Das Sachwertverfahren ist neben dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren eine der drei gängigen Methoden, mit denen in Deutschland der Wert einer Immobilie ermittelt wird. Angewendet wird dieses Verfahren in erster Linie bei selbst genutzten Eigentumswohnungen sowie nicht vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern. In Deutschland gelten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) als rechtliche Grundlage für die Berechnung des Sachwertes eines Objektes.

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Ziel des Sachwertverfahrens ist unter anderem die Ermittlung des sogenannten Verkehrswertes bebauter Grundstücke. Unter dem Verkehrswert ist dabei derjenige Marktpreis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung in der Tat bei einem Verkauf des Objektes erzielt werden könnte. Der Sachwert einer Immobilie wird dabei aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert vorhandener Außenanlagen ermittelt. Während der Bodenwert lediglich den aktuellen Verkaufswert des bebauten Grundstücks abbildet, gestaltet sich die Ermittlung des Gebäudesachwertes, der neben dem Bauwert auch den Wert der Außenanlagen abbildet, ein wenig komplexer.

Um den Gebäudesachwert zu ermitteln, werden jedoch nicht die tatsächlichen Baukosten der Immobilie zugrunde gelegt, sondern zunächst deren Regelherstellungskosten berechnet. Diese werden pro bebauter Flächeneinheit, anhand einer standardisierten Tabelle kalkuliert, die in regelmäßigen Abständen vom Bundesfinanzministerium in Zusammenarbeit mit dem Statistischen Bundesamt aktualisiert wird – dieser Wert wird anschließend mit der tatsächlichen Brutto-Grundfläche des Objektes multipliziert um die Gebäuderegelherstellungskosten in Erfahrung zu bringen. Zur Berechnung des Gebäudesachwertes ist dieser Wert anschließend um einen Alterswertminderung zu reduzieren.

Beim Sachwertverfahren bestimmen viele verschiedene Faktoren den Wert einer Immobilie. Neben dem Abnutzungszustand des Objektes spielt auch das Gebäudealter einschließlich eines eventuellen Instandhaltungs- oder Reparaturrückstaus eine Rolle. Darüber hinaus werden zur Wertermittlung eine detaillierte Grundstücksbeschreibung einschließlich einer Beschreibung sämtlicher auf dem Grundstück vorhandener Gebäude und Außenanlagen herangezogen.