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Nebenkosten bei Kauf und Bau nicht unterschätzen Zehntausende Euro für Makler, Notar und Co.

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Wer bei der Planung der Haus- oder Baufinanzierung die Nebenkosten unterschätzt, kann in Schwierigkeiten geraten: Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und weitere Posten summieren sich schnell auf fünfstellige Beträge – die oft nicht durch das Immobiliendarlehen abgedeckt werden können.  
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Bauherren sollten sich über die anfallenden Nebenkosten informieren, um nicht böse überrascht zu werden.

Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Makler- und Notarkosten und mehr – schon vor dem ersten Spatenstich kommen Nebenkosten auf Bauherren zu. Auch Käufer einer Bestandsimmobilie haben diese zu tragen. Sich damit frühzeitig auseinanderzusetzen, ist aus zwei Gründen für jeden Bauherren oder Immobilienkäufer relevant: Denn zum einen können abgesehen von der allgemein bekannten Maklerprovision einige dieser Posten zunächst leicht in Vergessenheit geraten und so im Nachhinein die Kalkulation der Gesamtkosten ins Wanken bringen. Zudem lassen sich bei den meisten Banken die Nebenkosten nicht mit dem Immobiliendarlehen finanzieren. Reichen die finanziellen Reserven nicht aus, um diese zu bezahlen, muss der Bauherr oder Käufer auf die Schnelle andere Wege zu deren Finanzierung finden.

Zweckbindung bei einer Baufinanzierung

Viele Kreditinstitute legen die Zweckbindung des Immobiliendarlehens streng aus, so dass Darlehensnehmer die Nebenkosten nicht durch die Immobilienfinanzierung mit abdecken können. Die Darlehenssumme darf dann nur für die Immobilie verwendet werden und nicht für weitere Ausgaben. Grund dafür ist, dass die Bank für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit nur die Immobilie als Sicherheit hat. Die im Zusammenhang mit dem Kauf gezahlten Nebenkosten erhielte sie hingegen nicht zurück. 


Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, sollte sich deshalb schon vor der Aufnahme einer Baufinanzierung über alle anfallenden Nebenkosten informieren. Welche Nebenkosten fallen warum an? Mit welcher Summe sollten potenzielle Eigenheimbesitzer kalkulieren, um keine bösen Überraschungen zu erleben? Der folgende Überblick stellt sicher, dass Sie keinen Kostenblock übersehen und zeigt Ihnen an zwei Beispielen, auf welche Beträge sich die Nebenkosten summieren können.

Grunderwerbsteuer

Der Bau eines Eigenheims ist mit einmaligen Nebenkosten verbunden, die von Bundesland zu Bundesland variieren können. Dazu gehört vor allem die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf eines Grundstücks an den Fiskus gezahlt werden muss. Je nach Bundesland kann diese Steuer 3,5 bis 6,5 Prozent des Grundstückskaufpreises ausmachen. Erst nachdem die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde, darf sich der Häuslebauer als Eigentümer in das Grundbuch eintragen. Zwischen 2011 und 2015 wurde die Grunderwerbsteuer in den meisten Bundesländern gleich mehrfach angehoben. Potenzielle Eigenheimbesitzer sollten eventuelle anstehende Steuererhöhungen in ihrem Bundesland im Blick behalten.

Grundbucheintrag

Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks muss im Grundbuch eingetragen werden. Dafür fällt eine Eintragungsgebühr an. Die Höhe der Eintragungsgebühr ist abhängig von der Gebührenverordnung. Üblicherweise entspricht sie 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Baufinanzierung wird eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank in das Grundbuch eingetragen. Hierbei fällt zusätzlich zur Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt noch eine Beurkundungsgebühr für die Grundschuld beim Notar an. Auch hierfür muss der Kreditnehmer aufkommen. Für den Fall, dass sich ein Bauherr dazu entschließt, seinen Immobilienkredit umzuschulden, muss er die alte Bank als Gläubiger aus dem Grundbuch löschen lassen und die neue Bank eintragen. Hier muss der Bauherr erneut die Gebühren für Notar und Grundbuchamt übernehmen. Teilweise übernehmen dies jedoch auch die neuen Banken, zu denen das Darlehen umgeschuldet werden wird.

Notarkosten

Für Änderungen des Grundbucheintrags ist der Notar zuständig. Darüber hinaus klärt er alle rechtlichen Fragen zwischen Käufer und Verkäufer. Der Kaufvertrag wird erst rechtsgültig, sobald der Notar den unterschriebenen Vertrag beurkundet hat. Dafür berechnet er eine Beurkundungsgebühr. Die Höhe der Gebühren richtet sich auch beim Notar nach der Höhe des Kaufpreises der Immobilie. In der Regel belaufen sich Notarkosten auf etwa auf  1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Darin ist die Mehrwertsteuer bereits erhalten.

