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Sparen beim Immobilienkauf 5 Tipps, um die Grunderwerbsteuer zu senken

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Wer ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss Grunderwerbsteuer an den Staat zahlen – daran führt kein Weg vorbei. Doch mit diesen fünf Tipps können Sie die Kosten senken.
Grunderwerbssteuer muss für Küchen nicht gezahlt werden.

Ist der Wert des mitgekauften, beweglichen Inventars im Kaufvertrag aufgelistet, muss der Immobilienkäufer dafür keine Grunderwerbsteuer zahlen. Foto: GettyImages/rolfo

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Bayern und Sachsen ist sie am niedrigsten und liegt seit dem Jahr 1997 unverändert bei 3,5 Prozent. Am meisten, nämlich 6,5 Prozent des Kaufpreises, erheben die Länder Thüringen, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg.

Demnach zahlen Immobilienkäufer in Bayern 14.000 Euro an Grunderwerbsteuer, wenn sie beispielsweise ein Haus für 400.000 Euro erwerben. Für eine ebenso teure Immobilie fallen in Brandenburg hingegen Kosten von 26.000 Euro an.

In beiden Fällen handelt es sich um viel Geld, das der Immobilienkäufer aus eigenen Mittel aufbringen muss. Eine Baufinanzierung vergeben Banken nämlich meist nur für die Immobilie selbst, nicht aber für die Nebenkosten des Erwerbs. Um die finanzielle Belastung zu verringern, hilft es vielen Käufern zu wissen, wie sie bei der Grunderwerbsteuer sparen können. In ihrer Zeitschrift test.de zeigt die Stiftung Warentest, wie das gelingen kann.

Tipp 1: Erst das Grundstück kaufen, dann das Haus bauen

Wer ein Grundstück erwirbt, auf dem sich bereits eine Immobilie befindet, tut sich damit zumindest in puncto Grunderwerbsteuer keinen Gefallen. Denn Käufer, die nicht selbst bauen oder bauen lassen, müssen diese Steuer nicht nur für Grund und Boden, sondern auch für das Gebäude bezahlen. Kaufen Verbraucher hingegen ein unbebautes Grundstück, zahlen sie die Steuer lediglich für Grund und Boden. Selbst wenn sie nach dessen Erwerb ein Haus darauf errichten, entfällt die Grunderwerbsteuer für die Immobilie.

Laut Stiftung Warentest ist die Voraussetzung dafür allerdings, dass zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und der Baufirma, die das Haus errichtet, keine „personelle, inhaltliche, gesellschaftsrechtliche oder anderweitige Verbindung besteht. Ist dem nicht so, geht das Finanzamt von einem „einheitlichen Vertragswerk“ aus.

Das Problem an der Sache: Käufern ist es kaum möglich, über solche Verbindungen Bescheid zu wissen. Selbst wenn die beteiligten Firmen diesbezüglich mündliche oder schriftliche Versicherungen abgeben, stellen diese noch keine Garantie dar, sagte Steuerberater Wolfgang Wawro den gegenüber der Stiftung Warentest. Behelfen könnten sich Käufer allerdings mit einer Schadenersatzforderung im Bauvertrag. Sie wird dann wirksam, wenn sich später Beweise finden lassen, dass Grundstücksverkäufer und Baufirma doch miteinander verbunden waren.

Tipp 2: Auf Möbel und Einrichtung entfällt keine Grunderwerbsteuer

Wer eine Immobilie kauft, zahlt oft auch für Möbel und Einrichtungsgegenstände, die sich darin befinden – zum Beispiel für Lampen, Markisen oder die Einbauküche. Doch obwohl die Kosten für das Inventar im Kaufpreis enthalten sind, werden die Gegenstände und ihr Wert häufig nicht im Kaufvertrag aufgelistet. Ein teurer Fehler: Denn wenn es eine solche Auflistung gibt, fällt für die darin erwähnten Gegenstände keine Grunderwerbsteuer an. Berechnungsgrundlage für diese ist nämlich nur all das, was mit dem Grundstück oder Gebäude untrennbar verbunden ist.

Ein Beispiel: Hat das mitgekaufte, bewegliche Inventar einen Wert von 20.000 Euro, sparen Immobilienkäufer in Hessen, wo die Grunderwerbsteuer sechs Prozent beträgt, 1.200 Euro.  

Gut zu wissen: Das Finanzamt wird vermutlich Belege sehen wollen, wenn die Kosten des Inventars mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Tipp 3: Instandhaltungsrücklage unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer

Besitzer einer Eigentumswohnung sind dazu verpflichtet, für Reparaturen und den Erhalt der gesamten Immobilie Geld zurückzulegen. Wird die Wohnung verkauft, geht diese sogenannte Instandhaltungsrücklage auf den neuen Besitzer über. Wer deren Höhe im Kaufvertrag anführt, muss für das zurückgelegte Geld keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Tipp 4: Kleinbetragsregelung beachten!

Kein Bundesland verlangt Grunderwerbsteuer, wenn das Grundstück nicht mehr als 2.500 Euro kostet. Das besagt die Kleinbetragsregelung. So sollte zum Bespiel jeder, der seinen Garten etwas vergrößern möchte, penibel darauf achten, dass der Kaufpreis des neuen Grundstücks diesen Wert nicht einmal um einen Euro übersteigt. Ist das der Fall, erhebt das Finanzamt nämlich Grunderwerbsteuer in voller Höhe. Bei einem Grundstückpreis von 2.501 Euro müssten Käufer in Thüringen 6,5 Prozent, also 162,57 Euro, abgeben.

Tipp 5: Bei Schenkung und Erbschaft entfällt die Grunderwerbsteuer

Erben, die eine Immobilie vermacht bekommen, müssen zwar keine Grunderwerbsteuer zahlen, dafür aber Erbschaft- oder Schenkungsteuer und zwar je nach Verwandtschaftsgrad und Wert des Objekts. Einen Steuerberater zu engagieren, kann sich bezahlt machen.

Schenkungsteuer fällt an, wenn ein Mann seiner Lebenspartnerin sein von beiden bewohntes Haus im Wert von 300.000 Euro schenkt. Nach Abzug eines Freibetrags von in diesem Fall 20.000 Euro muss die Frau für die restlichen 280.000 Euro 30 Prozent Erbschaft- oder Schenkungsteuer, also 84 .000 Euro, bezahlen. Diese Zahlung wäre nicht notwendig, wäre das Paar verheiratet. Schenkungen beziehungsweise Erbschaften zwischen Ehepartner bzw. Personen, die in einer eingetragenen Partnerschaft leben, sind nämlich bis zu einem Betrag von 500.000 Euro steuerfrei.

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