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Urlaub im Eigenheim So finanzieren Sie Ihre Ferienimmobilie

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Als Domizil für den Sommerurlaub, Standort für Homeoffice im Grünen oder als alternative Geldanlage: Der Traum von der eigenen Ferienimmobilie wird immer beliebter. Ob er für Sie realistisch ist, hängt von Ihren finanziellen Möglichkeiten genauso ab wie von Ihren Erwartungen an den Feriensitz.
Ferienimmobilie finanzieren

Immer mehr Deutsche erfüllen sich den Traum von einer eigenen Ferienimmobilie. (Foto: gettyimages; Alistair Berg)

Mit ihren Reise- und Kontaktbeschränkungen hat die Corona-Pandemie auch einige neue Erfahrungen und Ideen ermöglicht – zum Beispiel, dass sich das Homeoffice auch in ein gemütliches Ferienhaus an der Ostsee verlegen lässt. Wer den letzten Urlaub im Inland verbracht hat, mag wiederum festgestellt haben, dass sich eine Ferienwohnung im Allgäu ähnlich gut als Reiseziel eignet wie die Strände Italiens oder der Fidschi-Inseln.

Mit einer nahe gelegenen Ferienimmobilie wird die Reiseplanung zum Kinderspiel und selbst mögliche Reisebeschränkungen trüben den Urlaubsspaß kaum. Da zudem auch noch die Bauzinsen niedrig sind, verwundert wenig, dass immer mehr Deutsche eine Ferienimmobilie besitzen. Nach einer Befragung des Allensbacher Instituts ist die Anzahl der Personen hierzulande, die in einem Haushalt mit Ferienimmobilie leben, im vergangenen Jahr um rund ein Fünftel gestiegen.

Für diejenigen, die gerade erst über den Kauf eines Häuschens im Grünen nachdenken, heißt das aber auch: Die Preise steigen – und zwar nicht erst seit der Corona-Krise. Laut dem Makler Engel & Völkers kostete zum Beispiel der Quadratmeter einer Ferienwohnung auf Norderney 2013 noch zwischen 5.500 und 14.000 Euro. 2021 zahlen Käufer bereits zwischen 10.500 bis 20.000 Euro. Ein ähnliches Bild zeigt sich im Süden der Republik: In Garmisch-Partenkirchen stieg der Quadratmeterpreis von 2.000 bis 6.000 Euro auf 5.000 bis 10.000 Euro.

Doch nicht nur wegen der gestiegenen Preise, auch weil es in finanzieller Hinsicht bei Ferienimmobilien einige Unterschiede gegenüber herkömmlichen Wohnimmobilien gibt, wollen der Kauf und die Finanzierung gründlich geplant sein. Hier erfahren Sie, wie Sie am besten vorgehen.

1. Erholung, Vermietung, Geldanlage: Klären Sie Ihre Erwartungen

Das Häuschen in einer entlegenen Gegend ist oft nicht nur günstiger zu haben als eines, das direkt an einem beliebten Strand liegt – auch der Aufenthalt ist womöglich erholsamer. Wenn die Immobilie allerdings an Urlaubsgäste vermietet werden soll, wird die Abgeschiedenheit schnell zum Nachteil. Die Wertentwicklung und damit der Wiederverkaufswert hängt oft stark von einer guten Verkehrsanbindung und der Nähe zu touristisch interessanten Zielen ab. Bevor Sie sich also auf die Suche nach einer geeigneten Ferienimmobilie machen, sollten Sie also ein paar Grundfragen klären:

Möchten Sie die Ferienimmobilie vermieten?

In diesem Fall gilt es, zusätzliche Einnahmen und Ausgaben bei der Finanzplanung zu berücksichtigen. Dazu müssen Sie ein paar organisatorische Fragen klären, etwa wie viel Sie bei der Organisation selbst übernehmen und wer sich in Ihrer Abwesenheit um die Verwaltung kümmert.

Soll die Ferienimmobilie (auch) als Geldanlage dienen?

In diesem Fall müssen Sie die Immobilie auch unter finanziellen Gesichtspunkten betrachten und sich zum Beispiel mit der erwartbaren Wertentwicklung befassen. Auch kann es eine entscheidende Frage sein, wie schnell sich die Immobilie im Fall des Falles wieder verkaufen lässt. Hier ist es oft von Vorteil, wenn das Häuschen oder die Wohnung nicht nur für den Urlaub, sondern auch als reguläre Wohnimmobilie nutzen lässt. Bei einigen klassischen Urlaubsimmobilien wie Strandhäuschen oder Berghütten ist dies nicht der Fall.

