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Ein Baudarlehen ist ein spezieller Kredit, der zur Finanzierung eines Bauvorhabens oder Immobilienkaufs genutzt wird. Es handelt sich dabei um eine größere Geldsumme, die von einer Bank zur Verfügung gestellt wird. Der Darlehensnehmer zahlt das geliehene Geld über viele Jahre in monatlichen Raten zurück. Diese Raten bestehen aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil.
Das Baudarlehen ist oft durch eine Grundschuld auf die Immobilie abgesichert. Das bedeutet: Wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird, darf die Bank das Haus verkaufen, um ihr Geld zurückzubekommen. In der Regel wird zu Beginn eine Zinsbindung vereinbart - das heißt, der Zinssatz bleibt für eine bestimmte Zeit konstant, beispielsweise für die nächsten zehn Jahre. Ist nach Ablauf dieser Zeit ein Restbetrag übrig, ist eine Anschlussfinanzierung nötig.
Ein zentraler Punkt bei einem Baudarlehen ist der Zinssatz. Er beeinflusst maßgeblich die Höhe der monatlichen Raten und die Gesamtkosten des Darlehens. Um Ihnen einen besseren Eindruck von der aktuellen Zinslage zu vermitteln, zeigt Ihnen unser Zins-Chart, wie sich die Bauzinsen in Abhängigkeit von verschiedenen Sollzinsbindungen entwickelt haben.
In der Regel sind Bauzinsen bei kürzeren Sollzinsbindungen niedriger. Das bedeutet: Wer sich nur für eine begrenzte Zeit einen festen Zinssatz sichert, profitiert oft von günstigeren Konditionen. Allerdings bringt das auch eine Herausforderung mit sich - denn nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. In der folgenden Übersicht zeigen wir Ihnen die aktuellen Top-Zinssätze für verschiedene Laufzeiten.
Auf den ersten Blick ist der Zinsunterschied gering. Im Endeffekt macht dieser aber einen großen Kostenunterschied aus, wie das folgende Beispiel zeigt. Nehmen Sie ein Baudarlehen über 500.000 Euro mit einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent Prozent und einer Sollzinsbindung von zehn Jahren auf, können die Kosten wie folgt aussehen:
| Sollzins | 2,95 Prozent | 3,22 Prozent |
|---|---|---|
| Monatl. Darlehensrate | 2.063 € | 2.175 € |
| Zinskosten nach 10 Jahren | 131.552 € | 143.432 € |
| Differenz | 11.880 € |
Die Zinsbindungsfrist gibt bei einer Baufinanzierung den Zeitraum an, in dem der vereinbarte Zinssatz unverändert bleibt. Während dieser Zeit ist der Zinssatz festgeschrieben und wird nicht an mögliche Schwankungen des aktuellen Marktzinses angepasst. Solche sogenannten Sollzinsbindungen werden in der Regel für Zeiträume zwischen fünf und 30 Jahren vereinbart. Zinsbindungen außerhalb dieses Zeitraums sind möglich, aber eher die Ausnahme. Je länger die Zinsbindung gewählt wird, desto höher fällt in der Regel der Zinssatz aus - denn die Bank kalkuliert ein Risiko für mögliche Zinssteigerungen ein.
Von der Idee, eine Immobilie zu finanzieren bis zur Unterschrift des Baudarlehensvertrag durchlaufen Sie folgende Schritte:
Um Ihr Baudarlehen von Beginn an optimal zu planen, nutzen Sie unsere kostenlosen und unkomplizierten Baudarlehensrechner.
Für ein Baudarlehen müssen Sie deutlich mehr Unterlagen einreichen als für einen herkömmlichen Ratenkredit. Die Bank möchte sich nicht nur ein Bild von Ihrer persönlichen und finanziellen Situation machen, sondern vor allem alle relevanten Informationen zu dem geplanten Immobilienprojekt erhalten. Welche Unterlagen notwendig sind, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Hier ein Auszug möglicher Anforderungen:
Je nach Situation und Kreditgeber können noch zusätzliche Dokumente erforderlich sein. Wenn Sie den Baufinanzierungsvergleich von CHECK24 nutzen, steht Ihnen ein persönlicher Experte zur Seite. Dieser unterstützt Sie dabei, alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen, auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu prüfen und sorgt dafür, dass diese korrekt an die Bank übermittelt werden.
Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie von Beginn an eine konstant bleibende Monatsrate an die Bank. In der Regel wird ein fester Zinssatz für eine Laufzeit zwischen 5 und 30 Jahren vereinbart. Nach Ablauf dieser Frist verbleibt meist eine Restschuld. Um diese zu begleichen, ist meist eine Anschlussfinanzierung erforderlich.
Bei einer Vollfinanzierung bringen Sie kein oder fast kein Eigenkapital in die Finanzierung ein. Die Bank leiht Ihnen den gesamten Kaufpreis der Immobilie (100 %-Finanzierung), oder auch die anfallenden Nebenkosten (110 %-Finanzierung). Die Bank geht bei dieser Darlehensform ein hohes Risiko ein, daher ist eine Vergabe selten und mit hohen Zinsen verbunden. Außerdem stellen Banken besonders strenge Anforderungen an den Kreditnehmer, etwa in Bezug auf Einkommen und seine berufliche Sicherheit.
Diese Form eines Baudarlehens ist eine Art des Annuitätendarlehens. Der Unterschied bei einem Volltilgerdarlehen ist, dass Sie während der Sollzinsbindung die gesamte Darlehenssumme zurückgezahlt haben und daher keine Anschlussfinanzierung nötig ist. Aufgrund der hohen monatlichen Raten macht diese Form des Baudarlehens nur für Personen Sinn, die ein hohes Einkommen haben.
Bei einem endfälligen Darlehen begleichen Sie während der gesamten Laufzeit ausschließlich die anfallenden Zinsen, der eigentliche Kreditbetrag bleibt dabei unangetastet und wird erst zum Laufzeitende in einer Summe zurückgezahlt. Die monatliche Belastung kann dadurch zunächst gering ausfallen. Allerdings sind die Zinskosten insgesamt höher, da sich die zu verzinsende Kreditsumme im Verlauf der Laufzeit nicht reduziert.
Wenn Sie einen zuteilungsreifen Bausparvertrag haben, dann können Sie ein Bauspardarlehen zu einem bereits bei Vertragsabschluss festgelegten Zinssatz aufnehmen. Dieser Zinssatz bleibt unabhängig davon, wie sich die Marktzinsen in der Zwischenzeit entwickelt haben. Die Höhe des Darlehens ergibt sich aus der vereinbarten Bausparsumme, abzüglich des bereits angesparten Betrags. Der Bausparvertrag ist jedoch immer nur eine Ergänzung zum Ihrem Baudarlehen.
Auch bei Baudarlehen gilt eine gesetzliche Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Abschluss. Wenn Sie den Kredit noch nicht abgerufen haben, können Sie in dieser Zeit von dem Darlehensvertrag zurücktreten. Danach ist es während der Sollzinsbindung nicht vorgesehen, das Darlehen zu kündigen beziehungsweise abzulösen. Dem müsste ein wichtiger Grund, wie der Verkauf des Hauses, vorliegen und die Bank muss der vorzeitigen Ablöse zustimmen. In diesem Fall müssen Sie als Kreditnehmer mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.
Es gibt zwei Ausnahmen, bei denen Sie von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können:
