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Ferienhaus oder Ferienwohnung finanzieren: Das sollten Sie beachten
Die eigene Hängematte am Strand, die jederzeit auf Sie wartet? Das Wochenendhaus in den Bergen, das in kurzer Fahrt erreichbar ist?
Der Traum von der Ferienimmobilie kann unterschiedlich aussehen,
der Erfüllung geht jedoch immer die Auseinandersetzung mit den wichtigsten Fragen einher – von der Nutzung bis zur Finanzierung.
Das Vorhaben: Wozu möchten Sie die Ferienimmobilie nutzen?
Am Anfang der Suche nach der richtigen Immobilie steht die Frage, wozu Sie Ihr Ferienhaus oder die Ferienwohnung nutzen möchten. Je nachdem, was Ihr Ziel ist, können sich die Anforderungen daran ändern.
Ferienhaus oder -wohnung zur Vermietung
Wenn Sie vorhaben, die Ferienimmobilie zu vermieten, sollte sie sich zum Beispiel in einer für Feriengäste attraktiven Lage befinden. Eine gute Verkehrsanbindung, die Nähe zu Ausflugszielen, zum Strand oder fußläufigen Einkaufsmöglichkeiten kann eine regelmäßige Vermietung deutlich erleichtern. Sie sollten auch abklären, ob Sie die Immobilie gewerblich vermieten dürfen, da das nicht überall erlaubt ist. Werden Regionen laut Bebauungsplan als reines Wohngebiet ausgewiesen oder liegt ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot vor, wird die Vermietung nur in Ausnahmefällen genehmigt.
Vorteile
- Sie können im besten Fall mit regelmäßigen Einkünften rechnen, die Sie in Ihre Immobilienfinanzierung investieren können.
- Bei Vermietung können Sie die Zinskosten Ihres Darlehens steuerlich absetzen.
- Sie können die Immobilie zwischendurch selbst nutzen.
Nachteile
- Die Vermietung ist mit Verwaltungsaufwand verbunden. Wenn Sie diesen nicht selbst leisten können oder wollen, entstehen zusätzliche Kosten für einen Dienstleister.
- Sie müssen Kosten für Marketing einplanen.
- Die Ferienimmobilie muss eventuell häufiger renoviert werden, um attraktiv zu bleiben.
- Die Einnahmen lassen sich nicht zu 100 Prozent planen.
Ferienhaus oder -wohnung zur Selbstnutzung
Wenn Sie Ihre Immobilie regelmäßig für den eigenen Urlaub nutzen möchten, können Sie sie vollständig an Ihren persönlichen Vorlieben ausrichten. Wenn Sie lieber ruhig wohnen und mit dem Auto anreisen, müssen Sie die Nähe zu Supermärkten oder anderen Einrichtungen nicht zwingend beachten. Sie können das Ferienhaus oder die Ferienwohnung so einrichten, wie es Ihnen gefällt und sich häuslich einrichten. Gleichzeitig verzichten Sie aber auf Mieteinnahmen und Steuererleichterung.
Unter Umständen brauchen Sie jemanden vor Ort, der regelmäßig nach Ihrem Objekt sieht, wenn Sie nicht ständig dort sein können. Damit sich der Kauf lohnt, sollten Sie die Ferienimmobilie regelmäßig nutzen.
Wenn Sie darüber nachdenken, das Objekt irgendwann einmal dauerhaft selbst zu bewohnen, sollten Sie besonders darauf achten, dass dies erlaubt ist. Einige Immobilien sind nicht als Hauptwohnsitz zugelassen beziehungsweise vorgesehen.
Vorteile
- Sie sparen Kosten für eine Hotelunterkunft.
- Sie haben alles vor Ort, was Sie benötigen.
- Um ausgebuchte Unterkünfte müssen Sie sich nicht sorgen, sondern können Ihren Urlaub flexibel und spontan angehen.
Nachteile
- Sie haben keine Zusatzeinkünfte durch Mieteinnahmen und Steuererleichterung.
- Eventuell fallen zusätzliche Kosten an, für jemanden, der sich in Ihrer Abwesenheit um die Immobilie kümmert.
- Sie sind an den Ort des Objekts gebunden.