2. Kassensturz: Prüfen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten

Ferienimmobilien liegen finanziell meist in einer anderen Größenordnung als Wohnimmobilien. Daher wird der finanzielle Aufwand aber auch leichter unterschätzt. Bei der Frage, welche Immobilie für Sie finanzierbar ist, sind zwei Punkte entscheidend:

Ihr Eigenkapital

Eigenkapital: Mit diesen Summen können Sie planen

Ob Ferienimmobilie oder Eigenheim – in der Regel lohnt es sich, einen möglichst großen Teil der Kosten aus eigener Tasche zu finanzieren. Meist setzt die Bank voraus, dass Sie mindestens die Nebenkosten über Ihr Eigenkapital finanzieren – Finanzierungen ohne Eigenkapital werden von deutlich weniger Banken angeboten. Die besten Konditionen erhalten Sie häufig, wenn Sie zusätzlich zu den Nebenkosten noch 40 Prozent des Kaufpreises selbst bezahlen.

Weitere Informationen zum Eigenkapital

Eine passende Finanzierung für Ferienimmobilien zu finden, ist oft etwas schwerer als bei klassischen Wohnimmobilien. Schließlich gibt es aus Sicht der Banken hier vielfach mehr Risiken – zum Beispiel weil sich für eine Berghütte schwerer wieder ein Abnehmer findet als für eine Wohnung in der Großstadt. Für Käufer lohnt es sich daher oft, einen hohen Anteil der Kosten aus eigener Tasche zu bezahlen. Das erhöht die Sicherheit für die Bank und kann für Sie als Kreditnehmer zudem bessere Konditionen bedeuten.

Es gibt aber auch Fälle, in denen sich ein niedriger Anteil an Eigenkapital bezahlt macht: Viele Banken vergeben ihre Immobilienfinanzierungen nämlich erst ab einem bestimmten Mindestbetrag, meist ab 50.000 Euro. Unterschreitet der nötige Kreditbetrag diese Grenze, bleibt Käufern oft nur die Möglichkeit, die Immobilie über einen gewöhnlichen, meist etwas teureren Ratenkredit zu finanzieren.

Ihr Einkommen

Wenn Sie Ihren Zweitsitz über einen Kredit finanzieren möchten, ist es natürlich entscheidend, dass Sie sich die Darlehensrate leisten können. Zu Beginn der Planungen empfiehlt es sich daher, eine Haushaltsrechnung anzustellen, bei der Sie Ihre künftigen Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberstellen. Auf diese Weise ermitteln Sie, in welchem Rahmen sich die Rate bewegen kann.

Wenn Sie planen, Ihr Urlaubsdomizil zumindest teilweise zu vermieten, können Sie hier zwar etwas großzügiger kalkulieren. Allerdings sollten Sie die Einnahmen nicht überschätzen. So sind etwa die Mieteinnahmen grundsätzlich steuerpflichtig. Wer vor Ort eine Agentur mit der Reinigung, der Schlüsselübergabe oder auch der Vermarktung beauftragt, muss hierfür ebenfalls einen bestimmten Anteil der Mieteinnahmen einplanen.

Die Vermietung an Urlaubsgäste ist außerdem stets mit einer gewissen Unsicherheit verbunden: Wenn das Ferienhaus zum Beispiel wegen eines verregneten Sommers nicht vermietet wird, sollte sich daraus kein Problem für die Finanzierung ergeben. Im Idealfall haben Sie Ihr Budget so berechnet, dass Sie auf Mieteinnahmen nicht angewiesen sind.

3. Kalkulieren Sie die Kosten

Das kostet die Immobilie

Beim Immobilienerwerb fallen neben dem reinen Kaufpreis noch die Grunderwerbsteuer sowie die Grundbuch- und Notargebühren an. Je nach Region betragen diese Kaufnebenkosten zwischen fünf und neun Prozent des reinen Kaufpreises. Hinzu kommt vielfach noch eine Maklergebühr. Da viele Ferienimmobilien gebraucht gekauft werden, kommen außerdem oft noch Kosten für die Renovierung oder Modernisierung dazu.