Maklerprovision

Wird das neue Eigenheim von einem Makler vermittelt, entstehen dadurch weitere Kosten. Das im Juni 2015 erlassene Bestellerprinzip für Maklerkosten, wonach derjenige die Kosten für den Makler übernehmen muss, der ihn bestellt hat, gilt nur für Vermietungen, nicht für Immobilienkäufe. Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt, da sie beim Kauf einer Immobilie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Sie unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und kann zwischen 3,57 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer schwanken. Wer die Maklerkosten übernimmt, wird ebenfalls unterschiedlich gehandhabt. Sowohl der Käufer als auch beide Parteien können je nach Bundesland für die Maklerkosten aufkommen. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg oder Hessen muss der Käufer die Kosten übernehmen, in Niedersaschen kann sich der Käufer die Maklercourtage zusätzlich noch mit dem Verkäufer teilen. In allen übrigen Bundesländern werden die Kosten für den Makler zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Erschließungskosten Neubaugebiet

Auf Bauherren die in einem Neubaugebiet bauen kommen noch weitere Kosten zu. Denn wenn ein neues Baugrundstück erschlossen wird, müssen Leitungen für Strom, Trink- und Abwasser sowie für Telekomunikation verlegt werden. Hinzu kommt die Anbindung an die Verkehrsinfrastruktur mit Straßen und Fußgängerwegen samt Beleuchtung. Wie hoch die Erschließungskosten letztlich ausfallen, ist von Fall zu Fall verschieden. Maßgeblich sind dafür die Entfernungen zu den jeweiligen Hauptanschlussstellen. Die Kommunen müssen mindestens zehn Prozent der Kosten übernehmen. Welchen Anteil eine Gemeinde an den Erschließungskosten tatsächlich trägt, liegt im Ermessensspielraum der jeweiligen Verwaltung.

So unterscheiden sich die Nebenkosten in den Bundesländern

Die vielen unterschiedlichen Nebenkosten vermitteln schon einen kleinen Eindruck davon, welche Kosten insgesamt auf Häuslebauer zukommen. Eine noch genauere Vorstellung von der Höhe der Nebenkosten vermittelt die folgende Beispielrechnung. Außerdem zeigt das Rechenbeispiel, wie stark sich die Höhe der Nebenkosten unterscheiden kann, je nachdem, in welchem Bundesland ein Bauherr oder ein Käufer lebt.

Familie Niemeyer möchte sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen. Da Herr Niemeyer gerade einen neuen Job in Berlin angenommen hat, überlegt die Familie, ob sie lieber ein 100 Quadratmeter großes Einfamilienhaus in Berlin oder in ihrer Heimat Leipzig kaufen soll. Zwar würde ein Verbleib in Leipzig für Herrn Niemeyer Pendeln bedeuten, aber vielleicht würden die günstigeren Quadratmeterpreise und Nebenkosten in Leipzig die Kosten für die Zugfahrten wieder ausgleichen. Die Tabelle zeigt, wie unterschiedlich die Kosten für 100 Quadratmeter Wohneigentum in zwei Bundesländern sein können.
 
  Berlin Leipzig
Ø Preis/qm 3.160 Euro* 2.129 Euro*
Kaufpreis für 100 qm 316.000 Euro 212.900 Euro
Grunderwerbsteuer 6,00 %
18.960 Euro
3,50 %
7.665 Euro
Notarkosten 2.267 Euro 1.731 Euro
Grundbuchkosten 953 Euro 728 Euro
Maklerprovision 7,14 %
22.564,40 Euro
3,57 %
7.818,30 Euro
Nebenkosten insg. 44.741,40 Euro 17.942,30 Euro
Anteil Nebenkosten am Kaufpreis 14,15 % 8,42 %

*empirica (Preisdatenbank): Entwicklung der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin und Leipzig von 2004 bis zum 1. Quartal 2017 (in Euro pro Quadratmeter)

Kaufpreis und Standort sind ausschlaggebend

Das Beispiel der Niemeyers zeigt, dass die Höhe der Nebenkosten beim Hauskauf zum einen vom Kaufpreis, zum anderen vom Standort abhängig ist. Je nach Bundesland können die Nebenkosten 14,15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, wie in Berlin, oder nur 8,42 Prozent wie in Leipzig im Bundesland Sachsen. Da der Quadratmeterpreis in Leipzig über 30 Prozent günstiger ist als in Berlin, fallen auch die Nebenkosten in Sachsen niedriger aus. Hinzu kommt, dass Maklerkosten und Grunderwerbsteuer in Leipzig bundesweit mit am niedrigsten sind, in Berlin dagegen mit am höchsten. So müssten die Niemeyers in Berlin mehr als 11.000 Euro an Grunderwerbsteuer und fast 15.000 Euro mehr an Maklerprovision für die gleiche Quadratmeterzahl zahlen als in Leipzig.

Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, sollte sich zuerst über die anfallenden Nebenkosten informieren und in Erfahrung bringen, wie hoch Maklerprovision und Grunderwerbsteuer in dem jeweiligen Bundesland sind. Die anfallenden Kosten durch Grundbucheintrag und Notar können hier berechnet werden. Angehende Immobilienbesitzer sollten sich vor Kreditaufnahme bei der Bank darüber informieren, ob die Nebenkosten durch die Finanzierung abgedeckt werden können. Ist das nicht der Fall, sollte ein entsprechend großer Eigenkapital-Puffer mit einkalkuliert werden. 
 

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