Wer nicht mindestens ein Fünftel der Kosten für den Kauf oder Bau seines Eigenheimes angespart hat, ging in Bezug auf eine Baufinanzierung noch vor einigen Jahren leer aus: Banken setzten damals voraus, dass der Kreditnehmer mindestens 20 – 30 Prozent der Kauf- oder Baukosten aus eigener Tasche bezahlen kann. Heute ist der Erwerb oder Bau des Eigenheims auch ohne Eigenkapital meist kein Problem mehr. Was in Ländern wie den USA oder Großbritannien schon lange Standard ist, bieten inzwischen auch viele deutsche Banken an: Die sogenannte Vollfinanzierung – eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Bei dieser Finanzierungsmöglichkeit kann der Darlehensnehmer, entsprechende Bonität vorausgesetzt, 100 Prozent des benötigten Kapitals von der Bank leihen. Einige Geldhäuser vergeben an künftige Eigenheimbesitzer sogar Darlehen, die höher sind als der eigentliche Kauf- oder Baupreis der Immobilie und noch sämtliche Nebenkosten beinhalten.

Ein weiterer Vorteil der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ergibt sich bei besonderen Immobilien-Schnäppchen: Wenn beispielsweise eine Immobilien ersteigert werden soll oder sich eine einmalige Gelegenheit zum Kauf eines günstigen Objektes ergibt, muss schnell gehandelt werden. Wer dann zu diesem Zeitpunkt weder genug Eigenkapital , noch abwarten kann oder möchte, bis er ausreichend Geld auf der „hohen Kante“ hat, kann auf eine Vollfinanzierung zurückgreifen.

Für die Bank erhöht sich jedoch das Risiko im Falle eines Kreditausfalles, wenn Sie einem Kunden, der keine eigenen Rücklagen gebildet hat, einen derart hohen Geldbetrag leiht. Aus diesem Grund verlangen die meisten Geldhäuser für Immobilienkredite ohne Eigenkapital höhere Zinsen als bei Baufinanzierungen, bei denen der Darlehensnehmer Ersparnisse einbringen kann: Auf den eigentlich fälligen Bauzins schlagen die Banken bei einer Vollfinanzierung einen sogenannten Risikozinsaufschlag auf, der dieses höhere Risiko kompensiert.

Für den Zinsaufschlag bei Vollfinanzierungen gibt es keine festgelegten Größen. Man kann jedoch von folgender Faustregel ausgehen: Verbraucher, die weniger als 20 Prozent der Kosten für den Kauf- oder Bau der Immobilie durch Eigenkapital bezahlen können, müssen in der Regel mit einem Aufschlag von mindestens 0,3 Prozentpunkten auf den eigentlichen Darlehenszins rechnen. Doch nicht nur der Zinssatz einer Vollfinanzierung übersteigt die üblichen Konditionen einer Baufinanzierung: Durch die höhere Kreditsumme können Banken auch einen höheren Tilgungssatz bedingen. Somit steigen entweder die monatlich fällige Tilgungsrate oder, bei gleichbleibender Tilgung, die Laufzeit des Kredites. In jedem Fall sind die gesamten Darlehenskosten einer Vollfinanzierung höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital.

Aufgrund des höheren Risikos, das die Bank bei der Vergabe einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital eingeht, muss der potentielle Darlehensnehmer bestimmte Kriterien erfüllen: Stärker als bei einem geringeren Beleihungsauslauf wird die Bank bei der Kreditprüfung darauf achten, dass der Verbraucher ein gesichertes und ausreichendes Einkommen bezieht und daher in der Lage ist, die fälligen Tilgungsraten wirklich zu bezahlen. Bei der Vergabe von Vollfinanzierungen verlangen viele Geldhäuser zudem, dass der Verbraucher zusätzlich zur Eintragung einer Grundschuld eine weitere Kreditsicherheit bietet. Hierfür können der Bank beispielsweise Lebensversicherungen oder andere Vermögenswerte angeboten werden. Zudem sollten Verbraucher, die eine Vollfinanzierung aufnehmen möchten, bestenfalls keine zusätzlichen Verbindlichkeiten gegenüber anderen Banken haben: Ein bestehender Ratenkredit oder eine Ratenfinanzierung im Handel können die Vergabe der Baufinanzierung ohne Eigenkapital verhindern.