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Eigentümer wohnen 33 Prozent billiger Kaufen ist günstiger als Mieten - zumindest meistens

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Eine Wohnung kaufen oder nicht? Eine Studie beantwortet diese Frage in finanzieller Hinsicht ziemlich klar, zeigt aber auch ein entscheidendes Problem auf.
Kleines Haus und Taschenrechner auf Geldscheinen

Langfristig ist Wohnen im Eigenheim günstiger als das Mieter-Dasein, haben Wirtschaftsforscher ausgerechnet.

Wer in der eigenen Immobilie wohnt, der wohnt in den meisten Fällen günstiger als ein Mieter. Natürlich spielen bei der Entscheidung für oder gegen Wohneigentum noch viele andere Fragen der persönlichen Lebensplanung eine Rolle, aber rein finanziell lässt sich die Frage ziemlich eindeutig beantworten. Das zeigt eine Studie vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag des Immobilienunternehmens Accentro. Bundesweit betrachtet ist es demnach ein Drittel günstiger, in der eigenen Immobilie zu wohnen statt zur Miete.

Ausgerechnet haben die Wirtschaftsforscher das mit einer Formel, die die finanziellen Aspekte eines Kaufs abbildet. Der Anteil von Eigen- und Fremdkapital fließt darin ebenso ein wie beispielsweise die entgangenen Zinsen, die jemand erwirtschaftet hätte, hätte er sein Geld angelegt und nicht für einen Wohnungskauf ausgegeben. Heraus kommen die sogenannten jährlichen Selbstnutzerkosten. Heruntergerechnet auf den einzelnen Quadratmeter liegen die im ersten Quartal dieses Jahres bei 4,72 Euro. Mieter zahlen mit 7,07 Euro pro Quadratmeter um die Hälfte mehr.

Langfristig geht die Rechnung für Käufer auf, doch die Hürde ist hoch

Das war nicht immer so. Die Studienautoren stellen die Entwicklung von Mieten und Selbstnutzerkosten bis zurück ins Jahr 2006 einander gegenüber. Ein Quadratmeter Mietwohnung kostete damals knapp sechs Euro, ein Quadratmeter Eigentum fast sieben. Eigentum verteuerte sich anschließend zunächst auf bis zu 8,23 im Jahr 2008, verbilligte sich dann aber mit einigen Schwankungen bis auf den jetzigen Wert. Die Mieten hingegen stiegen stetig. Wesentlicher Grund dafür, dass Eigentum in dieser Rechnung mittlerweile günstiger geworden ist: Die Bauzinsen sind von damals durchschnittlich mehr als fünf Prozent auf zuletzt weniger als 1,5 Prozent gesunken.

Dass Wohneigentum damit für immer mehr Menschen erschwinglich wird, wollen die Studienautoren damit aber nicht sagen. Im Gegenteil: Zwar geht die Gesamtrechnung langfristig zugunsten der Eigentümer auf, die Hürden für den Kauf sind allerdings hoch. 30 Prozent des Kaufpreises sollten Käufer für Eigenkapitalanteil und Nebenkosten auf der Kante haben, heißt es in der Studie. Wer den häufig von Experten empfohlenen Eigenkapitalanteil von einem Fünftel des Kaufpreises beisteuern möchte, bräuchte bei einer Wohnung für 200.000 Euro 40.000 Euro Erspartes. Nur 40 Prozent der Haushalte haben laut der Studie ein Vermögen in dieser Höhe.

