Wie hängen Zins, Tilgung und Laufzeit bei der Baufinanzierung zusammen?

Zins, Tilgung und Laufzeit hängen bei einer Baufinanzierung – wie bei Annuitätendarlehen generell – eng zusammen. Sie beeinflussen jeweils die Höhe der Finanzierungskosten für das Bau- oder Kaufvorhaben. Vor der Aufnahme des Immobiliendarlehens ist es deshalb wichtig, sich mit diesen Größen auseinanderzusetzen und zu verstehen, welchen Einfluss die einzelnen Komponenten auf das Darlehen haben.

Wie unterstützt mich der Tilgungsplanrechner?

Der Tilgungsrechner unterstützt Sie mit einem persönlichen Tilgungsplan als übersichtliche Tabelle bei der Vorbereitung auf Ihre <a href="https://www.check24.de/baufinanzierung/immobilienfinanzierung/">Immobilienfinanzierung</a>. Er zeigt Ihnen wichtige Eckdaten wie zum Beispiel die Kosten Ihres Darlehens und die verbleibende Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung, die Laufzeit bis zur Volltilgung und die Höhe der monatlichen Raten. Er ermöglicht Ihnen außerdem die Berechnung der Tilgung, die für eine bestimmte Laufzeit nötig wäre.

Wie erstelle ich einen Tilgungsplan?

Um mit dem Tilgungsrechner einen Tilgungsplan zu erstellen, benötigen Sie nur wenige Angaben. Der Tilgungsrechner setzt voraus, dass Sie ein Annuitätendarlehen berechnen möchten und keine <a href="https://www.check24.de/baufinanzierung/ratgeber/baufinanzierung-variablem-zins/">Baufinanzierung mit variablem Zins</a>. Tragen Sie den benötigten Darlehensbetrag, den voraussichtlichen Sollzinssatz und Ihre bevorzugte <a href="https://www.check24.de/baufinanzierung/lexikon/sollzinsbindung/">Sollzinsbindung</a> ein. Wählen Sie für die Berechnung zwischen einem anfänglichen Tilgungssatz, der Zeit bis zur Volltilgung oder der gewünschten Höhe der Monatsrate. Darüber hinaus können Sie den Einfluss jährlicher oder einmaliger Sondertilgungen mit dem Tilgungsrechner kalkulieren lassen, indem Sie die entsprechende Summe angeben.

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Tilgungsrechner: Auf die richtige Rate kommt es an

Das Wichtigste zum Tilgungsrechner

Der Tilgungsrechner gibt Ihnen einen ersten Überblick darüber, wie Ihre Baufinanzierung im Laufe der Jahre aussehen kann und welche Kosten auf Sie zukommen. Mit den Ergebnissen aus dem Tilgungsrechner können Sie sich online unverbindlich und kostenlos Angebote von Banken für Ihre Baufinanzierung einholen.
Die Tilgung spielt eine wichtige Rolle bei einer Baufinanzierung. Sie nimmt Einfluss darauf, wie schnell Sie Ihr Darlehen abzahlen und wie hoch die Zinskosten ausfallen.
Neben dem Tilgungsrechner helfen Ihnen weitere kostenlose Rechner, um die verschiedenen Komponenten Ihrer Baufinanzierung optimal zu planen.

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Eckdaten zum Darlehen

Darlehensbetrag

Auszahlungstermin

Sollzinsbindung

Sollzinssatz p.a.

Rückzahlung des Darlehens

Berechnung anhand

Ihre Änderungswünsche während der Laufzeit:

Tilgungssatz ändern

Jährliche Sondertilgung

Einmalige Sondertilgung

Aufteilung der Rate

Rückzahlung im Zeitverlauf

Rahmendaten der Berechnung

Darlehensrate 333 €

Häufigkeit der Ratenzahlung monatlich

Laufzeit bis zur Volltilgung 34 Jahre, 9 Monate

Darlehensende Mai 2060

Ergebnis am Ende der Zinsbindung

Zinsen (monatlich) 130 €

Tilgung (monatlich) 203 €

Restschuld 78.082 €

Getilgter Betrag 21.918 €

Zinszahlungen kumuliert 17.850 €

Für die Richtigkeit der Berechnung kann trotz größter Sorgfalt keine Gewähr übernommen werden.

