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Postbank Wohnatlas Wo Wohnungen in Deutschland noch erschwinglich sind

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Wie lange müssen Wohneigentümer eine Immobilie in Deutschland abbezahlen? Mit welcher monatlichen Belastung müssen Kreditnehmer in welcher Region rechnen? Antworten darauf gibt der Postbank Wohnatlas.
Neubau-Wohnungen in einer Straße. Foto: by ah_fotobox - Andreas*H/gettyimages

In über der Hälfte der kreisfreien Städte und Landkreise sind Wohnungen unter 500 Euro im Monat finanzierbar.

Trotz steigender Immobilienpreise können Käufer fast in der Hälfte aller Regionen in Deutschland eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit weniger als 500 Euro pro Monat finanzieren. Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung, welche das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) für den Postbank Wohnatlas durchgeführt hat. Außerdem fanden die Autoren heraus, dass in nur 25 Städten und Kreisen die monatliche Belastung bei einer Tilgungsdauer von 20 Jahren mehr als 1.000 Euro beträgt.

Für die Studie haben die Forscher die Immobilienmärkte in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht und verglichen, wie hoch die monatliche Belastung für einen Wohnungskauf ist. Unter der Annahme, dass die monatliche Zahlungsleistung aus Tilgung und Zinszahlungen während der gesamten Finanzierungsdauer gleich bleibt, sich also auch der Zins nicht verändert, haben die Autoren die monatliche Rate für eine 70-Quadratmeter-Wohnung jeweils für eine anfängliche Tilgung von zwei, vier und sechs Prozent bei einem marktüblichen Zinssatz von 2,45 Prozent errechnet. Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer flossen nicht in die Berechnung mit ein.

Monatliche Belastung in knapp der Hälfte aller Regionen unter 500 Euro

Die Studie zeigt, dass selbst bei einer anfänglichen Tilgung von vier Prozent und damit bei einer Tilgungsdauer von 20 Jahren die monatlich zu zahlenden Raten in 186 Städten und Landkreisen unter 500 Euro liegen. Dazu zählen auch Städte in Ballungsgebieten wie dem Ruhrgebiet. In Dortmund, einer Stadt mit über einer halben Millionen Einwohnern, liegt die monatliche Rate für das oben genannte Beispiel bei 438 Euro, für Essen bei 469 Euro und für Wuppertal gar bei 375 Euro.

Anders sieht es in den sogenannten Top-Sieben-Städten aus. Dort beläuft sich die Höhe für eine Tilgungsdauer von 20 Jahren zu vier Prozent Anfangstilgung auf über 1.000 Euro, mit der Ausnahme von Köln, wo die monatliche Rate mit 995 Euro knapp darunter liegt. In Düsseldorf, das nur wenige Kilometer von Essen trennt, liegt die monatliche Belastung bei 1.038 Euro. Am teuersten ist eine Finanzierung laut der Studie in München. Mit einer monatlichen Rate von 2.044 Euro ist die Belastung für einen Kreditnehmer in der bayerischen Landeshauptstadt fast doppelt so hoch wie in Düsseldorf. Insgesamt überschreiten nur 25 von allen untersuchten Kreisen und Städten die 1.000 Euro-Grenze. Selbst in Zuzugsregionen wie Nürnberg oder Hannover liegt die Höhe der monatlichen Belastung bei 814 und 629 Euro. Insgesamt liegt die monatliche Belastung in vier von fünf der untersuchten Regionen laut Studie bei maximal 750 Euro.

Längere Tilgungsdauer senkt monatliche Ratenhöhe deutlich

Liegt die anfängliche Tilgung nur bei zwei statt vier Prozent, steigt die Tilgungsdauer von 20 auf 33 Jahre. Allerdings sinkt die monatliche Belastung dadurch deutlich. Nur in 20 Kreisen und Städten hätten die Kreditnehmer eine monatliche Rate zu zahlen, die über 750 Euro liegt. Über 1.000 Euro monatlich müssten Käufer in nur fünf Städten aufbringen. So zahlen Münchner etwa 1.410 Euro um die Wohnung zu finanzieren. In Wuppertal dagegen würde ein Kreditnehmer über die Dauer von 33 Jahren nur eine monatliche Rate von 258 Euro zahlen.

In 227 Städten schuldenfrei nach 14 Jahren mit Rate unter 750 Euro. 

Kreditnehmer, die besonderen Wert darauf legen, möglichst früh wieder schuldenfrei zu sein, könnten ihre 70-Quadratmeter-Wohnung bereits nach 14 Jahren abbezahlt haben, wenn sie die anfängliche Tilgung auf sechs Prozent erhöhen. Sogar in diesem Fall bliebe in 327 Kreisen und Städten die monatliche Belastung unterhalb von 1.000 Euro. In 227 Regionen bliebe die Höhe der monatlichen Raten unter 750 Euro. In den Großstädten jedoch würde die monatliche Belastung deutlich über 1.000 Euro liegen, in Frankfurt am Main etwa bei 1.355 und in München bei 2.677 Euro.

Dieses Beispiel zeigt auch, dass es auch für die Generation 50+ noch möglich ist, in Wohneigentum zu investieren, wie die Autoren der Studie zeigen. Denn auch bei einer relativ kurzen Tilgungsphase von 14 Jahren bliebe die monatliche Belastung in mehr als der Hälfte der Regionen unterhalb von 750 Euro. Die Postbank weist darauf hin, dass die Phase der niedrigen Zinsen jedoch bald vorüber sein könnte und die monatlichen Belastungen entsprechend steigen könnten.

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