Auch wenn Sie beim Erwerb keine Renovierung vornehmen, empfiehlt es sich, in Zukunft regelmäßig einen kleinen Sparbetrag zur Seite zu legen – je nach Immobilie etwa ein bis drei Euro je Quadratmeter und Monat. Gerade wenn die Immobilie schon etwas älter ist oder wenn sie vermietet wird, sollten Sie etwas mehr Geld beiseitelegen. Damit sind Sie vorbereitet, wenn Sie eines Tages die Fassade erneuern oder die Heizung austauschen müssen.

Das kostet der Unterhalt

Auch bei Ferienimmobilien fallen laufende Nebenkosten an, zum Beispiel für Strom und Gas oder für die Müllentsorgung. Diese lassen sich nicht so leicht über den Energieausweis abschätzen wie bei einer ständig bewohnten Immobilie. Schließlich hängt der tatsächliche Verbrauch maßgeblich davon ab, wie oft und wie lange die Immobilie bewohnt wird. Wenn Sie den Urlaubssitz hauptsächlich selbst nutzen, müssen Sie sich hier kaum Gedanken machen. Solange Sie in Ihrer Ferienwohnung sind, verbrauchen Sie schließlich zu Hause entsprechend weniger Energie. Bei vermieteten Immobilien können sich die Nebenkosten allerdings auf stattliche Beträge summieren – abhängig von der Ausstattung der Immobilie und den Gewohnheiten der Gäste.

Häufig müssen Sie als Besitzer einer Ferienimmobilie zudem Zweitwohnsitzsteuer zahlen. Bei eigenen Immobilien handelt es sich dabei meistens um einen bestimmten Prozentsatz der ortsüblichen jährlichen Kaltmiete. Der genaue Steuersatz wird von der Kommune festgelegt und kann sich daher je nach Region stark unterscheiden. Wenn Sie Ihren Feriensitz teilweise oder auch das ganze Jahr über vermieten, können Sie mancherorts auf eine Befreiung von der Steuer hoffen. Inwiefern das möglich ist, hängt ebenfalls von der Kommune ab.

Schließlich sollten Sie sich vor dem Kauf von Ferienhaus oder -wohnung noch Gedanken über das passende Versicherungspaket machen. Liegt die Immobilie beispielsweise im Gebirge oder an einem Strand, kann es sich lohnen, gegen die dort besonders gefährlichen Naturgewalten wie Lawinen oder Fluten gut abgesichert zu sein. Wer seine Ferienimmobilie vermietet, sollte eine Hausrats-, Haftpflicht- und eine Rechtsschutzversicherung in Betracht ziehen.

4. Finden Sie die passende Finanzierung

Auch wenn Ferienimmobilien vielerorts immer teurer werden – die meisten Menschen geben für ihren Urlaubssitz deutlich weniger Geld aus als für das Eigenheim. In einigen Fällen kann daher auch ein gewöhnlicher Ratenkredit für die Finanzierung infrage kommen. Diese Kredite müssen nicht ins Grundbuch eingetragen werden und sind auch in der Rückzahlung deutlich flexibler als eine vergleichbare Baufinanzierung. Liegt die benötigte Kreditsumme aber oberhalb von 50.000 Euro, ist die Baufinanzierung aufgrund der niedrigeren Zinsen hingegen meist die beste Wahl.

Egal aber für welche Kreditart Sie sich bei der Finanzierung entscheiden: Es lohnt sich, sorgsam die Konditionen zu vergleichen. Auf diese Weise können Sie nicht nur häufig viel Geld bei den Zinsen sparen – Sie sichern sich auch die nötige Flexibilität bei der Rückzahlung. Im Idealfall passt die Finanzierung genauso zu Ihnen wie die Ferienimmobilie.

Immobilien im Ausland finanzieren: Diese Möglichkeiten haben Sie

Wer sein Ferienhäuschen lieber in Andalusien als im Allgäu kaufen möchte, der steht schnell vor einer ganzen Reihe weiterer Herausforderungen. Befindet sich Ihre Wunschimmobilie im Ausland, sollten Sie sich besonders eingängig mit dem lokalen Immobilienmarkt genauso wie mit den rechtlichen Besonderheiten auseinandersetzen. Deutsche Banken akzeptieren außerdem in der Regel keine ausländischen Immobilien als Sicherheit für die Finanzierung. Wer bereits eine Immobilie in Deutschland besitzt, kann allerdings die Hypothek oder Grundschuld auf diese Immobilie aufnehmen, um die Finanzierung zu sichern. Wie die Finanzierung der Immobilie in diesem Fall funktioniert, lesen Sie in diesem Beitrag:

Wie und warum sich Immobilienbesitzer besonders günstig Geld leihen

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