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Zuzug, Wirtschafts-Boom, Brexit Wo die Immobilienpreise explodiert sind

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Viel Leerstand in Düsseldorf, in München eine Verdopplung der Preise in sieben Jahren – die Deutsche Bank hat den Immobilienmarkt in fünf deutschen Großstädten unter die Lupe genommen. Eckdaten und Hintergründe.
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In München haben sich die Immobilienpreise binnen sieben Jahren mehr als verdoppelt. Foto: Thinkstockphotos/Mapics

Für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mussten Käufer in Deutschland in den vergangenen Jahren im Durchschnitt immer tiefer in die Tasche greifen. Und die Preise steigen weiter, wie eine Untersuchung von Deutsche Bank Research zeigt. Beispielhaft haben die Marktforscher den Immobilienmarkt in den fünf deutschen Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München unter die Lupe genommen. Unser Überblick zeigt, wo die Preise von 2009 bis 2016 am stärksten angezogen haben.

In der Main-Metropole Frankfurt sind die Wohnungs- und Hauspreise seit 2009 um 40 Prozent gestiegen. Das ist der geringste Anstieg unter den fünf untersuchten Städten. In Frankfurt wurden in den letzten Jahren jeweils weniger als 3.000 Neubauwohnungen fertiggestellt. Gleichzeitig wurden öffentliche Gebäude und Gewerbeflächen in Wohnraum umgewandelt, neue Stadtteile entstanden. Dies habe in Summe dazu geführt, dass der Wohnungsmangel nicht zugenommen habe. Beseitigt wurde er dadurch allerdings auch nicht. Die Studienautoren schätzen, dass vergangenes Jahr 36.000 Wohnungen in Frankfurt am Main fehlten.

Platz 5: Frankfurt am Main und der Brexit-Effekt

Abweichend vom insgesamt vergleichsweise moderaten Anstieg sind die Preise vor allem für Einfamilienhäuser 2016 kräftig gestiegen. Als Ursache führen die Studienautoren „Brexit-Phantasien“ an. „Wohl in der Hoffnung auf zahlungskräftige Londoner Banker“ hätten bereits viele Verkäufer hohe Preise angesetzt. Den tatsächlichen Brexit-Effekt für Frankfurt nach einem EU-Austritt der Briten schätzen die Verfasser allerdings als nicht allzu groß ein. Es sei allenfalls mit 5.000 zusätzlichen Beschäftigten in der Stadt zu rechnen.

Platz 4: Düsseldorf mit hohem Leerstand

Auch in Düsseldorf sind die Wohnungspreise unterdurchschnittlich in die Höhe gegangen. Wohnungen kosten hier um 65 Prozent mehr als 2009. Durchschnittlich müssten Immobilienkäufer in Metropolen mittlerweile 78 Prozent mehr zahlen als 2009. In Düsseldorf leben heute nur fünf Prozent mehr Einwohner als zu Beginn des Betrachtungszeitraums. Derzeit stehen in der Stadt wohl deutlich mehr als ein Prozent der Bestandswohnungen leer, im Vergleich ein hoher Anteil. Bis 2040 wird die Zahl der Haushalte wohl um 50.000 auf 380.000 steigen. Obwohl in Düsseldorf vergleichsweise wenig gebaut wird, wird wohl auch dieser Zuwachs Düsseldorf nicht vor große Probleme stellen. Preisdruck und Engpässe werden der Studie zufolge geringer bleiben als in anderen Metropolen.

Platz 3: Hamburg mit reger Bautätigkeit

Wer sich in der Hansestadt eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, bezahlt dafür 70 Prozent mehr als noch 2009. Allerdings sind die Mieten im gleichen Zeitraum auffällig wenig gestiegen, nicht einmal halb so stark wie in anderen Metropolen. Laut der Studie der Deutschen Bank wird in Hamburg viel Wohnraum neu gebaut. Die Nachfrage übersteige das Angebot auch deshalb wahrscheinlich weniger als anderswo. Außerdem wächst Hamburg deutlich langsamer als andere Städte. Bis 2030 soll die Einwohnerzahl nur um 35.000 zunehmen. 

Platz 2: Berlin auf dem Weg zu einer der teuersten Städte

Für eine europäische Metropole sind die Immobilienpreise und Mieten in Berlin im Vergleich noch niedrig. Ein Einfamilienhaus oder Reihenhaus kostet in Berlin nur ein Drittel dessen, was der Käufer in München bezahlen müsste. Die Kaufpreise sind von 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent gestiegen. Allerdings gingen sie allein im vergangenen Jahr um 13 Prozent nach oben – mehr als in allen anderen deutschen Metropolen. Die Nachfrage nach Wohnraum in der Bundeshauptstadt steigt, die Zahl der Beschäftigten hat seit 2009 um mehr als ein Fünftel zugenommen, die Arbeitslosenquote ist auf weniger als zehn Prozent gesunken. Laut der Studie muss Berlin bis 2030 den Zuzug von einer Viertelmillion Menschen verkraften. Weil der Immobilienmarkt dies nur schwer abfangen könne, könnte Berlin künftig sogar zu einer der teuersten Städte werden.

Platz 1: München mehr als doppelt so teuer wie 2009

Den mit Abstand stärksten Anstieg der Immobilienpreise müssen Käufer in München hinnehmen. Von 2009 bis 2016 haben sich die Wohnungspreise an der Isar mehr als verdoppelt. Die gute wirtschaftliche Lage und der dadurch bedingte Zuzug bringen den Wohnungsmarkt an die Grenze der Belastbarkeit. 2011 bis 2016 wurden in der Stadt München fast 45.000 Wohnungen für 90.000 Menschen fertiggestellt, gleichzeitig wuchs in diesem Zeitraum die Einwohnerzahl um 200.000 auf 1,55 Millionen. Geschätzt fehlen derzeit 55.000 Wohnungen allein für die neu Zugezogenen. Der Münchner Wohnungsmarkt kann zudem kaum atmen: 2015 standen in der bayerischen Landeshauptstadt nur 0,2 Prozent der Bestandswohnungen leer.

Prognose: Die Preise steigen weiter

Laut der Studie von Deutsche Bank Research ist in allen untersuchten Städten ein weiterer Preisanstieg in diesem Jahr zu erwarten, und zwar für Wohnungs- und Hauspreise wie auch Mieten. Dämpfen könnten einen weiteren Anstieg eine Zinswende, ein massiv ausgeweitetes Angebot an Wohnungen und eine deutlich nachlassende Zuwanderung nach Deutschland. Alle genannten Bedingungen werden laut den Studienautoren so schnell nicht eintreten.

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