Zinsbindung

Als Zinsbindung, auch Sollzinsbindung, wird in Zusammenhang mit Baufinanzierungen derjenige Zeitraum beschrieben, in dem der Kreditnehmer einen zuvor festgelegten Zinssatz für sein Immobiliendarlehen bezahlt, unabhängig davon, wie der Marktzins sich in diesem Zeitraum verändert. Auf diese Weise erhält der Verbraucher trotz hoher Kreditbeträge und langer Laufzeit eine gewisse Planungssicherheit. Bei Ende der Zinsbindung wird der noch offene Kreditbetrag in einer Anschlussfinanzierung entweder als Prolongation oder als Umschuldung weitergetilgt.

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Kreditzinsen, egal ob für Baufinanzierungen oder Verbraucherdarlehen, unterliegen einem ständigen äußeren Einfluss, beispielsweise durch die Wirtschaft oder den Wettbewerb der Banken untereinander. Würde die Bank den Kreditzins daher stetig an das geltende Marktniveau anpassen, hätte der Kreditnehmer nur eine ungenügende Planungssicherheit, da das fällige Zinsniveau in Verbindung mit der monatlichen Rate auch die Tilgungsgeschwindigkeit eines Darlehens bestimmt.

Baufinanzierungen werden teilweise mit Laufzeiten von mehr als vierzig Jahren getilgt. Um dem Kreditnehmer daher eine gewisse Sicherheit über die Rückzahlungsdauer seines Darlehens zu geben, wird bei Aufnahme einer Immobilienfinanzierung vereinbart, für welchen Zeitraum der Kreditnehmer einen fixen Sollzins bezahlen wird. Je nach Bank und Wunsch des Kreditnehmers kann die Zinsbindung daher auf einen Zeitraum zwischen einem und dreißig Jahren festgeschrieben werden.

Die Dauer der Zinsbindung beeinflusst wiederum das Zinsniveau, dass der Verbraucher für seine Baufinanzierung bezahlen muss. In der Regel gilt folgende Faustregel: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher ist auch der fällige Darlehenszins.

Der Grund für das höhere Zinsniveau bei einer langen Zinsbindung hängt unter anderem mit der Refinanzierung der Banken zusammen und kann ganz einfach an folgendem Beispiel erklärt werden: Zahlt ein Kunde einen bestimmten Geldbetrag z.B. auf sein Festgeldkonto ein und vereinbart mit der Bank eine Anlagedauer von zwanzig Jahren, kann die Bank für diesen Zeitraum über das Geld verfügen und es beispielsweise als Baufinanzierung mit zwanzigjähriger Zinsbindung an einen anderen Kunden verleihen. Die Bank zahlt die Baufinanzierung mit zwanzigjähriger Zinsbindung im übertragenen Sinne aus der langfristigen Festgeldanlage des Sparkunden aus. Da die langfristigen Spareinlagen des Festgeldkunden deutlich höhere Zinsen abwerfen, als eine kurzfristige Geldanlage, muss auch der Baufinanzierungskunde höhere Zinsen für seine lange Zinsbindung bezahlen. Man könnte sich also vereinfacht vorstellen, dass der Kreditnehmer das Geld des Sparers für einen langen Zeitraum leihen kann. Hierfür und die damit verbundene höhere Planungssicherheit muss der Kreditnehmer der Bank (indirekt dem Sparer) im Umkehrschluss auch entsprechend höhere Zinsen bezahlen.

Neben der höheren Planungssicherheit während der Kredittilgungsphase ist eine lange Zinsbindung für den Darlehensnehmer insbesondere in Niedrigzinsphasen günstig: Wenn sich die Zinsen für Hausfinanzierungen auf einem niedrigen Niveau befinden, ist davon auszugehen, dass diese während der langen Laufzeit steigen werden – aus diesem Grund ist es für Kreditnehmer in diesem Fall sinnvoll, sich die günstigen Konditionen so lange wie möglich zu sichern.

Eine kurze Zinsbindung hat wiederum zur Folge, dass die fälligen Kreditzinsen niedriger sind und dadurch auch die monatliche Belastung bei gleicher Tilgungshöhe sinkt. Hier ist allerdings keine große Planungssicherheit für den Kreditnehmer gegeben, denn der Zinsanpassungstermin ist schneller erreicht. Sollten die Zinsen für Immobilienfinanzierungen allerdings aktuell relativ hoch sein und es wird mit einem zeitnahen Rückgang des Zinsniveaus gerechnet, ist eine kurze Zinsbindung ebenfalls ratsam.

Nach Ablauf von 10 Jahren nach vollständiger Auszahlung des Darlehens können Verbraucher ihre Baufinanzierung mit einer Frist von 6 Monaten umschulden, ohne dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Wie lange die ursprünglich vereinbare Zinsbindung noch läuft, spielt dabei keine Rolle.