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"Faire" versus reale Häuserpreise Immobilien laut Commerzbank um ein Zehntel zu teuer

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Wohnimmobilien in Deutschland sind laut der Commerzbank im Durchschnitt um zehn Prozent überbewertet, Tendenz steigend. Nur ein Anstieg der Bauzinsen könnte daran zeitnah etwas ändern. Doch der scheint in weiter Ferne – ein Ende des Immobilienbooms damit auch. Die möglichen Folgen. 
Einfamilienhaus im Grünen

Zehn Prozent zu viel: Laut einer Studie der Commerzbank sind deutsche Immobilien teurer als gerechtfertigt.

Die Häuserpreise in der Bundesrepublik sind in den letzten Jahren konstant gestiegen und 2016 besonders deutlich. Mit einem jährlichen Plus von zuletzt sechs Prozent* haben die Immobilienpreise 2016 so stark zugelegt wie seit einem Vierteljahrhundert nicht mehr, so die Commerzbank in einer Marktanalyse. Nach Einschätzung der Experten ist ein Ende dieses Preisanstiegs vorerst nicht in Sicht.

Häuserpreise in Deutschland um zehn Prozent zu hoch

Bereits seit 2011 sind die Immobilienpreise in Deutschland gestiegen – und zwar „mehr, als durch einen Einkommensanstieg, die Entwicklung des Zinsniveaus oder die demografische Entwicklung gerechtfertigt wäre“, befindet die zweitgrößte Großbank Deutschlands. Aus einer Unterbewertung deutscher Immobilien sei spätestens ab 2015 eine Überbewertung geworden. Die Folge: Die Häuserpreise in Deutschland sind heute um zehn Prozent höher als die von der Commerzbank als „fair“ erachteten Immobilienpreise – also jene, die auf der Grundlage von Fundamentaldaten wie Haushaltseinkommen, Beschäftigung und Bevölkerungsstruktur zu erwarten wären. Und die realen und zu erwartenden Immobilienpreise könnten noch weiter auseinanderdriften.

In den vergangenen drei Jahren nämlich sind die realen Häuserpreise in Deutschland der Commerzbank zufolge um durchschnittlich 4,5 Prozent pro Jahr gestiegen – und damit drei Mal so stark, wie nach Einschätzung der Großbank eigentlich gerechtfertigt wäre. Doch woher rührt dieser Unterschied zwischen der tatsächlichen und der zu erwartenden Entwicklung der Immobilienpreise?

Skepsis der Deutschen treibt Immobilienpreise in die Höhe

Die historisch günstigen Bauzinsen kommen als Ursache nicht infrage, fließen sie in die Preiseinschätzung der Commerzbank doch bereits ein. Viel eher führen die Analysten die Übertreibung am deutschen Immobilienmarkt auf die Unzufriedenheit mit der EZB-Zinspolitik und die Unsicherheiten im Hinblick auf die Währungsunion zurück, aufgrund derer sich die Deutschen vermehrt ins Betongold flüchten. Und das werden sie wohl auf absehbare Zeit weiter tun. Denn ein Umdenken von EZB-Chef Mario Draghi und eine Erhöhung der Zinsen scheint zumindest für dieses und nächstes Jahr nicht in Sicht. Bleibt die Frage, welche langfristigen Folgen der anhaltende Immobilienboom in der Bundesrepublik für die deutsche Wirtschaft hat.

Keine gravierenden Folgen für die deutsche Wirtschaft – noch nicht

Ob und in welchem Maße der Immobilienboom eine Gefahr für die deutsche Wirtschaft darstellt, hängt nach Einschätzung der Commerzbank davon ab, wie lange ebendieser noch anhält. Sollten die Bauzinsen in absehbarer Zeit wieder steigen und die Immobiliennachfrage damit wieder abnehmen, bliebe der Anstieg der Häuserpreise hierzulande ohne dramatische Folgen – nicht zuletzt, weil sich die Deutschen in puncto Baufinanzierungen bislang gewohnt vorsichtig zeigen. Sie verschulden sich nicht übermäßig und sichern sich das günstige Baugeld zu verhältnismäßig langen Sollzinsbindungen. Das mindert die Gefahr, dass sie bei einem Anstieg der Bauzinsen ihre Raten nicht mehr bedienen können – wie in der Vergangenheit etwa in unzähligen Haushalten in den USA oder Spanien der Fall.

Gleichwohl gibt die Commerzbank zu bedenken: „Je länger allerdings der Boom dauert, umso größer werden die Gefahren, dass es doch zu beträchtlichen Übertreibungen kommt, deren Korrektur die deutsche Wirtschaft massiv belasten würde.“ Denn je größer die Schere zwischen den realen und den eigentlich zu erwartenden Immobilienpreisen werde, desto wahrscheinlicher werde laut der Commerzbank ein ausgeprägter Einbruch der Immobilienpreise. Die möglichen Folgen: ein massiver Stellenabbau in der Baubranche und vermehrte Zahlungsausfälle unter deutschen Immobilienbesitzern.

Solide finanziert: Deutsche gehen trotz Niedrigzinsen kein Risiko ein

Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW Köln) kam bereits im Januar zu dem Schluss, dass eine Immobilienblase in Deutschland bislang unwahrscheinlich ist – aus gleich drei Gründen:

  1. Sicherheitsbedürfnis deutscher Häuslebauer und Immobilienkäufer: Die Deutschen gehen trotz Niedrigzinsen ihre Baufinanzierung nicht unüberlegt an. Sie verfügen über ausreichend Eigenkapital, vereinbaren längere Sollzinsbindungen als noch zu Zeiten höherer Bauzinsen und wählen eine höhere Anfangstilgung. Zum Ende ihrer Sollzinsbindung müssen sie so einen umso geringeren Betrag zu einem bislang unbekannten, möglicherweise deutlich höheren Zinssatz neu finanzieren. Dass sie ihre Immobilie planmäßig abbezahlen können, ist damit umso wahrscheinlicher.
  2. Beruflich wie privat sind deutsche Immobilienkäufer gefestigt: Im internationalen Vergleich sind die Deutschen beim Bau oder Erwerb ihrer eigenen vier Wände verhältnismäßig alt – im Schnitt etwa 50 Jahre. Der positive Nebeneffekt: Sie sind beruflich gefestigt und verdienen gut.
  3. In Deutschland herrscht keine exzessive Kreditvergabe: Deutsche Geldhäuser setzen bei der Vergabe von Baufinanzierungen strenge Maßstäbe an. Das gilt für das notwendige Eigenkapital wie auch für die Einkommensverhältnisse. Das reduziert die Gefahr, dass sich ein Verbraucher mit dem Bau oder Kauf seines Hauses finanziell übernimmt. 

Eine detailliertere Zusammenfassung der Studie finden Sie hier.


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