Ferienhaus oder -wohnung als Geldanlage
Eine Ferienimmobilie kann Ihnen immer als Geldanlage dienen. Auch, wenn Sie sie zunächst selbst als Feriendomizil nutzen, können Sie sich später für eine Vermietung entscheiden. Alternativ können Sie das Objekt wieder verkaufen.
Möchten Sie vermieten, überlegen Sie sich, wie hoch die Miete unter Berücksichtigung saisonaler Schwankungen sein könnte, die Sie pro Tag oder Woche von Ihren Gästen nehmen können. Vergleichen Sie dazu die Angebote umliegender Ferienimmobilien und rechnen Sie aus, ob die Mieteinnahmen zum Kaufpreis und den voraussichtlichen laufenden Kosten des Objekts im Verhältnis stehen. Prüfen Sie die Konkurrenz und wägen Sie ab, ob sich Ihr Vorhaben an diesem Standort lohnt oder bereits ein Überangebot an Feriendomizilen vorhanden ist.
Selbst bei einem gut besuchten Ferienort können unvorhergesehene Ereignisse, wie besonders die Corona-Pandemie gezeigt hat, für längere Mietausfälle sorgen. Auch in solchen Situationen sollten Sie in der Lage sein, die Finanzierung weiterhin zu stemmen.
CHECK24 Hinweis
Die Mieteinkünfte von Ferienobjekten schwanken
Je nach Region, in der sich die Ferienimmobilie befindet, ändert sich die Länge der Haupt- und Nebensaison. Für Monate während der Hauptsaison können Sie normalerweise den vollen Mietpreis verlangen, während in der Nebensaison meist 80 Prozent davon üblich sind. In Zeiten geringer Nachfrage müssen Sie den Preis eventuell weiter nach unten regulieren.
Vor allem aber, wenn Ihr Fokus auf einem gewinnbringenden Verkauf liegt, sollten Sie sich im Vorfeld mit einer erwartbaren Wertentwicklung befassen. Dabei kann es helfen, die Preisentwicklung der Region der vergangenen Jahre zu betrachten. Außerdem sollten Sie sich geplante Bauvorhaben ansehen. Diese können sowohl positiven als auch negativen Einfluss auf den Wert nehmen. Eine verbesserte Verkehrsanbindung zum Beispiel kann für einen höheren Wert sorgen, während eine verbaute Aussicht das Gegenteil bedeuten kann.
Bedenken Sie auch, dass Sie einen Gewinn beim Verkauf versteuern müssen, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, ohne eine bestimmte Zeit selbst darin gewohnt zu haben.
Traum-Ferienimmobilie gefunden?
Um herauszufinden, ob der verlangte Kaufpreis realistisch ist, wie sich die Region in den vergangenen Jahren entwickelt hat und welche Bauvorhaben in der Umgebung bereits feststehen, nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung.
Kostenplanung: Was kostet eine Ferienimmobilie?
Natürlich lässt sich nicht pauschal beantworten, was eine Ferienimmobilie kostet. Was Sie schlussendlich für ein Objekt bezahlen, hängt von mehreren Faktoren ab, die Sie in Ihre Planung mit einbeziehen sollten.
Kaufpreis
Der erste Posten, den Sie bei den Kosten berücksichtigen müssen, ist offensichtlich und macht in der Regel den größten Teil der Gesamtsumme aus: die Kaufkosten. Diese richten sich vor allem nach der Lage, der Größe, Art und des Zustands des Objekts.
Nebenkosten
Abhängig vom Kaufpreis müssen Sie Kaufnebenkosten einkalkulieren. Hierzu zählen der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch und die Notarkosten. Die Nebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen, die Sie normalerweise nicht über die Baufinanzierung abdecken können. Kaufen Sie eine Ferienimmobilie im Ausland, können weitere Kosten, wie zum Beispiel landestypische Steuern, hinzukommen.
Beispielrechnung: Kauf einer Ferienwohnung am Chiemsee
Folgende Nebenkostenberechnung geht von einem Kauf einer 73 Quadratmeter großen, modernisierten 2,5 Zimmer-Wohnung in Prien am Chiemsee aus.
| Kaufpreis | 420.000 Euro |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (3,50 %) | 14.700 Euro |
| Maklerprovision (2,38 %) | 9.996 Euro |
| Notarkosten (1,50 %) | 6.300 Euro |
| Grundbucheintrag (0,50 %) | 2.100 Euro |
| Gesamtkosten | 453.096 Euro |
Einrichtungskosten
Schließlich müssen Sie Ihr neues Feriendomizil einrichten. Besonders wenn Sie es vermieten möchten, empfiehlt sich eine praktische, langlebige und pflegeleichte Einrichtung. Die Kosten für die Einrichtung hängen sehr von Ihren persönlichen Ansprüchen ab und davon, ob Sie zum Beispiel noch eine Küche einbauen müssen oder diese bereits vorhanden ist.
