Die Zinsen sind so günstig wie nie, die Immobilienpreise steigen: Für viele ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, an dem sie sich eine eigene Wohnung leisten wollen. Den einen treibt das Ziel an, mietfrei zu wohnen – das erspart lästige Mieterhöhungen und bringt im Alter mehr Geld ins Portemonnaie. Der andere hofft auf Mieteinnahmen und betrachtet die Wohnung als reines Investment. Doch ehe es soweit ist, dass am Monatsende mehr Geld übrigbleibt oder zusätzliche Einnahmen auf dem Konto landen, müssen angehende Wohneigentümer zunächst den Kaufpreis abstottern. Und der ist in so manchen Regionen Deutschlands nicht gerade niedrig.
Am Beispiel einer 100 Quadratmeter großen Wohnung hat die Postbank in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Mietpreise in allen deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands den örtlichen Immobilienpreisen gegenübergestellt. Das Ergebnis: In einigen Regionen müssen Käufer zunächst Preise in Höhe von 30 Jahresnettokaltmieten oder mehr stemmen, um langfristig an den Wohnkosten zu sparen. Anders formuliert bedeutet das: Wer denselben Betrag, den er monatlich an Miete zahlt, in den Kauf einer Eigentumswohnung investiert, braucht je nach Region mitunter 30 Jahre und mehr, um allein den Kaufpreis abzubezahlen – Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und die Zinsen einer Finanzierung noch gar nicht eingerechnet.
Bis zu 61 Jahresmieten für eine Ferienwohnung an der Nordsee
In einigen Regionen ist der Erwerb einer Immobilie im Verhältnis zur ortsüblichen Miete besonders kostspielig. Das trifft etwa auf Küstenregionen zu, in denen die Nachfrage nach Ferienwohnungen die Immobilienpreise in die Höhe treibt. So kosten 100 Quadratmeter Eigentumswohnung in Nordfriesland laut Studie durchschnittlich das 60,9-Fache der Jahresmiete – das ist so viel wie in keiner anderen Region Deutschlands. Auch im Landkreis Aurich haben die Immobilienpreise die Mietpreise deutlich abgehängt. Hier kostet eine vergleichbare Wohnung im Schnitt 41,4 Jahresmieten. Im Landkreis Wittmund sind es noch 36,9 jährliche Nettokaltmieten.
Nicht nur in Küstennähe, sondern auch im Süden der Bundesrepublik fallen die Kaufpreise hoch aus. Das gilt etwa für die südlich von München gelegenen Landkreise Miesbach und Starnberg, ebenso wie für die Landeshauptstadt selbst. Hier kosten 100 Quadratmeter 33 Jahresmieten aufwärts. Den Grund für die im Verhältnis zur Miete hohen Kaufpreise sehen die Studienautoren unter anderem in der positiven Wirtschaftsentwicklung und dem vermehrten Zuzug von Arbeitnehmern.
Im Herzen Deutschlands ist Wohnraum erschwinglicher
Doch es gibt auch Regionen, in denen der Kauf gemessen an der Miete deutlich erschwinglicher ist. Das trifft vor allem auf Mitteldeutschland zu. Im thüringischen Kyffhäuserkreis etwa erhalten Immobilienkäufer eine 100 Quadratmeter große Wohnung schon für das 10,1-Fache der örtlichen Jahresmiete. In Osterode am Harz (heute zum Landkreis Göttingen gehörig) und im sächsischen Vogtlandkreis an der thüringisch-bayerischen Grenze liegt das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresmiete mit 10,3 und 10,7 nur geringfügig höher.
Insgesamt sei der Schritt in die eigenen vier Wände in 195 der 402 betrachteten deutschen Landkreise und kreisfreien Städte noch zu moderaten Preisen möglich, so die Postbank. Moderat heißt laut Postbank: Der Kaufpreis liegt bei nicht mehr als 20 Jahresnettokaltmieten.
In deutschen Großstädten herrschen rege Preisunterschiede
Uneinheitlich zeigen sich die an den Mieten gemessenen Kaufpreise in den 14 Städten Deutschlands, die mehr als eine halbe Million Einwohner zählen. Die Spannbreite liegt hier bei 18,2 Jahresmieten in Dortmund bis 33,4 Jahresmieten in München (siehe Grafik).
Was lohnt sich denn nun mehr: Kauf oder Miete?
„Trotz steigender Preise für Wohneigentum ist Kaufen in vielen Regionen Deutschlands immer noch lohnender als Mieten“, urteilt die Postbank. Das deckt sich auch mit den Ergebnissen einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln. Dieses hat unlängst herausgefunden, dass Kaufen auf längere Sicht durchschnittlich um ein Drittel günstiger ist als das Wohnen zur Miete.
Ob das im Einzelfall auch zutrifft, ist letztlich eine Frage nach den persönlichen Mietausgaben und den Kosten der eigenen Wunschimmobilie. Angehende Wohneigentümer können sich aber leicht einen Eindruck davon verschaffen, ob Kaufen für sie persönlich einen Vermögensvorteil bedeutet und – falls ja – in welcher Höhe. Aufschluss darüber gibt der Immobilienrechner von CHECK24.
Am Ende aber entscheiden nicht allein die Zahlen, mahnt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. Ebenso wichtig sei, dass die Immobilie zum Käufer und seiner Zukunftsplanung passe.
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