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Hypothek einfach erklärt
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist ein sogenanntes Grundpfandrecht und wird durch einen Notar im Grundbuch der Immobilie eingetragen: Bei einer Immobilienfinanzierung leiht die Bank dem Darlehensnehmer das Geld für die Immobilie. Im Gegenzug dazu erhält die Bank das Recht, die Immobilie veräußern zu lassen, sollte der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr bezahlen können. Mit sinkender Restschuld sinkt auch die Höhe der Hypothek. Hat der Darlehensnehmer sämtliche Forderungen der Bank beglichen, sprich, das Darlehen abbezahlt, erlischt die Hypothek.
Auch, wenn heute umgangssprachlich immer noch häufig von einer Hypothek oder einem Hypothekendarlehen die Rede ist, hat die Grundschuld die Hypothek in der Praxis abgelöst.
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Sowohl Hypothek als auch Grundschuld sind Grundpfandrechte, die ein Darlehen besichern. Während die Hypothek an ein bestimmtes Hypothekendarlehen gebunden ist und ihre Höhe parallel zur Restschuld des Hypothekendarlehens sinkt, bleibt die Höhe der aufgenommenen Grundschuld gleich. Der Gläubiger, in der Regel die Bank, hat jedoch immer nur in Höhe der Restschuld Recht daran. Eine Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Hypothekendarlehen gebunden.
Dies bietet dem Darlehensnehmer mehr Flexibilität: Noch während der Immobilienfinanzierung kann der frei gewordene Teil der Grundschuld für andere Finanzierungsvorhaben, wie beispielsweise eine Modernisierung, genutzt werden. Nach vollständiger Tilgung des Darlehens kann der Darlehensnehmer die Grundschuld in vollem Umfang nutzen, um etwas anderes zu finanzieren.
CHECK24 Hinweis
Per Grundpfandrecht besicherte Darlehen sind immer mit besseren Zinssätzen verbunden als Verbraucherkredite. Zudem sind durch die hohe Sicherheit, die die Bank erhält, höhere Darlehensbeträge möglich. Meistens vergeben Banken besicherte Kredite erst ab Darlehensbeträgen von 50.000 Euro.
Welche Arten der Hypothek gibt es?
Briefhypothek
Bei der Briefhypothek wird zusätzlich zum Grundbucheintrag ein Hypothekenbrief erstellt. Dieser enthält alle Informationen des Grundbucheintrags. Der Gläubiger kann einfach durch die Weitergabe des Briefs gewechselt werden – schnell und ohne zusätzliche Kosten. Gleichzeitig kann ein Brief verloren gehen oder in den Besitz von nicht berechtigten Personen gelangen.
Buchhypothek
Bei der Buchhypothek wird zur Eintragung ins Grundbuch vermerkt, dass es keinen Brief gibt. Es zählt also, was und vor allem wer im Grundbuch unter der Hypothek steht. Bei einem Gläubigerwechsel muss der Eintrag geändert werden. Die Kosten dafür trägt der Darlehensnehmer. Dafür lassen sich ein Verlust oder Unstimmigkeiten vermeiden.
CHECK24 Tipp
Sie können eine Hypothek beziehungsweise Grundschuld nicht nur für die Hausfinanzierung selbst aufnehmen, sondern haben weitere Möglichkeiten. Sie können Ihre schuldenfreie Immobilie beleihen, um damit zum Beispiel
- eine Ferienwohnung im Ausland zu finanzieren
- oder zur Kapitalbeschaffung für andere Zwecke.
Um sich Kapital auf diese Art zu beschaffen, müssen Sie die Hypothek auf ein bereits abbezahltes und schuldenfreies Haus oder eine Wohnung aufnehmen.
Was kostet die Eintragung einer Hypothek?
Für die Eintragung einer Hypothek ist ein Notar zuständig, der vom Darlehensnehmer bezahlt werden muss. Die Kosten zählen zu den Nebenkosten einer Haus- oder Wohnungsfinanzierung. Als Richtlinie können Käufer 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises ansetzen.
Hypothek berechnen
Sie wollen wissen, wieviel beim Eintrag ins Grundbuch auf Sie zukommt? Unser Notarkostenrechner hilft Ihnen bei der Kostenanalyse.
Wie funktioniert eine Hypothek?
Das passiert bei Zahlungsunfähigkeit
Wenn der Darlehensnehmer seine monatlichen Raten nicht mehr bezahlen kann, hat das Kreditinstitut das Recht, das besicherte Objekt zwangsversteigern zu lassen. Mit dem Erlös kann im besten Fall die Restschuld getilgt werden. Wurde die Immobilie mit mehreren Hypotheken belastet beziehungsweise bestehen mehrere Grundschulden, werden die Gläubiger nach der Reihenfolge der Rangstellen ausgelöst. Der Gläubiger, der an erster Rangstelle steht, erhält auch zuerst Geld. In einigen Fällen können Gläubiger auf den hinteren Rangstellen leer ausgehen.
Bevor es zur Zwangsversteigerung kommt, sollte der Darlehensnehmer das Gespräch mit der Bank suchen. Eventuell können Tilgungen ausgesetzt oder der Tilgungssatz und damit die Monatsrate reduziert werden.