Tilgungsplan

Ansicht: jährlich | monatlich

Jahr (bis)	Summe Raten	Tilgung	Zinsen	Restschuld
Aug. 2026	4.000 €	1.849 €	1.918 €	98.151 €
Aug. 2027	4.000 €	2.056 €	1.944 €	96.095 €
Aug. 2028	4.000 €	2.097 €	1.903 €	93.998 €
Aug. 2029	4.000 €	2.140 €	1.860 €	91.858 €
Aug. 2030	4.000 €	2.183 €	1.817 €	89.676 €
Aug. 2031	4.000 €	2.227 €	1.773 €	87.449 €
Aug. 2032	4.000 €	2.272 €	1.728 €	85.177 €
Aug. 2033	4.000 €	2.318 €	1.682 €	82.859 €
Aug. 2034	4.000 €	2.364 €	1.636 €	80.495 €
Aug. 2035	4.000 €	2.412 €	1.588 €	78.082 €
Aug. 2036	4.000 €	2.461 €	1.539 €	75.621 €
Aug. 2037	4.000 €	2.511 €	1.490 €	73.111 €

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Häufige Fragen zum Tilgungsrechner

CHECK24 Tipp

Die richtige Tilgungsrate finden

Mit dem Tilgungsrechner finden Sie den richtigen Tilgungssatz: Berechnen Sie die Rückzahlung des Darlehens anhand der gewünschten Rate im Monat. Der Tilgungsrechner zeigt Ihnen, welcher anfängliche Tilgungssatz nötig wäre, um Ihr Monatsbudget weder zu unter- noch zu überschreiten.

Ergebnisse aus dem Tilgungsrechner verwenden

Mit den Ergebnissen des Tilgungsrechners können Sie direkt eine persönliche Anfrage stellen – kostenlos und unverbindlich

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Das kleine Einmaleins der Tilgung

Was versteht man unter Tilgung?

Unter Tilgung versteht man die Rückzahlung eines Kredits oder Baudarlehens. Die anfängliche Tilgung wird in Prozent angegeben und besagt, wie viel Sie im ersten Jahr vom Darlehen an die Bank zurückzahlen. Es kann zwischen planmäßiger und außerplanmäßiger Tilgung unterschieden werden. Zum Tilgungsanteil kommt immer ein Zinsanteil hinzu, denn das Kreditinstitut verlangt für die Bereitstellung der Kreditsumme eine Gebühr in Form von Zinsen. Die Höhe des fälligen Zinses legt die Bank unter anderem aufgrund der Darlehenshöhe und der Laufzeit des Darlehens, sowie abhängig von vorhandenem Eigenkapital, der Kreditwürdigkeit des Kunden und des aktuellen Marktzinses fest. Die Höhe des fälligen Kreditzinses beeinflusst neben der anfänglichen Tilgung die monatliche Rate.

Planmäßige Tilgung

Annuitätentilgung

Ein Annuitätendarlehen ist das übliche Darlehen für eine Baufinanzierung und zeichnet sich durch monatlich gleichbleibende Raten aus. Die Raten setzen sich aus je einem Anteil an Zinsen und Tilgung zusammen. Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil an und der Zinsanteil sinkt, da er immer nur auf die Restschuld fällig wird.

Ratentilgung

Bei einer Ratentilgung zahlen Sie monatlich immer denselben Tilgungsanteil. Die Zinsen werden anhand der Restschuld dazu gerechnet. So sinken die Monatsraten im Verlauf der Rückzahlung. Diese Tilgungsform kommt im Privatbereich allerdings kaum vor.

endfällige Tilgung

Bei einer endfälligen Tilgung zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen. Das Darlehen tilgen Sie dann am Ende in einer Summe. Die monatlichen Zahlungen sind zwar gering, aber die finale Einmalzahlung dafür sehr hoch. Die endfällige Tilgung kommt häufiger in Verbindung mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung zum Tragen: Der Darlehensnehmer spart die benötigte Summe während der Laufzeit mit dem entsprechenden Vertrag an und löst damit das Darlehen bei Fälligkeit ab.

Infografik zur endfälligen Tilgung mit gleichbleibendem Zinsanteil und Tilgung in einer Summe

Kann ich die monatliche Tilgungsrate aussetzen?

Normalerweise ist das nicht möglich. Gerät der Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeit, greifen allerdings sogenannte Härtefallregelungen. In solchen Ausnahmen kann die Bank einer Tilgungsaussetzung zustimmen, muss sie aber nicht. Hier hilft die frühzeitige Kommunikation mit dem kreditgebenden Institut, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Die Zinsen auf die Restschuld werden im Fall einer Tilgungsaussetzung trotzdem fällig.

