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Kaufen oder mieten? Wo Immobilienkäufer günstiger wohnen als Mieter

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Nie wieder Miete zahlen: Viele träumen von den eigenen vier Wänden. Doch lohnt sich der Kauf einer eigenen Immobilie überhaupt? Oder ist mieten womöglich doch günstiger als kaufen? Eine Studie der Postbank liefert Antworten und zeigt: Es kommt ganz auf die Region an.
Eigentumswohnungen in der Stadt

Kaufen oder mieten? Das ist vor allem eine Frage der Region.

Aktuell zieht es viele Deutsche in die eigenen vier Wände – klar, sind die Bauzinsen doch denkbar niedrig, der Kauf einer Immobilie damit umso attraktiver. Doch lohnt er sich auch finanziell, der Wohnungskauf? Oder ist das Wohnen zur Miete auf lange Sicht gesehen nicht doch schonender für den Geldbeutel?

Diesen Fragen ist die Postbank jetzt nachgegangen. Für deren Wohnatlas 2018 hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte betrachtet und die monatliche Belastung einer Immobilienfinanzierung der monatlichen Mietbelastung gegenübergestellt. Das Kernergebnis der Studie: In jeder dritten Region Deutschlands kommen Immobilienkäufer günstiger weg als Mieter.

Beispielszenario

Für ihre Auswertung legen die Studienautoren folgende Annahmen zugrunde:

✓ Gekauft bzw. gemietet wird eine 70 Quadratmeter große Wohnung im gleichen Kris bzw. derselben Stadt.

✓ Die Immobilienfinanzierung wird zu einem Zinssatz von 2,75 Prozent abgeschlossen, bei einer anfänglichen Tilgung von vier Prozent und einer Tilgungsdauer von 20 Jahren. Der Eigenkapitalanteil beträgt 20 Prozent – Nebenkosten wie Notargebühren oder Grunderwerbssteuer nicht eingerechnet.

In welchen Regionen sich der Kauf einer Immobilie besonders lohnt

401 Landkreise und kreisfreie Städte gibt es in Deutschland – in 145 davon sind die monatlichen Kosten einer Finanzierung niedriger als die ortsübliche Miete. Heißt konkret: Immobilienkäufer müssen für die Finanzierung einer Eigentumswohnung einen geringeren Anteil ihres monatlich verfügbaren Haushaltseinkommens aufwenden als beim Wohnen zur Miete.

Das gilt für einige Ecken Deutschlands ganz besonders. Im thüringischen Nordhausen etwa müssen Immobilienkäufer für die Finanzierung der eigenen vier Wände im Schnitt nur 6,8 Prozent ihres monatlich verfügbaren Einkommens aufwenden. Gegenüber der Miete sparen sie damit knapp die Hälfte – die verschlingt nämlich schon 12,5 Prozent des monatlichen Budgets. Ähnlich sieht es im benachbarten Kyffhäuserkreis aus. Dort investieren alle, die von 70 gemieteten auf 70 gekaufte Quadratmeter umsteigen, sechs statt 11,7 Prozent ihres Monatseinkommens ins Wohnen.

Neben Thüringen ist der Immobilienkauf auch in Sachsen-Anhalt vielerorts erschwinglich. So etwa in Dessau-Roßlau, wo die monatlichen Ratenzahlungen einer Immobilienfinanzierung nur 7,8 Prozent des Haushaltseinkommens ausmachen – die ortsübliche Miete dagegen 13,4 Prozent.