Wer diese Summe aufbringen kann, der profitiert allerdings auf lange Sicht von Kostenvorteilen. Das verdeutlichen diese Schlaglichter aus der Studie:
  • Wohnen im Eigentum bleibt trotz steigender Preise günstiger als Mieten. Die Wirtschaftsforscher haben in ihren Berechnungen bereits berücksichtigt, dass zwischen dem ersten Vierteljahr 2016 und dem ersten Vierteljahr 2017 die Preise für Wohnungen durchschnittlich um sechs Prozent gestiegen sind, in Frankfurt am Main um acht und in Berlin sogar um zwölf Prozent. Auch die in diesem Zeitraum leicht gestiegenen Zinsen für Immobiliendarlehen sind eingerechnet.
  • In vielen Landkreisen können Käufer eine durchschnittliche Immobilie innerhalb von 35 Jahren vollständig abbezahlen, ohne dass die laufenden Kosten wie Zins, Tilgung und Instandsetzung sie stärker belasten als einen durchschnittlichen Mieter.
  • In den sieben größten deutschen Städten liegt der Kostenvorteil für Selbstnutzer einer Wohnimmobilie zwischen 23 Prozent (Stuttgart) und 40 Prozent (Hamburg).
  • Ein Quadratmeter Wohnraum in Berlin kostet für Mieter 8,12 Euro, Bewohner einer eigenen Immobilie zahlen mit 5,20 Euro 36 Prozent weniger. In Berlin sind sowohl Mieten als auch Kaufen am günstigsten.
  • Am teuersten ist das Wohnen in München: Mieter bezahlen 13,05 Euro, Eigentümer nach der Rechnung für die Studie 9,84 Euro je Quadratmeter.
  • Abgesehen von Ausnahmen ist der Kostenvorteil für Selbstnutzer einer Immobilie im Norden der Republik am größten und im Süden am geringsten. Im Saale-Orla-Kreis im Südosten von Thüringen ist Eigentum 62 Prozent günstiger als Mieten, im Landkreis Miesbach südlich von München hingegen nur um acht Prozent.

Mit Anschlussfinanzierung fällt die Rechnung Kaufen vs. Mieten anders aus

Die Studienautoren haben die Kosten für Eigenheim und Mietwohnung auch gegenübergestellt unter der Annahme, dass ein Käufer nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt. Die Annahme: Ein Käufer erwirbt heute eine Immobilie mit 22 Prozent Eigenkapitalanteil, den Rest finanziert er über ein Darlehen mit zehn Jahren Sollzinsbindung. Zum Abbezahlen setzt er dieselbe Summe ein, die er während der zehn Jahre an Miete gezahlt hätte. Nach zehn Jahren schließt er eine Anschlussfinanzierung ab, bei der er nach 25 Jahren schuldenfrei ist. Die Forscher nehmen an, dass beim Aufnehmen der Anschlussfinanzierung die Zinsen auf 3,5 beziehungsweise 4,5 Prozent gestiegen sind.
Ergebnis:
  • Trotz des unterstellten Zinsanstiegs bleibt Wohneigentum in den meisten Gegenden auf Dauer günstiger als Mieten.
  • Würde der Zins für eine Anschlussfinanzierung in zehn Jahren auf 3,5 Prozent steigen, gilt dies für 97 Prozent der Landkreise. Bei einem Zins von 4,5 Prozent immer noch für 93 Prozent der Landkreise.
  • Steigen die Zinsen bis in zehn Jahren auf 3,5 Prozent, reduziert sich der Kostenvorteil von Eigentum nur leicht auf 32 Prozent, steigen sie auf 4,5 Prozent, bleibt immer noch ein Kostenvorteil von 25 Prozent.
  • In einigen Gegenden kehren sich die Verhältnisse allerdings um, bei einem Anstieg der Zinsen auf 4,5 Prozent vor allem im Großraum München. In der bayerischen Landeshauptstadt wird Kaufen unter diesen Voraussetzungen um 27 Prozent teurer als Mieten. Im Landkreis Miesbach käme Eigentum seinen Bewohner um 22 Prozent teurer, in Roseneim immerhin zehn Prozent.
Dass die Immobilienzinsen in absehbarer Zeit leicht steigen, ist nach den jüngsten leichten Anstiegen zu erwarten. Ob sie allerdings bis in zehn Jahren bei 3,5 oder gar 4,5 Prozent liegen, ist derzeit nicht abzusehen. Die Rechnung könnte daher für Käufer sowohl besser als auch schlechter ausfallen als für die Studie beispielhaft berechnet.

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