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Anschlussfinanzierung Warum Sie sich jetzt mit einem Forward-Darlehen günstige Zinsen sichern sollten

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Die Zinsen für Baufinanzierungen sind schon leicht gestiegen. Geht der Anstieg weiter, werden Anschlussfinanzierungen kostspieliger. Was Immobilienbesitzer wissen müssen.
Bauzinsen

Mit einem Forward-Darlehen können sich Eigenheimbesitzer gegen steigende Zinsen absichern.

Mit dem Schritt in die eigenen vier Wände hat sich Familie Wagner vor sieben Jahren einen Traum verwirklicht – doch das schmucke Häuschen für 300.000 Euro bereitet dem Ehepaar Mitte 40 zuletzt immer wieder Sorgen. Der Grund: In drei Jahren läuft die zehnjährige Zinsbindung ihrer Immobilienfinanzierung aus. Und weil die Bauzinsen seit einiger Zeit steigen, könnte die nötige Anschlussfinanzierung viel teurer werden als bisher erwartet. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen könnten sich die beiden die noch niedrigen Zinsen von heute sichern, haben sie von ihrem Bankberater gehört. Kommen sie damit wirklich billiger weg?

Vor der Frage, die die Wagners umtreibt, stehen derzeit viele Immobilienkäufer, die in den nächsten zwei bis fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung brauchen. Wenn die Zinsen wie schon in den letzten Wochen weiter steigen, könnte ein Baukredit bald deutlich teurer werden als zuletzt. Der vorzeitige Abschluss einer Anschlussfinanzierung zum heutigen – noch günstigen – Zins erscheint da besonders attraktiv. Doch ob sich das Modell für den Käufer rechnet lässt sich pauschal nicht beantworten.

Das Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung. Wer eine Immobilie abbezahlt, kann sich damit schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist das aktuelle Zinsniveau sichern. Zu Zeiten steigender Zinsen machen Bauherren ihre zukünftige Anschlussfinanzierung ein gutes Stück berechenbarer. Denn wer kann schon wissen, auf welchen Wert die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist des ursprünglichen Darlehens steigen? Allerdings gibt es die Sicherheit über den künftigen Zinssatz für den Darlehensnehmer nicht zum Nulltarif.

Die Wagners lassen sich das Modell von ihrem Bankberater durchrechnen. 60.000 Euro Eigenkapital hatten sie angespart, somit schlossen sie Anfang 2011 eine Finanzierung über 240.000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent zu einem Zinssatz von 3,8 Prozent ab – damals ein üblicher Zinssatz. Jeden Monat überweisen sie eine Rate von 1.160 Euro an die Bank. Wenn die Zinsbindung im Februar 2021 ausläuft, werden die Wagners 58.283 Euro getilgt und 81.677 Euro an Zinsen gezahlt haben. Eine Restschuld von 181.717 Euro ist dann noch offen.

Derzeit ist ein Immobilienkredit mit einer Zinsbindung von 15 Jahren zu einem Zinssatz von 1,65 Prozent** zu haben. Diesen Zinssatz wollen sich die Wagners jetzt für ihre Anschlussfinanzierung in drei Jahren sichern. Sie erhalten von der Bank ein Angebot – doch exakt der aktuelle Zins findet sich darin nicht wieder, denn: Für die Forward-Periode von drei Jahren erhebt die Bank einen Zinsaufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat, in Summe also 0,72. Ihr Forward-Darlehen erhalten sie also zum Zinssatz von 2,37 Prozent – dieser gilt für die gesamte Laufzeit der Anschlussfinanzierung ab deren Auszahlung im Januar 2021.

So berechnet sich der Zinssatz für ein Forward-Darlehen

In der Regel erhebt die Bank für die Sicherung günstiger Zinsen durch ein Forward-Darlehen einen Aufschlag. Dieser beläuft sich üblicherweise auf 0,02 bis 0,04 Prozentpunkte für jeden Monat bis zum Ende der Zinsbindungsfrist. Wer also ein Jahr vor dem Ende seiner Zinsbindungsfrist ein Forward-Darlehen abschließt, muss mit einem Zinsaufschlag von 0,24 bis 0,48 Prozentpunkte rechnen.

Ein Beispiel: Möchte sich ein Kreditnehmer mit einem Forward-Darlehen einen fiktiven derzeitigen Zinssatz von 1,20 Prozent 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung für seine spätere Anschlussfinanzierung sichern, schlägt die Bank für die zweijährige Forward-Periode bis zur Auszahlung des Darlehens mindestens 0,48 Prozentpunkte auf den aktuellen Zins auf. Der Bauherr zahlt für sein Forward-Darlehen also einen Zins von 1,68 Prozent – dieser Zinssatz gilt dann für die gesamte Laufzeit der Anschlussfinanzierung.

