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Bis zu 15 Prozent des Kaufpreises Mit welchen Nebenkosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen

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Eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer könnte bald auf Hauskäufer in Baden-Württemberg zukommen. Der Plan der Landesregierung lenkt den Blick wieder auf einen Posten, den Verbraucher zu Zeiten billigen Baugeldes gern vernachlässigen: die Kaufnebenkosten.
Einfamilienhaus im Grünen

Mit billigem Baugeld ins Eigenheim: Wer das jetzt plant, sollte auch an die Nebenkosten denken.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Frage gehört zu den ersten, die sich Hauskäufer stellen müssen. Beim Kassensturz sollten Verbraucher allerdings nicht nur den Kaufpreis bedenken. Denn die Nebenkosten, die beim Kauf oder Bau einer Immobilie anfallen, sind meist nicht unerheblich. Je nach Bundesland können sie zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen – in der Regel mehrere zehntausend Euro.

Und die Kaufnebenkosten könnten weiter steigen: Laut Medienberichten denkt die baden-württembergische Landesregierung über eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer von derzeit fünf auf 6,5 Prozent nach. Bis zum Jahr 2006 lag der Steuersatz, der beim Kauf eines Grundstücks oder Grundstückteils fällig wird, bundesweit einheitlich bei 3,5 Prozent. Seitdem die Länder den Satz selbst festlegen können, haben alle, mit Ausnahme von Bayern und Sachsen, die Grunderwerbssteuer erhöht – teilweise sogar mehrmals. Die Bundesländer sichern sich damit hohe Einnahmen. Für Verbraucher ist das ärgerlich, denn für sie wird der Hauskauf teurer.

Bayern vs. Nordrhein-Westfalen: Höhere Steuer macht Hauskauf teuer

Grunderwerbssteuer nach Bundesländern
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 5,0 %
Stand: 23. August 2016; eigene Recherche
Das verdeutlicht ein einfaches Beispiel: Wer etwa eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro kauft, zahlt in Bayern oder Sachsen 8.750 Euro an Grunderwerbssteuer. In den Bundesländern mit dem Spitzensteuersatz von 6,5 Prozent sind es dagegen 16.250 Euro, eine Differenz von 7.500 Euro.

Kostet das Haus 500.000 Euro, liegt die Grunderwerbssteuer zwischen 17.500 (3,5 Prozent) und 32.500 Euro (6,5 Prozent).

Hinzu kommen weitere Nebenkosten, um die Hauskäufer und Bauherren nicht herum kommen:

Notarkosten: Ohne Notar geht es beim Hauskauf nicht, denn erst mit der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag rechtskräftig. Zudem kümmert sich der Notar um die Bestellung der Grundschuld und berät den Käufer bei Fragen zum Kaufvertrag. Die Notarkosten sind gesetzlich festgeschrieben.
Grundbuchkosten: Der rechtliche Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist im Grundbuch vermerkt. Für den Eintrag in das amtliche Register fallen Gebühren an. Wird die Immobilie finanziert, verlangt die Bank als Sicherheit den Eintrag einer Grundschuld. Auch dafür muss der Käufer aufkommen. In der Regel belaufen sich die Notar- und Grundbuchkosten insgesamt auf etwa zwei Prozent des Kaufpreises.
Maklerprovision: Bei Vermittlung über den Makler kommt zudem eine Maklergebühr hinzu. Anders als bei Mietwohnungen müssen Käufer auch dann zahlen, wenn der Verkäufer den Makler eingesetzt hat. Üblicherweise liegt die Maklercourtage zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises.

Wie hoch die Nebenkosten ausfallen können, zeigt unsere Beispielrechnung anhand einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro: Zu der Grunderwerbssteuer kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 5.000 Euro sowie bei Kauf über den Makler zwischen 7.500 und 17.500 Euro Maklercourtage. Schon aufgrund der Nebenkosten sollten sich Käufer ihrer Sache sicher sein: Denn muss die Immobilie nach kurzer Zeit wieder verkauft werden, kann der Eigentümer zwar im Idealfall zum Kaufpreis wieder verkaufen – die Nebenkosten erhält er jedoch nicht zurück.

Von Renovierung bis Umzug: Weitere Kosten beim Hauskauf

Wer sich für ein Eigenheim entscheidet, sollte weitere Kosten einplanen.

Auf Nummer Sicher: Käufer sollten nicht ihre gesamten Ersparnisse in das Eigenheim investieren, sondern einen Sicherheitspuffer für unerwartete Ausgaben zurücklegen. Empfehlenswert sind etwa zwei bis drei Monatsgehälter.

Bei Bestandsimmobilien ist es ratsam, den Sanierungsaufwand und die Kosten für gewünschte Umbaumaßnahmen von einem Bauexperten schätzen zu lassen. So vermeiden Käufer böse Überraschungen bei den Renovierungs- und Modernisierungskosten. Müssen etwa die Fenster erneuert oder das Dach neu gedeckt werden, kommen schnell vier- bis fünfstellige Beträge zusammen. Geringer fallen die Kosten meist bei Renovierungsarbeiten wie neuer Wandfarbe oder Bodenbelägen aus.

Hinzu kommen Umzugskosten und eventuelle Ausgaben für Einrichtung und Möbel. Insgesamt gilt für Hauskäufer immer: Wer im Voraus gut kalkuliert, erspart sich später viel Frust und langes Nachrechnen.

Tipp für Käufer: Genügend Eigenkapital einplanen

In die Finanzierung der eigenen vier Wände sollten immer Eigenmittel einfließen – idealerweise decken Käufer mindestens 15 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln ab. Die Nebenkosten sind nicht eingerechnet. Diese müssen Verbraucher zusätzlich aus Eigenmitteln tragen, denn sie lassen sich nicht über den Objektwert absichern und daher auch nicht über den Baukredit abdecken. So ist es in Ausnahmen zwar möglich, neben dem vollen Kaufpreis auch die Nebenkosten zu finanzieren, etwa über einen Ratenkredit. Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist jedoch, falls die Bank überhaupt zustimmt, mit einem größeren Risiko verbunden – und dadurch auch mit höheren Kosten.

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