9.000 Euro. Im Einzelfall muss jeder Immobilienkäufer berechnen, was sich für ihn lohnt.

Nichtabnahme des Darlehens

Sollte Familie Gärtner eine geringere Darlehenssumme benötigen, als sie sich ursprünglich bei der Bank geliehen hat, so zahlt das Kreditinstitut diesen Teilbetrag nicht aus. Dafür verlangen die meisten Banken eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Hausbauer können Zimmer individuell gestalten

Wie viel Geld Familie Gärtner insgesamt zahlen muss, hängt neben den eben genannten Faktoren auch von der Größe und Lage ihres neuen Hauses ab. Dafür kann sich die Familie anders als ein Hauskäufer in jedem Zimmer frei entfalten. Im Badezimmer sollte eine große Whirlpool-Badewanne Platz haben, im Kinderzimmer möchte die Tochter eine Nische für ihr Bett haben, der Wohn- und Essbereich soll fließend ineinander übergehen und lichtdurchflutet sein, zusätzlich wünscht sich die Familie eine Durchreiche von der Küche zum Esszimmer. Auch der Wunsch-Kleiderschrank der Eltern passt ins Schlafzimmer, weil bei einem Bau die Zimmerplanung an vorhandene Möbelstücke angepasst werden kann – und nicht umgekehrt.

Das finanziert die KfW

Zusätzlich könnten die Gärtners moderne Wärmedämmung einbauen lassen, was sogar der Staat bezuschusst. Bei der KfW kann sich die Familie von einem Experten bezüglich energieeffizientem Bauen beraten lassen. Einen Teil der Kosten für den Fachmann bezahlt die KfW im Programm 431, das auch die Ivanovics bei einer Sanierung ihres bestehenden Einfamilienhauses beanspruchen könnte. Zusätzlich fördert die staatliche Bank generell den Immobilienerwerb, wovon sowohl die Gärtners als auch Familie Ivanovic profitieren. Das Wohneigentumsprogramm 124 bietet einen Kredit bis zu 50.000 Euro zu einem effektiven Jahreszins von aktuell 1,00 Prozent. Einige Banken rechnen die Fördermittel der KfW sogar als Eigenkapitalersatzmittel an. Das heißt, sie berücksichtigen das Geld von der KfW bei der Darlehensvergabe, als ob es zum Eigenkapital der Familie Gärtner gehören würde.

Familie Gärtner kann als Hausbauer zusätzlich noch ein zinsgünstiges Förderdarlehen für energieeffizientes Bauen beantragen. Von der umweltbewussten Bauweise erhofft sich Familie Gärtner weniger Heizkosten, sodass sie auf lange Sicht weniger Geld ausgeben muss als die Ivanovics. Die wiederum können beim Kauf eines Hauses, das dem Effizienzhaus-Standard der KfW entspricht, den gleichen Kredit beantragen – vorausgesetzt sie sind Erstkäufer eines neu errichteten Einfamilienhauses.

Kaufen vs. Bauen im Überblick
  Bauen Kaufen
Kosten für Grunderwerbs­steuer Höhe abhängig vom Bundesland Höhe abhängig vom Bundesland
Maklerkosten Ggf. ja; Höhe prozentual abhängig vom Kaufpreis des Grundstücks Ggf. ja; Höhe prozentual abhängig vom Kaufpreis des Hauses
Notarkosten Höhe prozentual abhängig vom Kaufpreis des Grundstücks Höhe prozentual abhängig vom Kaufpreis des Hauses
Kosten für das Grundstück Höhe abhängig von Ort und Lage Sind im Kaufpreis des Hauses enthalten
Kosten für das Haus Verschiedene Posten wie Kaufpreis Haus und Nebenerwerbs­kosten bzw. Baustoffe, Architekten, Elektroinstallation, Ver- und Entsorgungs­anschlüsse, Bau-, Baugenehmigung, etc. Kaufpreis für das Haus und Nebenerwerbskosten
Zinsfreier Bereit­stellungszeitraum Ist in der Regel abhängig von der geplanten Bauzeit und sollte zwischen sechs und zwölf Monaten eingeplant werden. Ist in der Regel nur zwischen Finanzierungs­abschluss und Kaufabschluss notwendig
Zuschuss oder Kredit bei der KfW möglich Ja, zum Beispiel Programm 124, 153, 270, 275, 431, 433 Ja, zum Beispiel Programm 124, 151, 153, 430, 431, 433

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