Beleihungsgrenzen haben einen großen Einfluss auf die Höhe und die Kosten einer Baufinanzierung. Um die Hintergründe dieses Sachverhaltes näher zu beleuchten, ist es zunächst wichtig, den Begriff des Beleihungswertes zu erläutern. Um ein grundschuld- bzw. hypothekarisch gesichertes Darlehen auf eine Immobilie – auch Baufinanzierung genannt – aufzunehmen, wird das Objekt als Sicherheit hinterlegt. Um die mögliche Höhe der Sicherheit festzulegen, muss die Immobilie zunächst bewertet werden. Banken gehen bei dem Wert der Immobilie jedoch selten von der aktuellen Markteinschätzung des Darlehensnehmers aus, sondern ermitteln einen sogenannten Beleihungswert.

Der sogenannte Beleihungswert ist nach §16 des Pfandbriefgesetzes jener Wert einer Immobilie, der mit großer Wahrscheinlichkeit bei einem Verkauf erzielt werden kann. Verbraucher müssen der Bank zur Ermittlung dieses Wertes zahlreiche Informationen und Unterlagen zukommen lassen. Dazu gehören beispielsweise Grundbuchauszüge, Baupläne sowie Angaben zu Größe, Baujahr, Ausstattung etc.. Die genaue Ermittlung des Beleihungswertes ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Grundlegende Bewertungsverfahren, die zum Einsatz kommen sind das Sachwert-, das Ertragswert- oder das Vergleichswertverfahren. In jedem Fall ist jedoch der aktuelle Verkehrswert der Immobilie – also jener Preis, der derzeit auf dem Markt erzielt werden könnte – die Obergrenze des Beleihungswertes. Das sollten Immobilienkreditnehmer in jedem Fall bedenken. Wenn etwa eine laute Umgehungsstraße in der Nähe des Objektes gebaut werden soll, könnte das den Verkehrswert in Zukunft senken, daher nehmen viele Kreditinstitute zur Berechnung des Beleihungswertes einen Sicherheitsabschlag vom Verkehrswert. Der Verkehrswert kann daher in manchen Fällen auch unter dem Kaufpreis liegen.

Die Beleihungsgrenze stellt die Grenze dar, zu der der ermittelte Beleihungswert einer Immobilie durch eine Hypothek beliehen werden darf. Das Pfandbriefgesetz legt fest, dass Hypotheken nur bis zu einer Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes zur Deckung benutzt werden dürfen.

Liegt der Kaufpreis einer Immobilie beispielsweise bei 100.000 Euro, kann es sein, dass die Bank den Beleihungswert bei 80 Prozent und damit 80.000 Euro festsetzt. Da die Beleihungsgrenze maximal 60 Prozent des Beleihungswertes betragen darf, können lediglich 48 Prozent des Kaufpreises als Sicherheit eines sogenannten erstrangig gesicherten Darlehens hinterlegt werden. Benötigen Verbraucher eine höhere Summe, können sie für diesen Finanzierungsbedarf ein sogenanntes nachrangig gesichertes Darlehen abschließen. Für nachrangig gesicherte Darlehen fallen jedoch in der Regel höhere Zinsen an. Bei einem erstrangig gesicherten Darlehen spricht man von einer sogenannten 1a-Hypothek, bei einem nachrangig gesicherten Darlehen hingegen von einer 1b-Hypothek. 1b-Hypotheken sind in der Regel teurer als erstrangige Immobilienkredite. Verbraucher sollten daher darauf achten, dass der Beleihungswert so hoch wie möglich angesetzt wird.