Als Herstellungskosten, kurz HK, werden im Immobilienbereich sämtliche finanziellen Aufwendungen bezeichnet, die in Verbindung mit der Errichtung eines Gebäudes anfallen. Neben den Baukosten gehören hierzu beispielsweise auch Architektenhonorare, sowie Gebühren für die Baugenehmigung. Auch während der Bauzeit anfallende Zinsen einer Baufinanzierung können laut Handelsgesetzbuch (§255, Absatz 3) zu den Herstellungskosten gezählt werden, was allerdings bei vielen Banken nicht bei der Berechnung des Objektwertes berücksichtigt wird.

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Das Handelsgesetzbuch definiert Herstellungskosten konkret als Aufwendungen, „die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen“. Gemäß dieser Definition beziehen sich Herstellungskosten nicht ausschließlich auf ein neu errichtetes Gebäude, sondern können ebenso sämtliche Aufwendungen beispielsweise für einen Anbau betreffen, welcher den Wert der Immobilie steigert. In diesem Zusammenhang spricht man zum Teil auch von sogenannten nachträglichen Herstellungskosten.

Das Gegenstück zu den Herstellungskosten sind die Anschaffungskosten. Hierbei handelt es sich um diejenigen finanziellen Aufwendungen, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Bestandsimmobilie anfallen. Neben dem Kaufpreis zählen hierunter zum Beispiel die Kosten für den Notar, ebenso wie die Grunderwerbsteuer.

Sowohl die Anschaffungskosten als auch die Herstellungskosten sind zudem steuerrechtlich von Bedeutung und zwar als Bemessungsgrundlage für eine sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA): Wird ein Wohngebäude nach dem Kauf oder der Errichtung vermietet, kann der Eigentümer einen (zu erwartenden) Wertverlust als steuerlichen Verlust bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Die Abschreibung erfolgt dabei über eine gesetzlich geregelte Dauer jährlich zu einem bestimmten prozentualen Anteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Berücksichtigt werden dabei jedoch ausschließlich die Gebäudekosten, nicht aber die Aufwendungen für den Grundstückserwerb.