Ob und wann sich ein Forward-Darlehen rechnet, hängt auch von der Dauer der Forward-Periode, also dem Zeitraum zwischen Abschluss des Darlehens und der Auszahlung zusammen. Denn je länger die Forward-Periode, desto höher ist auch der Zinsaufschlag. Bei einer Forward-Periode von fünf Jahren würde ein monatlicher Aufschlag von 0,02 Prozentpunkte Zinsen insgesamt einen Zinsaufschlag von 1,2 Prozentpunkten bedeuten.

Die Höhe ihrer monatlichen Rate wollen die Wagners beibehalten, Sie zahlen somit ihr Forward-Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 5,30 Prozent zurück. Der Berater rechnet vor: Über die 15-jährige Laufzeit ihrer Anschlussfinanzierung werden die Wagners  172.956 Euro tilgen und 36.203 Euro an Zinsen bezahlen. Übrig bleibt am Ende eine Restschuld von 8.761 Euro.

Sparen die Wagners mit dem Forward-Darlehen Geld? Der Bankberater macht ihnen klar: Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf die Zukunft. Der vorzeitige Abschluss der Anschlussfinanzierung samt Zinsaufschlag lohnt sich für das Paar dann, wenn die Bauzinsen in drei Jahren höher sind als 2,37 Prozent. Zusichern kann das den Wagners niemand. Dass sie wieder sinken ist ebenfalls möglich. Der Bankberater erklärt Herrn Wagner allerdings, dass dies eher nicht zu erwarten ist. Tatsächlich mehren sich seit längerem die Anzeichen, dass sich Kreditnehmer in naher Zukunft mit steigenden Zinsen auseinandersetzen müssen.                                                                                                                                                                               

Der Anfang vom Ende der niedrigen Zinsen

Die Europäische Zentralbank läutet langsam, aber sicher eine Zinswende ein. Schon der Anstieg der Bauzinsen gegen Jahresende lag daran, dass die EZB eine Drosselung der Staatsanleiheankäufe für Beginn dieses Jahres ankündigte. Statt wie bisher für 60 Milliarden Euro, kauft die EZB seit diesem Jahr nur noch Staatsanleihen für 30 Milliarden Euro monatlich. Wegen der geringeren Nachfrage stiegen die Zinsen für Staatsanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Derzeit liegen sie laut Bundesbank bei 0,72 Prozent und damit auf einem Drei-Jahres-Hoch.

Da Banken ihre Immobilienkredite häufig über Pfandbriefe refinanzieren und sich der Zinssatz von Pfandbriefen an den Renditen für deutsche Staatsanleihen orientiert, stiegen auch die Zinsen für Baufinanzierungen. Ein nächster Schritt auf dem Weg zum Ende der Niedrigzinspolitik ist das für September geplante Auslaufen der Anleiheankäufe durch die EZB. Auch das könnte die Bauzinsen weiter steigen lassen.

Um den Wagners zu zeigen, ab wann sich ein Forward-Darlehen lohnt, skizziert ihnen der Bankberater zwei Szenarien für eine herkömmliche Anschlussfinanzierung. Einmal nimmt er an, in drei Jahren wären die Zinsen moderat auf 2,15 Prozent gestiegen. Die Anschlussfinanzierung über 181.717 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren würde die Familie dann 32.068 Euro an Zinsen kosten. Am Ende der Zinsbindung läge die Restschuld bei 4.659 Euro, getilgt hätte die Familie bis dahin 177.058 Euro. Im Vergleich zum Forward-Darlehen hätten die Wagners 4.135 Euro an Zinsen gespart.

Je größer der Zinsanstieg, desto größer die Ersparnis

Doch was, wenn die Zinsen stärker gestiegen wären? Bei einem Zinsanstieg auf 2,50 Prozent im Jahre 2021 würden die Wagners für dieselbe Anschlussfinanzierung über 38.732 Euro an Zinsen zahlen. Nach 15 Jahren hätten sie 170.447 Euro getilgt, die restschuld betrüge 11.270 Euro. In diesem Fall hätten die Wagners mit einem Forward-Darlehen 2.529 Euro gespart.

Würden die Zinsen noch mehr steigen, wäre die Ersparnis für die Familie noch größer. Bei einem Zinsanstieg von 1,35 Prozentpunkten auf 3,0 Prozent Anfang 2021 würden die Wagners mit einem jetzt aufgenommenen Forward-Darlehen 12.874 Euro an Zinsen sparen.