Außerplanmäßige Tilgung

Sondertilgung

Zusätzliches Geld, wie Bonuszahlungen oder Geld aus einer Erbschaft, können Sie als Sondertilgung nutzen. Sie zahlen den Betrag zusätzlich zur monatlichen Rate und senken so die Restschuld. Damit werden Sie schneller schuldenfrei und die Zinskosten fallen geringer aus. Die Höhe und Häufigkeit von Sondertilgungen muss bei Aufnahme der Baufinanzierung mit der Bank vertraglich festgehalten werden.

Infografik zur vorzeitigen Gesamttilgung beim Annuitätendarlehen

vorzeitige Gesamttilgung

Eine vorzeitige Ablösung oder Umschuldung des Immobilienkredits ist zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kreditbetrags möglich – auch, wenn Ihre Sollzinsbindung länger läuft. Das regelt § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In diesem Fall darf die Bank keine Strafgebühren verlangen. Ansonsten ist eine vorzeitige Gesamttilgung vor Ablauf der Sollzinsbindung nur in Ausnahmefällen bei berechtigtem Interesse möglich. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wie hoch können Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung sein?

Wenige Banken ermöglichen es ihren Kunden, während der vereinbarten Laufzeit Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe vorzunehmen. Üblich sind außerplanmäßige Zahlungen in Höhe von fünf bis zehn Prozent pro Jahr und 30 bis 50 Prozent der Darlehenssumme während der Sollzinsbindung. Die Option, Sondertilgungen leisten zu dürfen und auch in welcher Höhe muss bei Darlehensaufnahme vertraglich festgehhalten werden. Der Kunde hat ansonsten kein Recht, überhaupt außerplanmäßige Tilgungen zu leisten.

Anders verhält es sich bei der Finanzierung per Bauspardarlehen. Hier haben Darlehensnehmer in der Regel jederzeit die Möglichkeit, Sondertilgungen vorzunehmen und auf diese Weise sowohl die Laufzeit als auch die Gesamtkosten zu reduzieren. Auch nach Ablauftermin der Sollzinsbindung können Kunden Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe vornehmen, ohne dass dies gesondert in den Darlehensvertrag mit aufgenommen werden muss.

Rechenbeispiel: So beeinflusst der Tilgungssatz die Kosten Ihres Darlehens

Für die Berechnung wird ein Darlehensbetrag in Höhe von 300.000 Euro mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren und einem Sollzinssatz von drei Prozent zugrunde gelegt.

	Monatsrate	Restschuld nach Zinsbindung	Kumulierte Zinszahlungen nach Zinsbindung
anfänglicher Tilgungssatz 2 %	1.250 €	230.802 €	80.302 €
anfänglicher Tilgungssatz 3 %	1.500 €	196.203 €	75.453 €
anfänglicher Tilgungssatz 4 %	1.750 €	161.605 €	70.605 €

In dieser Beispielrechnung sind Ihre Zinskosten mit einem anfänglichen Tilgungssatz von vier Prozent um 9.697 Euro geringer als mit einem anfänglichem Tilgungssatz von zwei Prozent. Gleichzeitig zahlen Sie eine um 500 Euro höhere monatliche Rate.

CHECK24 Hinweis

Im Tilgungsrechner Zinskosten berechnen

Nicht nur die Tilgung nimmt Einfluss auf die Kosten Ihres Darlehens, sondern vor allem auch die Zinssätze, die Banken für einen Hauskredit vergeben. Geben Sie im Tilgungsrechner verschiedene Sollzinssätze an, sehen Sie, wie sich die Kosten verändern. Um ein Immobiliendarlehen mit möglichst geringem Zinssatz abzuschließen, sollten Sie so viele Angebote wie möglich vergleichen.

Banken verlangen in der Regel eine Mindesttilgung von einem Prozent. Auch im Tilgungsrechner müssen Sie mindestens ein Prozent anfängliche Tilgung angeben, um Ihren Tilgungsplan zu berechnen.

Der anfänglich gewählte Tilgungssatz muss zu Ihrem Budget passen. Je höher die Tilgung ist, desto kürzer ist die Laufzeit des Darlehens, während die monatliche Rate steigt. Auch ein Volltilgerdarlehen ist denkbar. Hierdurch sinken die Gesamtkosten der Baufinanzierung, da die anteilig zu zahlenden Zinsen bei schnellerer Rückzahlung geringer sind. Umgekehrt gilt: Je höher der Zinsanteil innerhalb der Monatsrate ist, desto niedriger ist die anteilige Tilgung des Immobiliendarlehens. In Zeiten niedriger Zinsen ist deshalb eine höhere Tilgung sinnvoll, um das Baufinanzierungsdarlehen schneller zurückzuzahlen und die Zinskosten gering zu halten. Sind die Zinssätze hoch, kann eine niedrige Tilgung dafür sorgen, dass Sie sich die Baufinanzierung trotzdem leisten können. Die Laufzeit wird dadurch jedoch länger und die Gesamtkosten steigen.