Diese Beispiele zeichnen schon ein klares Bild davon, wo genau in Deutschland Verbraucher beim Immobilienkauf besonders viel Geld sparen: in den neuen Bundesländern. So finden sich in der Liste derjenigen Landkreise und kreisfreien Städte mit dem höchsten Sparpotential fast ausschließlich solche aus dem östlichen Teil der Bundesrepublik. Einzig das niedersächsische Goslar hat es als Landkreis aus den alten Bundesländern in die Top Ten geschafft:

Region Bundesland Monatliche Finanzierungs­belastung* Monatliche Miet­belastung*
Nordhausen Thüringen 6,8 % 12,5 %
Kyffhäuser­kreis Thüringen 6,0 % 11,7 %
Dessau-Roßlau Sachsen-Anhalt 7,8 % 13,4 %
Salzland­kreis Sachsen-Anhalt 6,9 % 12,3 %
Anhalt-Bitterfeld Sachsen-Anhalt 7,3 % 12,6 %
Wittenberg Sachsen-Anhalt 7,0 % 12,1 %
Goslar Niedersachsen 7,4 % 12,3 %
Vogtland­kreis Sachsen 6,2 % 11,0 %
Burgenland­kreis Sachsen-Anhalt 6,7 % 11,4 %
Görlitz Sachsen 6,9 % 11,5 %
* anteilig am örtlich durchschnitlich verfügbaren Haushaltseinkommen

Auffällig ist an diesen Zahlen außerdem: Es findet sich darunter keine einzige Großstadt. Das ist zugegeben wenig verwunderlich, haben die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren doch vor allem in den Ballungsgebieten deutlich zugelegt. Und so kommt es, dass vor allem in den sieben einwohnerstärksten Städten des Landes – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – die Finanzierungs- die Mietkosten zum Teil erheblich übersteigen.

München, Berlin, Hamburg: In den Großstädten ist Kaufen teurer als Mieten

Am deutlichsten spürbar ist das in München. Die bayerische Landeshauptstadt ist bekannt für die horrenden Miet- und die noch horrenderen Kaufpreise. Das bestätigt auch die Rechnung der Postbank, die für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung eine monatliche Finanzierungsbelastung von 44,3 Prozent des verfügbaren Einkommens ermittelt hat. Gemietet kostet eine vergleichbare Wohnung etwa ein Viertel des Monatseinkommens.

Auch in Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main driften Kauf- und Mietpreise stark auseinander, wie die nebenstehende Grafik zeigt (zum Anzeigen der Werte mit der Maus über die Punkte fahren).

Nur in einem Landkreis ist der Kauf einer Immobilie noch teurer als in München: in Nordfriesland. Dort sorgt vor allem die Nachfrage nach Ferienwohnungen für hohe Immobilienpreise. Wer sich in der Küstenregion eine Eigentumswohnung mit 70 Quadratmetern zulegt, muss im Schnitt stolze 46,3 Prozent seines monatlich verfügbaren Einkommens für die Finanzierung aufwenden. Zum Vergleich: Die Mietkosten für ein vergleichbares Objekt liegen laut Postbank-Berechnung bei nur 13,8 Prozent.

Und die Moral von der Geschichte: Eigentümer werden oder doch Mieter bleiben?

Ob nun Apartment in der Großstadt oder Ferienhaus an der Küste: Auch, wenn die Finanzierungskosten die Mietkosten übersteigen, muss und sollte das kein Ausschlusskriterium für den Immobilienkauf sein. So sieht es zumindest Jörg Koschate von der zur Postbank gehörenden BHW Bausparkasse: „Bei der Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf sollten immer auch die persönliche finanzielle Situation und Lebensplanung einbezogen sowie Zustand, Lage und Wertsteigerungspotentiale des Objekts berücksichtigt werden.“

Soll heißen: Wer sich eine eigene Immobilie trotz allem leisten kann, der ist am Ende immer noch um eine Immobilie reicher als ein Mieter und wohnt als Eigennutzer im Alter mietfrei. Im besten Fall ist die Immobilie dann sogar noch um Einiges mehr wert als heute – allesamt Faktoren, die aus der Berechnung bisher ausgeklammert wurden. Eigentümer sind darüber hinaus von Mieterhöhungen durch den Vermieter unabhängig.

Sie wollen wissen, ob sich der Immobilienkauf für Sie langfristig rechnet? Dann empfehlen wir Ihnen unseren „Kaufen oder Mieten“-Rechner, mit dem Sie schnell und einfach Ihren persönlichen Vermögensvorteil beim Kauf einer eigenen Wohnung oder eines Hauses ermitteln.

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