Alleine zwischen Oktober 2016 und Januar 2018, also in knapp eineinhalb Jahren, sind die Zinsen für Sollzinsbindungen mit zehnjähriger Laufzeit laut CHECK24 Zins-Chart um 0,65 Prozentpunkte gestiegen. Das sagt nichts über die künftige Entwicklung aus, macht aber deutlich, dass in vergleichsweise kurzer Zeit deutliche Zinsänderungen möglich sind.

Forward-Darlehen jetzt abschließen?

Über die Möglichkeit, dass die Bauzinsen langfristig unter dem aktuellen Zinsniveau liegen sprechen die Wagners mit ihrem Bankberater. Käme es etwa wieder zu einer weltweiten Finanzkrise sähen sich die Notenbanken womöglich dazu gezwungen, zu einer Niedrigzinspolitik zurückzukehren, um den Konsum anzukurbeln. Die letzte Unsicherheit in ihrer Entscheidung kann der Berater den beiden daher nicht nehmen. Wer wie die Wagners über ein Forward-Darlehen nachdenkt, sollte die Zinsentwicklung über einschlägige Medien verfolgen und mit seinem Baufinanzierungsberater über die Frage sprechen: Ist es zu erwarten, dass die Bauzinsen dann so deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegen, dass auch mit einem Zinsaufschlag noch Geld gespart werden kann?

US-Notenbank strafft Geldpolitik

Auch die wirtschaftliche Entwicklung in den USA könnte sich auf die Bauzinsen hierzulande auswirken. Denn die Zinsen für deutsche Staatsanleihen entwickeln sich häufig ähnlich wie die Zinsen von US-Staatsanleihen. Durch die gute Konjunktur in den USA ist die Inflation dort im Januar auf 2,1 Prozent gestiegen und hat damit das Inflationsziel der amerikanischen Notenbank Fed erreicht. Daher sind weitere Zinsanhebungen durch die Notenbank in diesem Jahr wahrscheinlich. Viele Experten rechnen bereits für März mit einer Anhebung der Leitzinsen. Im letzten Jahr hat die Fed drei Mal den Leitzins angehoben. Momentan liegt er bei 1,25 bis 1,50 Prozent.

Ab wann ein Forward-Darlehen nützt und ab wann nicht

Zum besseren Verständnis zeigt der Bankberater Herrn Wagener noch einmal eine Übersicht über die verschiedenen Zinsszenarios.
 
Art der Finanzierung Zinsen Zinsaufschlag Zinskosten
Anschlussfinanzierung 2,15* Prozent 0 32.068 Euro
Anschlussfinanzierung 2,50* Prozent 0 38.732 Euro
Anschlussfinanzierung 3,00* Prozent 0 49.078 Euro
Forward-Darlehen 1,65 Prozent 0,72 Prozentpunkte 36.203 Euro

*Beispielzins in 2021


Was es bei einem Forward-Darlehen zu beachten gilt

Bedenken sollten Immobilienbesitzer bei der Suche nach einer Anschlussfinanzierung außerdem: Egal ob Forward-Darlehen oder nicht, sie sind nicht auf ihre Hausbank angewiesen. Denn die Wagners wissen, dass sie nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist auch bei einem andern Kreditinstitut die Finanzierung fortsetzen können, ohne dass ihre Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Bietet eine andere Bank einen günstigeren Zinssatz, sollten sie die Finanzierung ebenfalls genau durchrechnen. Denn bei einem Bankwechsel entstehen weitere Kosten, beispielsweise um die Grundschuld aus dem Grundbuch zu übertragen. Wie viel das kostet, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

Unabhängig von der Art der Anschlussfinanzierung sind die Wagners momentan in einer guten Verhandlungsposition gegenüber der Bank. Da die Immobilienpreise in den letzten Jahren an ihrem Wohnort stark gestiegen sind, hat auch ihr Eigenheim an Wert zugelegt. Bei einem Zahlungsausfall bietet es der Bank also auch eine höhere Sicherheit. Mit diesem Argument können die Wagners eventuell einen günstigeren Zins verhandeln. Das Gespräch mit den aktuellen und weiteren Anbietern von Immobilienfinanzierungen zu suchen, lohnt sich vor dem Abschluss also auf jeden Fall.

** Zinssatz für eine Sollzinsbindung über 15 Jahre im CHECK24 Zins-Chart (Stand Mitte Februar 2018)
 

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