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Risikoaufschläge Was eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kostet

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Fast ohne Eigenkapital ein Haus kaufen? Das geht unter Umständen, kann aber teuer werden. Wer nur wenig Geld angespart hat, zahlt meist hohe Risikoaufschläge.
Einfamilienhaus im Bau

Der Traum vom Häuschen im Grünen: Wer in die eigenen vier Wände investiert, sollte Eigenkapital mitbringen.

Wer eine Immobilie kauft, sollte mindestens 20 Prozent des Preises und dazu die Kauf- oder Baunebenkosten selbst aufbringen: So lautet die Faustregel. In der Praxis ist das oft schwierig, denn gerade junge Familien oder Berufseinsteiger haben meist erst wenig Eigenkapital angespart. Hinzu kommen die vielerorts steigenden Immobilienpreise, die auch die Nebenkosten in die Höhe treiben. Allerdings sind die Bauzinsen gerade sehr niedrig – für viele ein Grund jetzt zu kaufen, statt noch einige Jahre zu sparen und dann womöglich zu höheren Zinsen finanzieren zu müssen.

Vollfinanzierung birgt Risiken

Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital ist möglich – allerdings gibt es Risiken. Banken vergeben solche Vollfinanzierungen, das heißt Finanzierungen zu 100 Prozent des Kaufpreises,  in der Regel nur an Gutverdiener, denn neben hohen monatlichen Raten sollten Käufer auch Rücklagen für Reparaturen am Haus oder unvorhergesehene Ausgaben bilden können. Ganz ohne Eigenkapital kommen Immobilienkäufer auch bei der Vollfinanzierung nicht aus – mindestens die Nebenkosten müssen sie für gewöhnlich aus eigenen Mitteln tragen.

Hinzu kommt das Zinserhöhungsrisiko: Steigen die Bauzinsen in einigen Jahren wieder, müssen Käufer eine höhere Monatsbelastung stemmen können. Entsprechend streng prüft die Bank die Bonität des Kunden. Zudem erhebt das Institut Zinsaufschläge, um sich gegen das höhere Ausfallrisiko abzusichern. Wie hoch diese Aufschläge ausfallen, hat die Stiftung Warentest in der jüngsten Ausgabe des Magazins Finanztest ausgewertet.

Hohe Risikoaufschläge für Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital

Wie die Untersuchung der Konditionen von 64 Anbietern zeigt, sind bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises von 200.000 Euro die letzten 20.000 Euro des Kredites besonders teuer. Für einen Baukredit über 180.000 Euro, also eine 90-Prozent-Finanzierung, mit zwanzigjähriger Zinsbindung lagen die Kondition der Banken und Vermittler im Test im Durchschnitt bei einem Effektivzins von 2,23 Prozent. Will der Kunde mit 200.000 Euro den vollen Kaufpreis finanzieren, sind es bei gleichbleibender Zinsbindung durchschnittlich 2,87 Prozent effektiv. Die Stiftung Warentest hat errechnet, dass Käufer für den Anteil zwischen 180.000 und 200.000 Euro im Schnitt 8,44 Prozent Zinsen pro Jahr zahlen. Allein im ersten Jahr bedeutet das durchschnittlich eine zusätzliche Zinsbelastung von mehr als 1.000 Euro.

Wenig Eigenkapital, hohe Monatsrate

Je weniger Eigenkapital in die Finanzierung fließt, desto höher wird bei gleichbleibender Tilgung auch die Monatsrate. Wer den vollen Kaufpreis finanziert, muss laut Stiftung Warentest eine um 30 bis 50 Prozent höhere Monatsrate bezahlen als für eine 80-Prozent-Finanzierung. Noch höher wird die Monatsbelastung, wenn neben dem Kaufpreis noch die Nebenkosten finanziert werden, wie die Tabelle zeigt:

Finanzierter Anteil des Kaufpreises* 80 Prozent 90 Prozent 100 Prozent 110 Prozent**
Eigenkapital 90.000 Euro 60.000 Euro 30.000 Euro 0 Euro
Kreditsumme 240.000 Euro 270.000 Euro 300.000 Euro 330.000 Euro
Zinssatz (bei 20-jähriger Zinsbindung) 2,00 Prozent 2,20 Prozent 2,80 Prozent 3,00 Prozent
Tilgungssatz 2,00 Prozent 2,00 Prozent 2,00 Prozent 2,00 Prozent
Monatsrate 800 Euro 945 Euro 1.200 Euro 1.375 Euro
* Kaufpreis: 300.000 Euro
** Die 110 Prozent beinhalten die Nebenkosten von 30.000 Euro.
Quelle: Stiftung Warentest (17.05.2016)


Tipp: Die Verbraucherorganisation empfiehlt Käufern mit wenig Eigenkapital, einen Teil des Kaufpreises über das Wohneigentumsprogramm der staatlichen Förderbank KfW zu finanzieren. Eine Finanzierung von 90 bis 100 Prozent des Kaufpreises sei unter Zuhilfenahme eines KfW-Darlehens fast immer günstiger als ohne. Pro Kauf oder Bauvorhaben kann ein Anteil von bis zu 50.000 Euro über einen KfW-Kredit abgedeckt werden – der günstige Zinssatz der Förderbank bleibt auch bei einer Vollfinanzierung unverändert. Einziger Nachteil: Diese Kreditvariante gibt es bisher nur mit fünf- oder zehnjähriger Zinsbindung.
 

Kaufpreis ist nicht gleich Beleihungsgrenze: Wie viel Kredit die Bank gewährt

Wer eine Immobilie kauft, kann nicht immer einen Kredit über den gesamten Kaufpreis aufnehmen. Anhand der Lage, des Alters und der Ausstattung der Immobilie berechnet die Bank für jedes Kaufobjekt einen Beleihungswert – für das Institut die Summe, die sich auch auf lange Sicht mit dem Verkauf des Hauses erzielen lässt. Laut Gesetz darf der Beleihungswert nicht über dem Verkehrswert der Immobilie liegen. Üblicherweise beträgt er 75 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Abzüglich eines Risikoabschlags ergibt sich daraus die Beleihungsgrenze, der maximale Wert, zu dem der Kunde eine Baufinanzierung für die gewünschte Immobilie aufnehmen kann. Diese Grenze setzt jede Bank individuell fest. Die Zinssätze für Immobilienkredite sind meist nach dem sogenannten Beleihungsauslauf gestaffelt, also dem Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Objektwert. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser die Konditionen für den Baukredit. Die besten Konditionen erhält, wer eine Baufinanzierung bis zu einer Grenze von 45 bis 60 Prozent des Kaufpreises aufnimmt. Mit hohen Aufschlägen müssen Käufer ab einer Finanzierung von 80 Prozent aufwärts rechnen.

Nicht ganz ohne Eigenkapital finanzieren

Zwar ist es bei einigen Banken möglich, zusätzlich zum vollen Kaufpreis auch die Nebenkosten zu finanzieren, etwa über einen Ratenkredit. Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist allerdings mit noch höheren Kosten und Risiken verbunden – sofern die Bank einer solchen Finanzierung überhaupt zustimmt. Muss die Immobilie etwa nach einigen Jahren, womöglich sogar mit Verlust, wieder verkauft werden, hat der Käufer in einem solchen Fall zwar kein Haus mehr, aber immer noch Schulden bei der Bank, da der Blankoanteil, der nicht über den Objektwert abgedeckt war, trotzdem noch zurückgezahlt werden muss.

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