Renovierungskosten
Unabhängig davon, ob Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst nutzen oder es vermieten möchten, steht oft eine Renovierung an, um es Ihren Wünschen entsprechend zu gestalten. Das beinhaltet die Farbe der Wände, das Material des Fußbodens und ähnliche Details. Je nach Zustand des Objekts ist eventuell sogar eine Modernisierung nötig, die schnell mit einem fünf- oder sogar sechsstelligen Betrag zu Buche schlagen kann. Renovierung und Modernisierung fallen normalerweise bei einem Neubau weg. Dafür ist der Kaufpreis entsprechend höher.
Laufende Kosten
Zusätzlich zu den bereits genannten Kosten müssen Sie laufende Kosten einplanen. Dazu gehören Kosten für Versicherungen, Reparaturen, Wasser, Strom, Müllabfuhr, möglicherweise eine Zweitwohnsitzsteuer und weiteres. Wenn Sie sich nicht selbst um Ihr Objekt kümmern können, kommen eventuell Gebühren für eine Hausverwaltung dazu. Bei Vermietung zahlen Sie die regelmäßige Reinigung und Abwicklung der Buchungen und das Marketing. Wenn Sie die Ferienimmobilie zur Eigennutzung kaufen, müssen Sie die laufenden Kosten aus vorhandenem Kapital beziehungsweise Ihrem Einkommen decken können.
Außerdem: Vor der Wahl der richtigen Ferienimmobilie
Neben der Frage, ob Sie das Ferienobjekt selbst nutzen oder vermieten möchten, sollten Sie sich vor der Suche nach der geeigneten Immobilie einige weitere Fragen stellen.
So finanzieren Sie Ihre Ferienimmobilie
Banken unterscheiden zwischen der Finanzierung eines Eigenheims und der einer Ferienimmobilie, da diese zunächst eine zusätzliche finanzielle Belastung für Ihren Alltag bedeutet. Für gewöhnlich ist deshalb für ein Ferienobjekt auch ein höheres Eigenkapital nötig. Sollten geplante Mieteinnahmen ausbleiben, erwartet das Kreditinstitut zudem, dass Sie die Raten trotzdem stemmen können. Auch Förderungen greifen bei dieser Investition nicht.
Ferienimmobilie finanzieren im Ausland
Haben Sie sich für ein Objekt im Ausland entschieden, kann das die Finanzierung erschweren. Über deutsche Banken ist eine Finanzierung nur möglich, wenn Sie bereits eine abbezahlte Immobilie in Deutschland besitzen. Diese können Sie beleihen, um ein Darlehen aufzunehmen. Mit dem so beschafften Kapital können Sie Ihren Traum vom Feriendomizil finanzieren.
Verfügen Sie über keine Immobilie in Deutschland, können Sie die Finanzierung über eine Bank im entsprechenden Ausland versuchen. Hier ist es ratsam, sofern Sie nicht selbst über fließende Sprachkenntnisse verfügen, einen Dolmetscher hinzuziehen. Darüber hinaus sollten Sie sich genau mit den Anforderungen der örtlichen Banken auseinandersetzen. Zinsbindungen, Zinshöhen und andere Parameter können von deutschen Banken abweichen und die Finanzierung verteuern.
Fazit: Für wen lohnt sich eine Ferienimmobilie?
Eine eigene Ferienimmobilie, ob zur Vermietung oder Eigennutzung, ist für viele ein Traum. Dieser ist jedoch mit hohem finanziellem und organisatorischem Aufwand verbunden und lohnt sich nur, wenn Sie sich sicher sind, beides dauerhaft leisten zu können. Ein selbstgenutztes Eigenheim abzuzahlen, sollte Vorrang vor der Finanzierung eines Ferienobjekts haben. Eine gute Einschätzung, ob das Vorhaben machbar ist oder was vielleicht dafür noch notwendig ist, erhalten Sie bei der Beratung durch einen Baufinanzierungsexperten.
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