Wer die aktuellen Meldungen zum überhitzten Immobilienmarkt verfolgt, kann leicht den Eindruck gewinnen, dass der Kauf von Wohneigentum eigentlich nur noch für große Immobilienkonzerne und wenige Superreiche realistisch ist. Für alle anderen scheint es angesichts der gewaltigen Preissteigerungen der vergangenen Jahre aus finanzieller Sicht kaum Sinn zu ergeben, den Schritt in die eigenen vier Wände zu wagen. Vielmehr wirkt es, als schlage das Pendel bei der Grundsatzentscheidung zwischen Mieten und Kaufen immer mehr in Richtung der Miete aus.
Der neue Postbank Wohnatlas 2019 zeichnet jedoch ein deutlich differenzierteres Bild von der gegenwärtigen Situation. Nach den Zahlen, die Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank ermittelten, ist der Erwerb von Immobilien für Durchschnittsverdiener in über 96 % aller untersuchten Regionen finanzierbar. Für ihre Berechnung zogen die Ökonomen eine Gegenüberstellung der Durchschnittswerte von regional verfügbarem Haushaltseinkommen und dem Finanzierungsbedarf für eine 70-Quadratmeter-Wohnung heran. Letztere wurde wiederum mit der durchschnittlichen Nettokaltmiete für ein vergleichbares Objekt vor Ort ins Verhältnis gesetzt. Die Immobilie sollte jeweils zu einem Zinssatz von 2,45 Prozent, mit einer vierprozentigen Anfangstilgung und einem Eigenkapital-Anteil von 20 Prozent finanziert werden. Die oft beträchtlichen Nebenkosten für Notar und Grunderwerbsteuer wurden in die Kalkulation ebenso wenig einbezogen wie die Kosten für mögliche Umbaumaßnahmen.
Kaufen günstiger als Mieten – wo das gilt
Die Erhebung kommt zu dem Ergebnis, dass die Belastungen durch Mieten bezogen auf den Durchschnitt im ganzen Bundesgebiet eine kritische Schwelle nicht überschreiten. Diese liegt einer vielfach zitierten Faustregel zufolge bei 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens. Selbst Spitzenreiter München erreicht mit durchschnittlich 25,2 Prozent Mietanteil noch einen akzeptablen Wert. Das sieht beim Kauf von Wohneigentum allerdings schon ganz anders aus. Für die angenommene Wohnung mit siebzig Quadratmetern Wohnfläche läge der Anteil bei ganzen 46,8 Prozent des Einkommens, über das der Durchschnitt der Haushalte in der bayerischen Landeshauptstadt monatlich verfügen kann.
Doch nicht überall gestaltet sich der Vorteil von Mietern so eindeutig. Für 112 Regionen kommt das HWWI sogar zu dem Schluss, dass der Kauf einer Wohnung gegenwärtig die günstigere Wahl darstellt. Insbesondere im Osten der Republik können Käufer sparen. Im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt etwa müssen Wohnungskäufer im Schnitt lediglich sechs Prozent ihres Haushaltseinkommen für den Erwerb der eigenen vier Wände investieren. Damit schlägt ein Kauf in dieser Gegend deutlich die Mietzahlungen von im Schnitt zwölf Prozent des Einkommens. Allerdings wird in dem Bericht auch davor gewarnt, dass Immobilienkäufe in strukturschwachen Regionen mit höheren Risiken wie Wertverlust verbunden sein können. Eva Grunwald, die das Immobiliengeschäft der Postbank leitet, rät deshalb zu einer besonders genauen Prüfung eines infrage kommenden Objekts. Gleichzeitig hebt sie aber auch die Vorzüge einer eigenen Wohnung hervor. So seien Eigentümer „unabhängig von Mieterhöhungen und wohnen – wenn die Immobilie abbezahlt ist – im Alter mietfrei“.
In welchen Städten Wohneigentum noch bezahlbar ist
Auch was die Modellrechnung in größeren Städten angeht, zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. Zwar schneiden Wohnungskäufer in Metropolregionen oftmals schlechter ab als Mieter. Die Experten der HWWI geben allerdings an, dass mit Ausnahme der Millionenstädte München, Berlin und Hamburg nur in Frankfurt am Main die 30-Prozent-Marke beim Anteil einer Immobilienfinanzierung gegenüber dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen gerissen wird. Zu kaufen ist demnach in Großstädten wie Stuttgart, Köln und Düsseldorf zwar immer noch erheblich teuer als zu mieten, dennoch bliebe die Belastung hier noch in einem zumutbaren Rahmen.
In einer Reihe anderer größerer Städte finden sich laut der Studie sogar erneut Immobilienkäufer in der Poleposition. Dies gilt etwa für Gelsenkirchen, wo Mieter im Schnitt mit einem Anteil von 13,1 Prozent ihres Haushaltseinkommens deutlich mehr zahlen müssen als Käufer mit 10,3 Prozent.
Wie sich die richtige Entscheidung treffen lässt
Letztlich hänge die Entscheidung zugunsten eines möglichen Immobilienkaufs den Autoren der Studie zufolge aber immer auch von einer Reihe weiterer Aspekte ab. „Die persönliche finanzielle Situation und Lebensplanung bleiben die wichtigsten Faktoren bei der Entscheidung für oder gegen die eigenen vier Wände“, wie Eva Grunwald zu bedenken gibt. Darüber hinaus hält sie auch „Zustand, Lage und Wertsteigerungspotenziale des Objekts“ für ausschlaggebend.
