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Niedrige Bauzinsen, hohe Immobilienpreise Mieten oder kaufen - so entscheiden Sie sich richtig

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Die Bauzinsen sind niedrig, die Immobilienpreise vielerorts hoch. Wann lohnt sich der Kauf und in welchen Fällen ist es sinnvoller, zur Miete zu wohnen? Eine Entscheidungshilfe.
Einfamilienhaus im Grünen

Ein eigenes Häuschen oder doch lieber weiter zur Miete wohnen? Die Entscheidung sollte gut überlegt sein.

Gestiegene Mieten, niedrige Bauzinsen und kaum Zinsen auf Erspartes, aber auch der Schutz vor Verdrängung und der Wunsch nach einer guten Altersvorsorge – Gründe für Wohneigentum gibt es viele. Kaufen oder mieten? Bei der Entscheidung für das eine oder das andere geht es immer auch um Geld. In Städten und Ballungsgebieten sind die Immobilienpreise hoch. Seit zweieinhalb Jahren steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sogar schneller als die Mieten.

Käufer können sich größere Wohnungen leisten

Wer eine Immobilie kaufen möchte, aber monatlich keine höheren Ausgaben stemmen kann als die bisherige Miete, muss daher in einigen Städten auf Wohnfläche verzichten. Bei gleichbleibender Monatsbelastung können sich Käufer etwa in Berlin laut dem Erschwinglichkeitsindex vom Empirica durchschnittlich 11 Quadratmeter weniger an Wohnfläche leisten, in Hamburg sind es 13 Quadratmeter, in München sogar 23 Quadratmeter. Umgekehrt können Wohnungskäufer in Bremen ohne höhere Monatsausgaben im Schnitt mit 25 Quadratmetern mehr Wohnfläche rechnen, in Essen sind es 23 Quadratmeter, in Dortmund zehn Quadratmeter.

Zwar sind die regionalen Unterschiede groß – im Schnitt liegt der Flächenvorteil für Käufer in Deutschland aber bei 13 Quadratmetern. Das gilt allerdings nur für Bestandswohnungen. Wer einen Neubau kauft, muss bei gleichbleibenden Ausgaben mit durchschnittlich sechs Quadratmetern weniger Wohnfläche auskommen.

Langfristig gesehen: Wer kauft, baut Vermögen auf

Kaufen und Mieten im Vergleich: Wir haben die Kauf- und Mietkosten in Berlin, München und Hamburg anhand aktueller Zahlen verglichen.

Zu den Ergebnissen

Demach lohnt sich der Kauf von Eigentumswohnungen im Bestand – bei Neubauten ist die Miete im Schnitt günstiger. Auch unsere Beispielrechnungen anhand der drei größten deutschen Städte zeigen, dass Käufer mancherorts zunächst mit höheren Monatsausgaben rechnen müssen (siehe Kasten). Wer eine Wohnung kauft, investiert allerdings mit dem Tilgungsanteil seiner Rückzahlungsrate auch jeden Monat in den Vermögensaufbau.

Mieter müssen viel Geld sparen, um im selben Zeitraum ein vergleichbares Vermögen anzuhäufen – und das zusätzlich zur Miete. Das gilt insbesondere dort, wo die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern – und damit auch der Wert der Immobilien – weiter ansteigt. Laut dem Wohnatlas 2016 der Postbank könnte Wohneigentum bis 2030 um bis zu 70 Prozent teurer werden. Vor allem in Städten mit starkem Bevölkerungswachstum sowie mit wachsendem Akademikeranteil und entsprechend steigenden Gehältern dürften die Preise weiter anziehen. Auf einigen bereits leicht überhitzten Immobilienmärkten sollten Käufer dennoch vorsichtig sein, schreiben etwa die Experten der Verbraucherorganisation Stiftung Warentest.

Nicht zu teuer kaufen: Kaufpreis-Miete-Verhältnis ausrechnen

Einen schnellen Eindruck davon, wie teuer eine Immobilie ist, erhalten Käufer, wenn sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ausrechnen. Dafür wird der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete der Wohnung geteilt. Die Experten der Stiftung Warentest halten derzeit Werte bis zu 20, in Ballungszentren und Universitätsstädten von bis zu 25 für vertretbar.

Kaufen oder mieten? Wohneigentum hat immer Vorteile und Nachteile

Abzuwägen sind darüber hinaus weitere Punkte. Käufer wohnen nach Tilgung ihrer Baufinanzierung mietfrei und investieren in ihre Altersvorsorge. Zudem haben sie bei Einrichtung und Ausstattung größere Freiheiten als Mieter. Auf der anderen Seite müssen sie sich als Eigentümer aber auch um Reparaturen und Instandhaltung kümmern und die Kosten tragen, wenn etwa die Heizung kaputtgeht oder das Dach neu gedeckt werden muss. Dazu kommt: Wer eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, ist an einen Wohnort gebunden. Verkauft der Eigentümer die Wohnung nach wenigen Jahren beispielsweise wegen eines beruflich bedingten Umzugs in einen anderen Teil der Republik wieder, muss er oft, schon allein aufgrund der Kaufnebenkosten von bis zu 15 Prozent, mit finanziellen Verlusten rechnen. So ist die Entscheidung für oder gegen die eigenen vier Wände zwar eine Frage schnöder Zahlen, aber zusätzlich immer auch von persönlichen Vorlieben und Zukunftsplänen abhängig.

Der Kauf einer Immobilie lohnt sich besonders, wenn

… der Wert der Immobilie steigt.
… die Bauzinsen, das bedeutet die Finanzierungskosten, niedrig sind.
… die Mietkosten – und damit auch die Ersparnisse durch mietfreies Wohnen – steigen.
… die Instandhaltungskosten nicht zu hoch sind.

Der Schritt in die eigenen vier Wände ist sinnvoll, wenn Sie

… im Alter mietfrei wohnen möchten.
… planen, länger an einem Ort zu leben.
… sich mehr Gestaltungsspielräume bei Einrichtung und Ausstattung wünschen.
… genügend Eigenkapital angespart haben und ein passendes Kaufobjekt finden.

Kaufpreise und Mietkosten in Berlin, München und Hamburg

Was kostet kaufen und mieten in den drei größten deutschen Städten? Wir haben die Kosten in Berlin, München und Hamburg anhand aktueller Kaufpreise und Mieten verglichen. So müssen Käufer für eine ähnliche Wohnung zunächst meist etwas mehr ausgeben, im Gegenzug können Sie die Immobilie nach Tilgung der Baufinanzierung ihr Eigen nennen und wohnen ab diesem Zeitpunkt mietfrei. Alle Zahlen und Informationen zu unseren Berechnungen finden Sie in diesem Beitrag.

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