CHECK24 Tipp

Baufinanzierung absichern

Unerwartete Situationen können immer eintreffen. Anstatt in Notsituationen mit der Bank über eine Senkung des Tilgungssatzes zu verhandeln, um sich die monatlichen Raten noch leisten zu können, können Sie Ihre Baufinanzierung gegen unverschuldete Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit, Krebs oder Tod absichern. Fragen Sie Ihren Baufinanzierungsexperten nach dem CHECK24 BaufiSchutz.

Mit passendem Tilgungssatz Restschuld senken

Wovon hängt die Höhe der Restschuld ab?

Die Restschuld hängt davon ab, wie schnell Sie Ihr Darlehen tilgen. Umso höher Sie den anfänglichen Tilgungssatz wählen, umso schneller sinkt die Restschuld. Dieser Effekt sorgt für niedrigere Gesamtkosten, denn die fälligen Zinsen werden immer nur auf die Restschuld berechnet. Auch das Darlehen, dass Sie für die Anschlussfinanzierung aufnehmen müssen, fällt entsprechend niedriger aus.

Restschuld über Forward-Darlehen absichern

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich einen bestimmten Zinssatz bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen voraussichtlich steigen werden. Entsprechend sinnvoll ist es, auch während der Sollzinsbindung die Marktzinsen im Blick zu behalten. Ein Forward-Darlehen können Sie bei der bisherigen Bank oder einer anderen abschließen. In der Regel zahlen Sie für die Sicherung des Zinses einen monatlichen Aufschlag.

Weitere Rechner für Ihre Baufinanzierung

Kaufen oder Mieten

Berechnen Sie, ob Kaufen oder Mieten für Sie langfristig günstiger ist.

Haushaltsrechner

Ermitteln Sie, wie viel Geld Ihnen monatlich für eine Finanzierung zur Verfügung steht.

Notarkostenrechner

Berechnen Sie die Kosten beim Notar für Eintragung, Abtretung oder Löschung der Grundschuld.

Zinsrechner

Erhalten Sie eine erste Einschätzung zum möglichen Effektiv- und Sollzins Ihrer Finanzierung.

Budgetrechner

Finden Sie heraus, wie viel eine Immobilie kosten darf, damit sie gut in Ihr Budget passt.

Weiterführende Tipps für Ihre Baufinanzierung

Budget realistisch berechnen

Um das Budget zu errechnen, dass Ihnen monatlich zur Verfügung steht, stellen Sie Ihre Ausgaben und Einnahmen in einer Haushaltsrechnung gegenüber. Bedenken Sie zudem mögliche Folgekosten wie Reparaturen, Versicherungen oder Hausgeld. Kalkulieren Sie so, dass Ihnen immer ein gewisser finanzieller Spielraum für ungeplante Situationen bleibt.
Zinssätze vergleichen

Ihre Hausbank bietet vielleicht nicht das beste Angebot an. Gerade weil schon wenige Prozentpunkte bei einer Baufinanzierung für einen großen Kostenunterschied sorgen, sollten Sie so viele Angebote wie möglich miteinander vergleichen. Achten Sie dabei auf die Zinssätze, aber auch auf weitere Optionen, die Ihnen persönlich wichtig sind.
Fördermöglichkeiten prüfen

Der Staat unterstützt beim Kauf oder Bau eines Eigenheims mit zahlreichen Förderungen. Das können zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sein oder Förderprogramme wie Arbeitnehmersparzulage oder Wohnungsbauprämien. Zusätzlich bieten auch Bundesländer und Gemeinden unterschiedliche Förderungen an. Prüfen Sie vor Abschluss Ihrer Baufinanzierung, ob eine Förderung für Sie in Frage kommt.
Beratung in Anspruch nehmen

Bei einer Baufinanzierung gibt es viele Punkte zu beachten. Deshalb sollten Sie sich gut beraten lassen. Beim Baufinanzierungsvergleich über CHECK24 steht Ihnen ein Experte von Anfang an bis zum Abschluss kostenlos beratend zur Seite. Er findet nicht nur gemeinsam mit Ihnen die optimale Finanzierung für Ihre Bedürfnisse, sondern prüft zudem für Sie die benötigten Unterlagen. Auch zu Fragen bezüglich Fördermöglichkeiten kann er Ihnen weiterhelfen.

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