Wertermittlung

Die Wertermittlung einer Immobilie spielt eine große Rolle für die Kosten des Immobilienkredites. Denn bei einer Baufinanzierung wird die erworbene Immobilie in der Regel als Sicherheit hinterlegt. Die Bank erhält im Zuge dessen ein sogenanntes Grundpfandrecht. Das bedeutet, dass eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird und die Bank damit eine Art Pfandrecht erhält. Kann der Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr vertragsgemäß begleichen, kann die Bank die Immobilie veräußern und mit dem daraus eingehenden Erlös die noch ausstehende Forderung begleichen.

Weitere Informationen:

Wird ein Kreditnehmer zahlungsunfähig, werden seine noch ausstehenden Forderungen in der Reihenfolge beglichen, in der sie im Grundbuch eingetragen wurden. Ist das kreditgebende Institut im ersten Rang im Grundbuch eingetragen, ist die Sicherheit für das Geldinstitut besonders hoch, da es im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers als erstes bedient wird. Das wiederum hat einen Einfluss auf die Kosten der Baufinanzierung, denn eine im ersten Rang eingetragene Bank vergibt ein sogenanntes erstrangiges Darlehen mit besonders guten Zinsen. . Um zu bestimmen, in welcher Höhe das erstrangige Darlehen vergeben werden kann, ist der Wert einer Immobilie entscheidend.

Hierfür wird in der Regel entweder der Verkehrswert einer Immobilie über einen Gutachter ermittelt oder es kommt, z.B. durch einen Wertermittler der Bank, ein Bewertungsverfahren zum Tragen. Gängige Bewertungsverfahren sind beispielsweise das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. . Im Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie über die Anschaffungs- und Herstellungskosten ermittelt. Dies wird meist bei eigengenutzten Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen angewendet. Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien angewendet. Hierbei wird der Reinertrag (Nettogewinn aus Mieteinnahmen nach Abzug sämtlicher Kosten) errechnet und mit einem Faktor multipliziert. Beide Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt

Der Verkehrswert muss nicht zwingend mit dem Kaufpreis übereinstimmen, sondern stellt den dauerhaft erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie dar. Der Beleihungswert wird neben den oben genannten Bewertungsverfahren auch nach internen Vorgaben eines Geldinstitutes festgelegt. Der hierdurch errechnete Wert einer Immobilie kann sich daher bei verschiedenen Banken unterscheiden. Als Richtwert gilt jedoch: Der Verkehrswert stellt die Obergrenze des Beleihungswertes dar. In der Regel werden für den Beleihungswert etwa 90 Prozent des Verkehrswertes angesetzt, wobei zehn Prozent einen Sicherheitsabschlag darstellen. . Vergibt eine Bank ein erstrangiges Darlehen mit maximal 60 Prozent des Beleihungswertes nennt man dies Realkredit. Dies ist in §14 des Pfandbriefgesetzes geregelt. Angenommen der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 100.000 Euro und entspricht aus Sicht des Geldinstituts auch dem Verkehrswert. Der von der Bank errechnete Beleihungswert beträgt 90 Prozent und ist damit 90.000 Euro. Die Beleihungsgrenze wird mit 60 Prozent dieses Wertes festgelegt. Die Höhe eines erstrangigen Darlehens beläuft sich in diesem Beispiel demnach auf 54.000 Euro. Es ist demnach im Interesse des Kunden, dass der Beleihungswert so hoch wie möglich angesetzt wird, denn damit erhöht sich auch die Höhe eines erstrangigen Darlehens mit besten Konditionen. Wir empfehlen, beim Angebotsvergleich daher auch die Beleihungsgrenzen im Auge zu haben. Unter dem Strich kann es sich lohnen, sich für eine Bank mit etwas höheren Zinssätzen für den erstrangigen Darlehensteil zu entscheiden, wenn diese die Beleihungsgrenzen höher ansetzt als ein anderes Institut. Denn reicht die Höhe des erstrangigen Darlehensteils nicht aus, müssen Verbraucher auf ein nachrangiges Darlehen zurückgreifen, das in der Regel deutlich teurer ist. Letztendlich entscheidend ist der Mischzins aus den verschiedenen Darlehensteilen.

Die Kosten einer notwendigen Schätzung einer Immobilie ließen sich Banken in der Vergangenheit oftmals vom Kunden bezahlen. Mehrere Gerichte entschieden, dass dieses Vorgehen rechtswidrig ist. Der Bundesverband der Verbraucherzentralen empfiehlt Kunden, die ein Wertgutachten bezahlen mussten, das Geld zurückzufordern. Allerdings wurde in der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch festgelegt, dass die Wertermittlung ausschließlich im Interesse der kreditvergebenden Bank erfolgt. Somit hat die Bank die Kosten hierfür zu tragen, muss aber eventuelle Bedenken gegenüber dem Wert einer Immobilie dem Kunden demnach nicht mitteilen. Entscheidet sich der Kunde also für ein deutlich überteuertes Objekt, bringt jedoch beispielsweise genug Eigenkapital oder Sicherheiten mit, kann die Bank den Finanzierungswunsch gewähren, obwohl sie den Wert der Immobilie weit unter dem Kaufpreis veranschlagt – und das ohne, dass der Kunde darüber in Kenntnis gesetzt werden muss.